海外基金瞄准写字楼物业 收益与风险并存

 　　写字楼相对稳定且较高的投资回报率不仅吸引了众多实力雄厚的海外基金，一些有一定资金积累的个人也开始介入写字楼的投资。最近两年，上海甲级写字楼的租金水平一直呈上涨态势，而北京的写字楼售价也一路高歌猛进。

　　写字楼相对稳定且较高的投资回报率不仅吸引了众多实力雄厚的海外基金，一些有一定资金积累的个人也开始介入写字楼的投资。最近两年，上海甲级写字楼的租金水平一直呈上涨态势，而北京的写字楼售价也一路高歌猛进。

　　由于写字楼的租金水平与宏观经济的状况直接相关，因此，个人在投资写字楼时需要对当地的宏观经济有相对长远的判断。此外，投资写字楼还需要提防贬值风险，这一风险主要来自写字楼本身的地段贬值和未来新兴楼盘的过多涌现，可能对现有写字楼市场构成的冲击。

　　因此，对于个人投资者而言，如何选择适合投资的写字楼物业是投资成功与否的关键。“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句地产投资的名言在写字楼投资上同样适用，从这个角度来说，写字楼的区位是选择投资的第一个必须考虑的要素。

　　房产的升值主要源于土地的增值，城市中心区域土地的稀缺性更强，升值的空间更大。由于各城市主要的中心区域范围有限，根据现行的城市规划政策规定，新的高层写字楼供应量将持续减少。因此，这一区域的优势得天独厚——人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。因此，是否位于城市主要的中心区域是投资写字楼首先必须考虑的问题。

　　在确定写字楼的区位后，投资者需要考虑的问题是，该投资什么档次的写字楼。选择写字楼办公的首要目的是为了提升企业形象，知名企业和有实力的企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。

　　个人投资，如果一幢写字楼内，对面积要求最低的租客所租用的办公面积也达到500平方米～1000平方米左右的，就表明，入驻这个物业的公司资质相对不错，物业档次也高，如果投资这样的写字楼，就意味着今后你可能会有较为稳定的回报。当然，这也需要你有很高的支付能力。一般而言，在办公楼市场，也会人为地将办公楼根据其物业档次及管理水平分为甲、乙等级别，甲级为优。

　　随后，投资者需要到现场观察并感受一下写字楼的品质。因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，这些都需要投资者逐一比较、现场观察、实地感受。

　　同时还需要关注写字楼的软件配套及物业管理。在软件配套方面，需要着重看信息化配置和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。

　　而物业管理的好坏是决定投资者的投资能否保值和增值的重要因素，除了物业管理公司的品牌知名度和社会口碑外，关键还要考察该物业管理公司的服务品质等。一般而言，已通过IS09000国际质量体系认证的物业管理公司，服务品质更有保障。

　　最后，投资者需要考虑的就是置业的门槛和投资回报。

　　置业门槛的高低决定了投入的大小。如果能通过银行按揭购买，在支付首付款后，写字楼投入使用后投资者即可通过“以租养贷”的方式来供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。

　　实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益5年＝房产购买价”。若投资的物业年收益5年大于购房总价，则表明该投资项目尚具升值空间。