资本与市场的博弈—再谈东莞商业地产市场

【宏观经济看涨：引发城区商业地产开发热潮的原动力】
东莞将立足自身位于广州、深圳之间的地理位置，通过打造“四纵十横”的高等级公路主骨架，初步把全市建成一个“一小时生活圈”；并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，加强与广州、深圳两个中心城市之间的密切联系。

2003年东莞市实现国内生产总值947.53亿元，同比增长19.5％，增速居珠三角12市之首；在经济总量的对比上，在珠三角12个市区中，东莞次于广州、深圳、佛山，名列第四；在全国城市成长竞争力的排名中，东莞位居第九。2003年城镇居民家庭年人消费性支出15,949元，同比增长1.9％。至2003年末，东莞每百户已经拥有家用轿车26辆，接近富裕型消费结构。

【“井喷式”供应量：市场超载之痛】
东莞是中国大型百货超市布点最密集的地区之一，根据东莞零售行业协会提供的数据，目前东莞已拥有各种超市、便利店达2万多家，其中1－3万平方米的大型超市20余个，2,000－10,000平方米的大型超市近60个。现在仅市区就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛、麦德龙5家世界级零售行业巨头及天和百货、万佳、好又多、国美等多家大型商场，营业面积均在1万平方米以上。

2003年东莞商业地产供应量呈现“井喷”态势，在很大程度上，东莞目前大规模的商业地产开发与东莞城市化进程密切相关。在东莞打造“现代化制造业名城”的进程中，商业地产扮演着举足轻重的角色。政府部门在几个重大商业项目上关注程度较高，不仅仅是发展商市场行为。目前东莞城区在建主要大型商业项目有华南mall、第一国际、地王广场、世博广场、威尼斯广场、星光影业城，商业建筑面积均在10万平方米以上。

城区主要在建、筹建商业项目：
物业名称 商业面积（约）
华南MALL 40万㎡
第一国际 17万㎡
地王广场 12万㎡
世博广场 16万㎡
星河传说 12万㎡
威尼斯广场 14万㎡
君豪商业中心 3万㎡
盈锋广场二期 2万㎡
新世界广场 5万㎡
东城休闲中心 9万㎡
永安广场 4.5万㎡
综艺广场 5万㎡

从以上表格可统计出目前城区在建或即将开工的商业物业建筑面积已近140万平方米。另据有关统计数据显示，已报建项目及其他零星开发商业物业总计将近200万平方米。

而目前截至2002年底，东莞城区户籍人口31.70万人，暂住人口52.09万，城区总计人口不到100万。对比世界发达国家人均商业面积1.2㎡，东莞城区商业面积已经严重超过实际需求，商业地产市场严峻。

【同质化竞争：商家争夺博弈】

目前东莞已建成投入使用的商业物业经营档次较低，与其经济发展水平不相配备。在建项目启动后，将全面提升东莞城区商业格局。但是，所有大型在建项目同质化严重，第一国际、华南MALL、世博广场、地王广场均规划有购物、娱乐、餐饮、商务功能，综合型的商业物业成为项目共性。

如此大体量商业项目，招商是发展商必须解决的首要难题。所有项目均期望以招商带动销售，通过主力商家的入驻增强投资者对项目信心。购物、娱乐、餐饮商家成为当前市场主要招商对象，主力商家主要锁定为大型品牌百货店、超市、家电家居等专业市场。从市场可以看到，来自深圳、广州、香港及其他跨国经营有意进驻东莞的商家几乎和每一个商业项目都有接触，不同区位的项目比地段，相同区位的项目比合作条件，商家选择的余地相当大。项目之间的竞争首先表现为招商的竞争。

从目前整体市场来看，招商情况并不理想，导致部分项目工程停滞或销售无法突破。而招商成功的项目，其销售则表现出良好的业绩。可见，当前商业项目之间的竞争，首先是一场商家争夺之战。

【返租销售：市场鸡肋】

国家有关部门为制止商铺市场的短期行为，已经颁布有关规定自2001年6月1日起禁止商铺返租，但东莞市商铺普遍存在返租经营经营的情况，特别是大型商场。返租经营的方式在项目销售的前期吸引了不少投资者的注意，在商铺销售上取得了一定的效果（特别是面积较大的商铺），但由于考虑到发展商实力、返租期限长等原因，投资者面临的风险加大，其利益也得不到保障。

虽然由此发展商能在短期内实现销售利润，但是发展承担的后期招商及经营风险较大，如果招商不成功或后期商家经营出现断链，发展商由此承担的返租资金压力相当大。

相对于深圳、广州商铺的投资回报率8-10％而言，目前东莞城区商业投资回报偏低，基本维持在5-7％的水平，某颇具特色的商业步行街目前投资回报率仅仅维持在3-4％的水平，低于普通住宅投资回报率。因此，发展商对于返租销售，均表现出相当的谨慎，一般承诺返租三年，年投资回报率在7％左右。实际上，这种回报率承诺在当前市场发展商是要作一定的补贴的，因为进驻商家往往是低于正常市场租金水平的。为了达到合理的租售回报比，满足投资者的投资回报要求，发展商必须在返租期内作一定幅度的资金补贴。而发展商为了达到预期利润目标，往往会采取提高售价在返租的方式，理性的投资者也能轻易洞察毫厘。

弃之不舍，食之无味，返租销售在市场遭遇鸡肋式尴尬境地。

【痛定思痛：城区商业地产出路在何方】

商业开发有规模才有效应，最佳规模最佳效应，适度规模适度效应，过度规模产生反面效应，而规模必须以城市经济发展和实际购买力水平为基础。开发商要顾及经营者的利益，要研究可持续发展的问题，不能把地产运营完全凌驾于商业运营之上。

今年3月初商务部和银监会根据国务院指示，专门就国内商业地产开发热潮召开了研讨会，指出当前商业地产开发热潮中潜伏着的两个问题：一是作为十分依赖贷款支持的地产业的一部分，商业地产开发热会给银行带来一定的金融风险；二是开发热对各地正在进行的商业网点整体规划工作造成了一些冲击。

经过2003年前期预热，进入2004年，各大商业项目在招商、销售上并无创造较佳市场业绩，部分项目陷入困顿。据有关数据显示，2004年1季度，商铺预售面积18万平米，批准新建商铺近20万平米，而销售面积仅将近7万平米，商铺空置面积却达17万平米，市场形势依旧严峻。

鉴于目前市场态势，政府有关部门应充分发挥宏观调控作用，从土地源头控制商业物业供应量，同时对城区商业发展重心应有明确的市场引导。同时发展商应对于商业项目开发应该以市场为导向，理性看待当前市场，并充分考虑地产开发与商业经营的关联，顺应市场需求开发，才是项目成功关键。

资料:

很多人不会想到，就在两三年前刚刚上演了中国地产大盘时代的珠三角，在有着世界工厂之称的新兴城市东莞。商业地产在东莞的密集程度令很多行家瞠目结舌，东莞一夜之间成了中国商业地产的超级演兵场。一场中国商业地产的奥林匹克运动会即将开幕。

四大商圈浮出水面

近年来，随着东莞城市四大商圈的浮出水面，其中以东纵大道为主轴线，东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连成一体，总营业面积接近100万平方米，是东莞最成熟的老商业发展中心；东城大道商圈一带集中了多个中高档楼盘，商圈已见雏形，从雍华庭到星河传说整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路，其中星河传说正在建造的大型百货商城已成为外商及置业者追逐热点；万江商圈以麦德龙、80万平米的华南MALL为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈；以70万平米的第一国际为代表的东莞大道商圈，则致力于打造集商业中心、商务中心、行政中心、生活中心、文化中心于一体的新商圈。

海内外商业资本疯狂跑马圈地

另一方面，国内外商业资本近乎疯狂地在东莞跑马圈地。2002年2月，香港和黄集团属下企业百佳超级广场正式登陆东莞；日资“吉之岛”超市等大型外资品牌商家相继进驻；2003年12月，全国最大的家电零售连锁巨头国美也来东莞开店，打破了原来东莞家电行业由东莞本地民营企业一统天下的局面，苏宁、永乐等家电流通企业也将接踵而至。目前仅在东莞市区，就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛4家世界级零售业巨头及嘉荣、天和在内的4家大型民营商场，据有关部门统计，2003年东莞全市的商业物业开发总量接近200万平方米。