新国展带热会展经济 北京顺义商业开始“热身赛”

   2月28日，顺义首都机场T3号航站楼通航，外形宛似一条巨龙的首都机场新航站楼，率先拉开了东方古都的奥运序幕，向世界展示一个全新的“国门”形象。 


　　3月28日，新国际展览中心正式投入使用，并迎来了它的第一批客人——2008中国国际服装服饰博览会，4月20日，2008年国际汽车展览会移师新国展。 


　　8月，世界瞩目的奥运会在顺义举办水上公园和赛马场比赛。 


　　事件蕴藏的商机没有被任何一个开发商忽略，一座座酒店、商场规划拔地而起。曾经有些萧条的顺义区域作为北京东部发展带的龙头地带，其商业地产正在上演精彩的“热身赛”。 


　　新国展带热会展经济 


　　3月28日，北京上空飘着丝丝春雨，天气较冷。位于顺义天竺空港城商务区的新国展迎来了它的第一批客人——第十六届中国国际服装服饰博览会，来自世界各地的1000多家参展商参展。上午9时，其南登录厅外已经吸引不少观众在冒雨排队候检，入场。 


　　午时，与新国展一路之隔的欧陆广场购物中心虽然还在招商当中，但首先入住的麦当劳和棒约翰已经开始营业。偌大的麦当劳店里已经人满为患，店门口的顾客冒雨排起长长的队伍，店里安保则在进行人员疏导。“早就料到这几天人会很多，公司从食物储备、安全等方面都做好了充足准备。昨晚，店里汉堡销售了11万元，为保证店内的安全正常运营，不得不出动安保控制店内顾客流量。”麦当劳员工对记者说道。据记者采访了解到，周边咖啡厅、西餐厅对此次服装展所带来的收入，均感到很满意，对4月20日举办的规模空前的2008年北京国际汽车展则抱有更大期盼。 


　　据新国展工作人员介绍，2008年的馆内展览，除3月28日举行的第十六届中国国际服装服饰博览会和4月份规模空前的第十届北京国际汽车展外，今年还将举行石油展、高尔夫展、通讯展、体育博览会、舞台灯光展、机床展等多个展览会。 


　　显然，新国展的建成和投入使用为顺义及周边地区吸引了大流量人群，使其硬件及周边基础设施、配套服务面临巨大挑战。从当天的展览看国展周边配套则不难看出，不管是新国展的内部配套设施还是周边区域配套，都有待改善。比如缺乏休息、餐饮方面的设施和服务，就餐环境拥挤，不能找到适合外国展商口味的食品等。而距离国展最近的高星级酒店，目前能进驻的只有空港工业区内的蓝天酒店，南侧的水木兰亭北京临空皇冠假日酒店，其次则是距离较远的京顺路丽都出口的万豪酒店和大雨奥斯特酒店。新国展紧邻的中央别墅区虽有一些项目配有“会所”、“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲商业街”等诸多社区商业设施，在定位上也提出超出社区服务范围的口号，但从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居住为目的，特别是居住区内部的商业设施，远远解决不了区域的巨大需求。 


　　对餐饮的需求，只不过是举办展会时，与会者众多需求中的冰山一角。“新国展的开幕无疑带来了可喜的商业机遇，以会展经济带动周边经济的发展是令人期待和瞩目的。”易铺网CEO、赛睿顾问董事长陈建明分析认为。“新国展具有巨大的市场开放性，并具有海绵效应，新国展的投入使用意味着有巨大市场吸引力的各种各样的展览，将推动从四面八方聚集的人流的住宿、休闲、商务、餐饮等综合性需求。” 


　　事实上，新国展不管是内部配套规划，还是周边商业，都有着喜人的趋势。新国展馆内设计了17万平方米的配套设施，其中包括一座4万平方米的四星级酒店，3万平方米写字楼及10万平方米的综合商业设施：内设商场、餐饮、娱乐、健身等服务设施。在新国展中心北侧商业办公区以及裕丰路两侧将设置14个宾馆。其中裕丰路安华街的交叉口为两处高档宾馆，其他为中档宾馆，总计宾馆酒店建筑面积为53万平方米。预计到2008年下半年，新国展周边宾馆酒店、餐饮、商业文化娱乐、商务办公、会议等配套设施建筑面积将分别达到55万、25万、90万、75万和4万平方米。 


　　陈建明用美国拉斯维加斯的会展，与顺义未来的发展做了形象对比。“美国的拉斯维加斯第一大产业是会展经济，第二大支柱产业是博彩，会展经济让拉斯维加斯如此享誉世界，无独有偶，顺义也已经开始起航。” 


　　不一样的奥运蛋糕 


　　作为北京奥运会水上项目比赛地，顺义区和顺义新城正在以一种新的方式分割奥运蛋糕——不仅抓奥运场馆和基础设施建设，更是充分发挥“奥运”这块金字招牌的聚集效应，做大“奥运经济”蛋糕。 


　　早在奥运会水上项目确址后，顺义就对未来城市功能定位进行了全面谋划。在奥运筹办过程中，顺义区着眼奥运对城市建设的强劲引擎作用，推出了奥运场馆建设、潮白河综合整治、顺义新城建设的“三位一体”工程。 


　　去年4月末开放的潮白河森林公园，因为正处4月初的清明短假期，公园内分布着不少游客。从采访得知，他们基本都来自于北京城区、外地来京随行旅游团，除了在这个素有天然氧吧之称的公园里游玩外，参观奥运场馆也成为他们旅途中的重要驿站，在场馆前合影留念，有的则是慕名参观全球最大的单体航站楼——首都机场T3号航站楼。 


　　“顺义区政府把承办奥运赛事与顺义新城建设和潮白河综合开发结合到一起，做到既按照国际奥委会技术要求高标准完成奥运场馆建设，又能完成顺义新城建设和潮白河综合开发治理，使之成为北京东北部最大的、富有特色的休闲旅游基地。”陈建明说道，对于后奥运的区域内的项目发展，陈建明比较乐观：“奥运会的举办必然会增大顺义区域的知名度，区域内配套、交通、生态环境、体育休闲得到更大完善与发挥，这是区域商业地产持续发展的后备箱。因此，大可不必担心奥运会后，场馆周边的商业会一蹶不振。当然，最终商业价值的实现需要投资商、经营商关注到市场变化的特点进行动态调整。” 


　　目前顺义新城内，在建以及扩建商业主要有博联时代广场二期建设工程、博联天地小商品市场二期建设工程、顺鑫国际商务中心建设工程、西单商场扩建工程、怡鑫家园1、2号楼商业设施建设工程，总建筑面积16万平方米，业态涵括百货、主力店、餐饮、小商品市场。预计到2015年，商务区内将建设商务办公面积约为200万平方米，酒店及公寓约150万平方米，商业服务约70万平方米，各类建筑总面积约450万平方米。 


　　布局临空港经济 


　　“T3航站楼的通航以及机场东扩，带动了一批新企业的入驻，国航客运公司、首都机场集团公司、南方航空公司、汉莎飞机维修公司等一批重要的航空企业纷纷落户顺义。有力促进了临空经济主导产业链的延伸和拓展，航空企业成为顺义区商业发展的重要力量，加块了区域‘空港国际化’的进程。”陈建明认为。 


　　今年1月份顺义区公布的“十一五”草案中，明确提出在未来5年内，顺义将围绕扩建中的首都机场，着力打造临空经济区和现代制造业基地，确立围绕机场“做强东西、拓展南北，打造临空经济圈”的发展目标。全面推进“空港国际化、全区空港化、发展融合化”的运行机制。其中，以机场为核心的空港区和紧邻空港区两个圈层组成的临空经济核心区产业将不断壮大，到2020年，以空港经济开发区为核心将建成一个20万人口的空港城。 


　　在走访中，记者看到发展较为成熟的天竺空港经济开发区，101国道将园区分为A、B两区，A区与新国展隔路相望，B区与新国展接壤。整个工业园区内嘉里大通、空中客车、联邦快递、宅急送、索爱、松下、LG、国航、南航、东航等上百家国际知名企业在此设有办事处或公司，厂房、仓库、写字间。MAX空港企业园、企业独立院落分布其间，园区内大客车、货车随处可见，俨然繁华的海港码头。南侧是著名的温榆河别墅区，分布有裕京花园、欧陆园、名都苑、嘉科等社区，北侧是以万科城市花园、莫奈花园、白露雅园、水青庭等多个中高档住宅项目组成的大型生活区。区内有中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、农村商业银行等实力雄厚的金融机构。 


　　按照世邦魏理仕北京研究部的研究，中国物流市场连续7年每年超过10%的物流总量增长率吸引了国外和国内投资者的密切关注。首都机场西侧的顺义天竺空港物流基地作为北京市唯一的航空——公路国际货运枢纽型的物流基地，园区内设有集空运、路运、海运于一体的物流信息及联运交易中心。主要吸引从事航空物流、跨国采购、高科技产业和高附加值的加工企业入区发展。 


　　谨防“短、平、快”陷阱 


　　虽然对顺义区域的商业开发很期待，陈建明同时也不无担忧地表示，“应谨防区域预期太高，加快供应步伐，从而避免陷入短、平、快开发陷阱。” 


　　2007年北京商业地产高企的空置率也许能给人启示：CBD空置率20.21%，金融街空置率高达70%，中关村空置率34.10%，亚奥空置率50%，东二环空置率为62.90%，北三环及燕莎10%。一个令人深思的问题是：空置率都聚焦在北京的热点区域。有专家预测，商业地产空置率将在2008年，甚至往后的两三年内，呈持续上升的势头。 


　　业内人士普遍认为，空置率高企排除企业自身营销等问题外，北京成功获得2008年奥运会的主办权，众多地产开发商寄希望于能够把握奥运商机开发新的商业地产项目，并赶在奥运前开业，导致了北京商业地产在今年出现空置率增加的不利局面。 


　　陈建明对记者说：“北京商业地产8年发展，最大的教训不是规划，而是商业地产开发商对项目节奏的把握。住宅开发商追求的‘短、平、快’让开发商错失赚更多钱的机会，对于商业地产来说，则不只意味着少赚钱，而且还预示着巨大的投入和无法短期回收投资面临的风险！商业发展最怕缺人气，根据规划，顺义新城到2020年，人口达到90万人。按照规律，商业氛围的形成一般