★贵阳商业地产的发展和存在的问题及出路

由本报主办、贵州鸿基地产承办的第一次房产名流论坛于6月18日在筑圆满结束。世纪中天、铁五建房开、鸿基地产、三力房开、天恒物业、金泰房开、扬升地产、润德房开、浙江商城等30余家房开企业、地产策划业老总汇聚一堂,就贵阳商业地产的现状,存在的问题、发展的出路进行了广泛的探讨。此外,星力百货、神奇百盛的负责人也专程赴会,为贵阳商业地产的良性发展进言献策。　　现状　　有数据显示,筑城商业地产的空置率高达42%,高楼层和不临街的商铺、郊区商业地产尤为严重。一方面是大批投资者看好商业用房可观的投资回报,千方百计兴建和购买商铺,一方面是超过40%的商铺空置,筑城商业地产正处于一个尴尬的境地。　　鸿基地产董事长袁智伟：闲散消费文化造成小而乱的商业格局　　贵阳对外来文化吸收很快,同时也有自身文化传统的顽固性,两者交融,形成非常独特的消费心理。　　在东部发达地区,有很大的城市群落,各自特色鲜明又相互辉映,而在西部几省尤其是贵州,省会城市是唯一的中心城市,二、三级城市之间差异性极小,且与中心城市的经济水平差距很大,整体消费向中心城市大幅倾斜,形成一种省会城市的绝对中心局面,而贵阳本身,是一个文化多元并存的移民城市,虽然地处内陆,消费习惯却并不保守,甚至于呈现出一种超前消费的现象,在这样一种氛围下,临街的铺面无论是销售或者经营,均呈现出非常旺盛的景象,同时由于经济发展水平的限制,商业形态同质化严重,百货公司成为绝对多数的业态形式。　　由于受习惯势力、开发商的自然建设和周边社区的需求综合影响,贵阳市的商业地产大部分分布在一个25平方公里的“城中城”中,而且贵阳人长期习惯享受型的生活状态,喜欢非常便捷的消费。贵阳的公交车站站间距离是全国最短的,这也是临街铺面销售旺盛而其他商业业态受到阻碍的重要因素。　　香港至尊集团大陆公司总经理许军：商业地产市场空间较大　　2003年商业地产风起云涌,2004年的筑城楼市投资热潮更是一浪高过一浪,火爆与兴奋交织在每一位投资人的眼瞳深处,产品出现了质的跳跃,市场空间也呈现着前所未有的广度。　　铁五建房开副总经理董铁军：商业地产空置严重　　中华路上某大厦,二楼至四楼的商铺,除三楼有一个较为成熟的商场外,其余部分已经空置很长时间了。富水北路某商场,一楼不临街部分商铺和二楼的绝大部分商铺,同样是长时间空置,还有一些意欲整体招租的商场,如某大厦两层楼共14000平方米的商铺、南明区一大厦三至五层16000平方米的商铺、云岩区某大厦二楼以上的商铺,招租情况都不理想,郊区情况还要更差,小河区一路段上,商铺出现大面积的空置。　　两城区沿街一楼商铺销售情况较好,楼上及不临街的商铺空置率较高,城郊及郊区板块的商铺空置情况更为严重,大型专业市场少,农贸市场和马路市场多,商用物业规模小、品位低,市场布局不合理,有市无场、有场无市现象较为普遍。我认为,筑城商铺需要回归理性开发。　　深圳安佳地产策划公司董事副总经理郑宁：贵阳的商业地产至少还有一至两年的发展空间　　目前贵阳商业地产正呈现多元化发展,产权式酒店、服务型公寓、写字楼、商铺等,而贵阳居民的消费特点呈现出高消费、敢消费、休闲消费、潮流消费、夜消费,这都是商业地产发展潜力,值得挖掘。　　宏立城房开副总经理陈畅：筑城商业地产发展四个不成熟　　贵阳的商业地产发展,体现出四个不成熟:不成熟的商业产品,不成熟的投资理念,不成熟的市场运作理念,不成熟的市场规模。　　由于商业地产的利润高,定位缺乏针对性,投资动机较为盲目,这是造成筑城商业地产销售困难的主要因素。不成熟的开发理念造成了资源的浪费,开发商投资商铺急功近利,无论位置是否临街,商业氛围如何,开发商一股脑儿将底层建成商铺,而商铺整体招租情况又不理想,开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求,商业地产的供应和需求上存在一定的错位。一方面开发商和投资商比较热,一方面经营者和消费者比较理性,这种上游非理性的热与下游理性的恒温,导致空置率攀升,商业地产开发呈现畸形的局面。　　问题　　资金规模小、缺乏专业操作规程、商业布局不合理,如此诸多因素,为筑城商业地产的发展带来很多的困扰。开发商重投资轻经营,操作者投资动机简单,却缺乏创新能力,建筑体量与商业需求不相适应,功能配套不到位,与会业界精英众说纷纭,评点筑城商业地产问题所在。　　世纪中天市场总监张国建:现金流压力限制发展　　贵阳的房开商普遍资金规模较小,净资产超过亿元的都很少,来自现金流的压力,导致房开商短视,加之金融控制力度加大,土地成本上升,房开商迫不得已更加重视销售套现。房开商想卖不想租,而商家想租不想买,这就形成了一个矛盾。资金回收和长期收益是一对矛盾,长远利润和短期利润是一对矛盾,投资性客户带来的管理困难,非品牌商家和品牌商家租金有高有低,招商时也都有矛盾,这些都是需要平衡的难点。　　贵州腾达房开公司工程总经理颜晓东:筑城商业地产跟风严重　　贵阳的商业地产概念非常模糊,除了富中地产开发的几个写字楼外,还没有真正意义上的商业地产。大多数都是采取商住开发模式,商业形态单一,追求小而全,没有特色,各个商业物业都出现严重的同质化,主要是各个开发商跟风严重,没有差异化,这对商业经营和商业地产开发打击都比较大。　　贵阳的商圈都是由房开企业自行开发和消费者购买习惯自发形成的,各个项目各自为政,没有规划意识,跟风建设现象严重,竞争压力也急剧加大,但并没有多少商业物业以差异化开发模式寻求市场空档。目前,贵阳有的商圈发展已经饱和,如市西路商业街,已经没有进一步发展的空间,很多商家想扩大经营规模找不到地方,而新兴的商业圈又没形成,从而造成结构性矛盾。　　凤凰传说代理公司总经理黄小军:盲目建设定位脱节　　目前贵阳的商用物业在规划设计阶段,即与市场产生了严重的脱节,众多的开发商往往是先建物业,再找市场,再进行招商。前不久,深圳一家百货公司来贵阳考察,对贵阳的商用物业就颇为不解,很多开发商在建设的时候,仅仅是站在开发者的角度,从安全性出发,满足建筑强制性规范,而忽略了市场的需求,忽略了经营者的需求,从而导致物业的商业价值降低,甚至是空置。　　贵阳浙江商城开发公司董事长吴新峰:商业地产规划和管理运营上存在缺陷　　贵阳的商业地产布局不合理、重复建设、规划缺乏前瞻性,这是我对贵阳商业的最初印象。贵阳商业网点大都集中在城区中心,这种不合理的布局,造成商业资源和社会资源的浪费。还有就是贵阳的商业网点小而零乱,大型综合商业网点较少,都是一些零星小商业网点,只能满足市民日常生活的需要,而不能满足市民日渐提高的生活品质需求。　　泰联房开策划总监褚劲鸣:竞争处于无序状态　　目前贵阳涉及商业地产的人大部分都是和商业不搭界的人,因而做商业地产的目的是把商业物业推销出去,而不是根据市场需求、政府调控来做商业。因而导致商业地产整个布局不合理,内外行对接不符合,竞争处于无序状态。　　宏立城房开副总陈畅:套现伤害长远利益　　有些商铺为了更快套现,化整为零拆成小面积商铺出售,部分投资客户不遵从整体定位,一定要坚持自己的经营形式,结果导致管理非常困难,整体效益受到严重影响。　　重投资轻管理的现象在筑城社区商业物业上的特征十分明显,受社区入住率的影响,大多数房开商在小区开发结束后“习惯性”的将商业物业交付给物业管理公司经营管理。而物业管理公司在平衡收支时往往把眼前的利益摆在首位,从而会影响到社区商业配置的质量。房开商普遍忽略的问题是:没有从规划设计上解决未来社区商业配置与社区居住氛围营造的问题,如会所、健身房、餐饮、美容美发等配套,结果自然无法为小区建成后的经营管理带来合理和和谐的结果。　　精彩言论荟萃　　收入水平越高,则消费半径越大,所以中低价位的楼盘对商业配套更为重视。一般来说,商业面积与总建筑面积的比例在百分之三至百分之五较为合适。　　———铁五建董铁军　　我们强调适量放盘,根据市场的反应和意向性投资者积累的数量,来确定每一阶段的推出量,建议采取组团式销售方式,第一组团商铺销售85%以上,再推出第二组团,待第二组团销售达到75%以上时,再推出第三组团,以此类推,组团发售,万不可在开盘时和盘托出。　　———凤凰传说黄小军　　商业地产的增值不仅是经营带来的增值,还包括区域价值的提升,而后者设置会大于前者所创造的效益。　　———贵阳豪斯代理公司余学运　　出路　　北京华联进来了,诺玛特进来了,沃尔玛挟世界第一强的威名,入驻人民广场地下层,越来越多的大型商业集团和国内新型商业企业的入市,为贵阳带来了前所未有的广阔空间,为贵阳的商业发展带来了全新的思路,更为贵阳的商业地产带来无限的商机,而江浙民营资本的强势介入,同样为贵阳商业地产的发展注入了无限的活力。　　世纪中天市场总监张国建:为投资者消除后顾之忧　　商业地产要突破销售瓶颈,必须解决两大问题,一是投资安全性,二是投资变现的保证。通过主力商户的引进,可以起到以点带面的作用,提高整体物业的商业价值。另外,通过保险等机制的引入,也可以起到化解投资者风险的作用。　　三力房开副总经理肖坤刚:借外界之力提升物业价值　　我们经营的城南———沃尔玛商业大街项目,总共两万余平方米的总面积,通过一年多的谈判,其中17000平方米租给了世界商业第一强沃尔玛,剩余9000平方米出售给投资者,再以反租形式整体经营,实现了很好的效益。　　富中地产销售部经理李春:细分市场是必然之路　　我们公司过去也开发过商铺,取得了一定的成功,后来转向专业的写字楼开发,通过细致的市场调研和精细化的营销工作,在这一细分市场上也获得了良好的销售。这使我们体会到,市场进一步细分,也是出路之一。　　鸿基地产策划总监高文生:招商突破在于创新　　筑城商业地产的前期策划过于简单,其实可以有更多的定位模式。有时候,创新并不仅限于要寻找新的业态,实际上多种业态的新组合方式,也可以达到创新的目的。　　凤凰传说代理公司总经理黄小军:订单开发模式减低风险　　我们开展招商工作,通常是在项目规划设计阶段,也就是我们倡导的订单开发模式,因为这样可以最大程度的降低开发商的开发风险,使项目的规划设计完全与市场接轨。　　贵阳浙江商城开发有限公司董事长吴新峰:开发观念要改变　　在规划浙江商城时,10万平方米的占地面积只做商铺,不修住宅,这在同行中引起了一片惊讶之声。要知道,在这种地段,修建大型居住小区不愁销售,不愁卖不出价格,但我们还是放弃了这种短期利益。我反对只管眼前利益不顾长远的做法,应提倡开发与培育相结合,用理念和实力打造真正的商业地产。　　金泰房开总经理张亚:开发商应关心政府规划　　成熟的城市商业布局与成功的商业地产有着很强的依赖关系,因此,政府在制订相关规划的时候,应该考虑让更多的房地产开发商参与到其中来,只有实现政府、项目投资商、开发商、楼盘投资者、普通消费者“五赢”的局面,才能真正体现商业地产的开发价值。　　扬升地产总经理朱琳:商业地产应有主题特色　　商业地产必须营造主题特色,才能吸引消费者,没有特色、没有主题的项目就没有生命力。为什么上海新天地很成功,不仅仅是上海消费力强的问题,开发商观念也要改进,开发要创新,要做就要做出品牌,做出特色。　　贵阳金汇房开公司总经理王清:区域型商业街将成为热点　　未来一段时间,商业步行街有很大的发展潜力,如果挖掘得当,将成为贵阳商业地产新的增长点。我们开发的商业步行街不是传统意义上的商业街,定位于改善区域性居民生活服务,整合各种商业业态,把该片区没有的服务带进去,已经有的服务进行升级,在满足区域居民消费的同时,又可以提供休闲、娱乐等功能。这种商业街大多服务半径为1公里,与大型卖场也不冲突,但在商业形态上与大型卖场互补。　　贵州龙润德房开公司总工程师张弘:综合购物中心值得期待　　在城市商业地产发展的过程中,集休闲、娱乐、餐饮等为一体的综合购物中心比较符合消费者的价值取向,也是未来的一个发展方向。当然,这和商业地产项目附近的环境、地域也有很大关系,要想成功开发,前期规划必须做好,从而形成有竞争力的项目。　　新太乙房开营销总监王琳:社区街铺成为新的增长点　　社区商铺已经成为贵阳楼市风格独具的业态形式之一,从商业发展的趋势来看,贵阳市的商业零售业发展已开始显现出“聚集”和“扩散”的发展趋势,即高档商品向中心商业街区聚集,日用商品向社区扩散,相对于专业商铺的高价位,社区商铺以其低租价、高回报率的现实特点,赢得了小商品经营者的普遍青睐,成为人们追捧的“香饽饽”。　　豪斯地产总经理余学运:旧城改造带来商机　　目前贵阳的商业发展还有很多机会点,如整个中华路旧城改造还没完成,在改造的过程中就是商业地产的发展机会,目前贵阳规划13个区域商业中心,但目前还没有一个成形,反映出贵阳商业街建设还处于初级阶段,但对未来发展来讲,也是一个很大的空间。　　百货业老总的忠告　　百盛百货总经理马力：开发商应更多老虎经营方需求　　贵阳的商业地产未能很好的考虑需求方的要求,马力说他感到很遗憾,在他所考察的一些商用物业中,规模往往偏小,超过两万平方米的都很少,停车位非常有限,有的甚至连中央空调都没有安装,有的物业没有自动扶梯,另一些只设计了上行电梯而没有下行电梯,这些年新开发的物业素质高得多了,但是整体局面仍然不能令人满意。　　他说,贵阳城市面积不大、市中心区范围也比较小,本地开发商们完全可以运作一些不同的商业项目来配合,除了在大十字、喷水池等黄金地段外,也可以考虑在次中心或者社区集中的地方开发特色商业地产:如折扣店、量贩超市等。　　星力百货总经理陈兰：商业形态不要局限于百货　　商用物业并不局限于百货,外省一些好的形式完全可以复制过来,再加入贵阳本身的地域特色,一定会产生很好的商业概念,从而分化出足够的市场容量和商业需求。不论是市中心地段,还是郊区,都可以寻找到相适应的商业形态。比如在市区非一级地段,就可以经营一种日租式的办公场所,方便流动的办公需求,还能吸引相关的边缘需求,再比如上海的新世界,对贵阳的商业形态,也是很好的借鉴模式。日式餐饮、西餐等,过去在贵阳并不为人所接受,而今已经成为非常时尚的消费,这说明,只要有足够的引导和良好的经营管理,很多新的商业形态完全可以在贵阳找到很好的发展空间。（消息来源：贵州日报 作者：杨军 黄浩 刘仙水 谭艳嵩 赵晓娅 何剑）