成交量环比回升 郑州各区楼市冷热不均

“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。”回顾4月份郑州各区域楼市，呈现出“冷中有热，热中有冷”的调整格局，一方面，成交量环比回升，市场局面回暖；另一方面，成交量同比仍然下降，价格下降。这表明，国家宏观调控政策造成的市场观望期尚未完全度过。而从各区表现看，呈现出“强者更强，热点更热”的格局。

　　楼市成交金水居首

　　从商品房市场供应量看，金水区仍然保持第一，中原区增幅最大，管城区仍然垫底。

　　合富辉煌集团河南公司市场研究部提供的数据表明：4月份郑州市商品房批准预售面积为71.15万平方米，较3月上涨了43.97%，较去年同期下降了49.34%。其中金水区批准预售面积为23.2万平方米，仍居首位。管城区4月份因为无批准预售项目，所以批准预售面积仍居末位。4月份批准预售面积增幅较大的为中原区，达469.64%，批准预售面积为17.26万平方米。

　　数据显示，4月份郑州市商品房销售面积为53.41万平方米，较3月上涨了17.26%，较去年同期下降了34.46%；从成交量看，4月份金水区和郑东新区商品房成交面积最多，分别为18.24万平方米和17.18万平方米。从各行政区环比情况

　　来看，中原区、郑东新区、惠济区、管城区的成交量均呈大幅上涨局面，中原区环比增幅达89.50%，而创下成交量下降幅度最大的为高新区，达90.82%。

　　从环比情况看，4月份郑州楼市成交情况呈现出局部回暖的态势，但与去年同期相比，仍有不小的差距。这表明，市场观望期尚未度过。

　　房产价格降多涨少

　　从商品房成交均价分析，4月份除高新区外其他各区房价环比均有不同程度下调，显示出国家宏观调控政策对楼市的影响。

　　从环比情况来看，除高新区价格大幅上涨137.81%，达4264元／平方米之外，其他各区环比下降范围为7.39%至15.89%。而高新区房价大涨

　　的原因是，住宅成交量小，而非住宅成交量相对大，非住宅相对较高的价格大幅拉升了高新区的商品房成交均价。

　　合富辉煌集团河南公司市场研究部提供的数据显示，4月份各区商品房成交均价情况同3月份大致相同，成交均价较高的仍为金水区、管城区、惠济区，分别为4747元／平方米、4684元／平方米和4389元／平方米；与商品房整体均价4153元／平方米相比，除郑东新区和中原区分别低于此水平453元／平方米和798元／平方米之外，其他地区均高于此平均价格水平。

　　从各区商品住宅成交均价看，4月各区商品住宅成交价格

　　除高新区环比上涨外，其他各区均呈下降局面，下降幅度最大的是中原区，达15.57%，成交均价为3247元／平方米，其他各区下降幅度均低于8%。从各区商品住宅成交价格排名来看，惠济区、管城区及金水区排前三位，其商品住宅成交均价分别为4560元／平方米、4303元／平方米和1275元／平方米，而成交价格最低的是中原区，仅3247元／平方米。

　　住宅市场有热有冷

　　从各方面数据看，4月份，郑州各区商品住宅市场呈现冷热不均的情况，传统热点板块，如郑东新区、金水区依然炙手可热，郑州楼市“新贵”中原区异军突起，开发热度持续升温，而管城区、高新区地产则有所降温。

　　从商品住宅市场供应量看，4月份金水区批准预售商品住宅面积为19.69万平方米，仍居首位，与此同时，管城区批准预售住宅面积仍然垫底。4月份商品住宅批准预售面积环比增幅较大的为中原区，达502.92%，商品住宅批准预售面积为16.52万平方米，其次是二七区，商品住宅批准预售面积为11.7万平方米，环比增幅达202.33%。

　　从商品住宅成交情况看，4月份郑州市商品住宅成交面积除高新区和二七区环比有所下降外，其他各区环比均呈上涨局面，销售量环比涨幅最大的为中原区111.54%，成交面积达17.15万平方米，其次为郑东新区66.54%，成交面积为15.68万平方米。从各区商品住宅成交面积排名来看，郑东新区、金水区和中原区名列前三名，高新区成交量位于末位，成交量仅0.09万平方米。

　　商业地产量价齐跌

　　郑州商业地产则呈现量价齐跌的弱市格局。数据显示，4月份郑州市非住宅销售519间，较3月份下降了6.15%，较去年同期下降了38.07%；销售面积5.55万平方米，较3月份下降了37.07%，较去年同期下降了51.86%；非住宅销售价格为7212元／平方米，较3月份下降了7.12%。

　　从各区情况看，4月份，郑州非住宅销售同3月份一样，仍以金水区为主导，销售面积为2.89万平方米，占非住宅销售总量的52.17%。与3月份相比，金水区非住宅销售下降了38.38%。郑东新区4月份非住宅销售面积为1.5万平方米，较3月份下降了21.87%，占非住宅销售总量的27.07%，其他几个行政区非住宅销售量相对较小。

　　从销售均价看，除惠济区非住宅均价较3月份上涨7.69%外，其他各区非住宅均价较3月份有所下降；其中降幅最大的为中原区，降幅达83.72%，降幅最小的为管城区，为14.12%。4月份各行政区非住宅市场最高均价为郑东新区14110元／平方米，最低均价为惠济区，仅3393元／平方米，价格落差达10717元／平方米。

　　郑州商业地产的弱市格局与国家紧缩的宏观经济政策密切相关。

　　二手楼市成交下滑

　　一手楼市的低迷也影响到了二手楼市。从4月份各区二手房成交情况来看，二手房成交面积都有不同程度的下降。

　　其中，4月份金水区成交3.55万平方米，占当月总成交量的43.03%，成交量最大；中原区、二七区、管城区成交量基本持平，分别为1.55万平方米、1.37万平方米、1.31万平方米，郑东新区和郑州经济技术开发区成交量较少，分别为0.19万平方米和0.01万平方米。

　　而从价格来看，郑东新区二手房价格仍居最高，均价为4110元／平方米，其他各行政区二手房价格都在2376元／平方米以上，差别不大(二手房均价是以市场评估价为计算依据)。