房地产：广州佛山市场调研 “硬着陆软起飞”

    五一假期后的第一周，我们前往广州、佛山拜访了万科、保利、金地集团当地子公司的项目公司总经理或营销经理，并实地考察了多个项目后，得出以下的主要观感：广佛房地产市场仍然延续调整的态势，成交量正逐步回升，但尚未达到完全复苏的地步；虽然广佛市场的房价自高点已回落了20%左右，但并不存在严重的投机泡沫，这是广佛市场与深圳最大的差别。
    广州市场近况

    五一期间，广州市场呈现略有回缓的迹象，看盘的客户明显增多。尤其是中心城区项目的人气更旺。但是，位置偏远、配套尚不成熟的项目则销售形势不乐观。广州目前的平均房价大约为9300元/平米，从高点下滑了将近20%，但比去年的平均数仍略高。从负担能力来看，广州房价并非特别高估。根据广州万科的数据，广州市民大约拿三分之一的收入来供房，这个比例在我们看来应该是合适的。另一方面，广州楼市的购房者以本地自住为主，外来的投资客占比不到10%。与深圳相比，这个比重显然也是不大的。

    佛山市场近况

    2007年，佛山的商品房成交面积达到760万平米，超过深圳成为仅次于广州的省内第二大区域市场。从2005年起，佛山房地产市场出现了明显的量价齐升的态势。2007年，与广东的其他地区一样，佛山的房价也出现了暴涨的局面：常规中心区的房价涨幅大约在50%-60%左右。从去年第四季度开始，佛山房地产市场进入调整。08年一季度的成交量比去年同期萎缩了55%。四月份的成交数据尚未公布，但成交情况要好于3月份。“五一”期间，看房买房的人有所增多，但据当地的开发商称“没有哪个楼盘特别火爆”。对于未来的市场走势，开发商认为“二、三季度会好于一、四（07年）季度，价格可能略有下调，但幅度不会很大”。

　　“万保招金”在广佛市场的优劣势比较

    从项目位置和拿地成本的角度看，保利地产占据明显的优势；在产品开发方面，万科贯彻其“均好中加速”的开发策略，综合开发能力胜出其他三家一筹；金地集团的长处在于设计创新，但开发周期较长，项目周转速度慢；招商地产进入市场最晚，拿地成本也较高。综合评估，万科和保利具有一定的竞争优势，而作为后来者的金地集团和招商地产，还处于市场适应和品牌初创期，与前两家相比表现出全面的差距。

    五一假期后的第一周，我们前往广州、佛山对当地的房地产市场进行了实地调研。我们在拜访了万科、保利、金地集团当地项目公司总经理、子公司营销经理的同时，实地考察了广州万科金域蓝湾、万科康苑、万科荔苑、广州保利心语花园、保利西子湾、广州金地荔湖城、佛山万科金域华庭、佛山保利花园、佛山金地九珑璧等项目。通过访谈和实地调研，我们得出以下的主要观感：

　　1、广佛房地产市场仍然延续调整的态势，成交量正逐步回升，但尚未达到完全复苏的地步；五一期间，看房买房人数有所增多，但与往年相比仍有一定的差距；但与深圳有所不同，我们认为广佛市场并不存在严重的投机泡沫；

    2、广佛市场的房价自高点已回落了20%左右。目前，市场价格体系有些混乱，主动调价后低开的新楼销售形势有所好转，但另一些老盘受限于前期的高位成交，不敢轻易下调价格而成交寥寥；不过，除非宏观经济出现大的转折，广佛房价继续下跌的空间并不大；

    3、通过对“万保招金”四大开发商的项目位置、拿地成本、开发能力、营销策略和销售业绩的比较，我们发现万科和保利占据明显的优势，而后进入市场的招商和金地在市场出现调整后将面临较大的压力。

　　广州房地产市场调研报告

    广州房地产市场概况

    众所周知，受调控政策的影响，去年第四季度以来广州房地产市场出现了明显的调整。首先，在成交量方面，在去年政策调控出台之前的9月份，月成交量接近70万平米，政策出台之后，成交量回落到50万平米左右。今年前三个月，广州的新房成交量依次分别为34.9、23.1和37.8万平米，四月份的数据还未公布，大约是40万平米左右。显然，成交量出现了明显的萎缩。

　　五一期间，广州市场呈现略有回缓的迹象，看盘的客户明显增多。尤其是中心城区项目的人气更旺。例如，光大水岸榕城新推房源在价格下调到10000元左右（原为12000元/平米）以后，成交了200多套。位于番禺的雅居乐“雕刻时光”推出147套房源，成交率达到80%左右。但是，位置偏远、配套尚不成熟的项目则销售形势不乐观，例如花都的万科天景花园、新塘的锦绣新天地、从化的托斯卡纳以及位于南沙的碧桂园和奥园地产的项目。对于投资客比重较高的珠江新城板块，小户型的项目（如保利心语）去化速度仍旧不错，但大户型的项目则明显滞销。

    广州目前的平均房价大约为9300元/平米，从高点下滑了将近20%，但比去年的平均数仍略高。从负担能力来看，广州房价并非特别高估。根据广州万科的调查，所谓首次置业的人群（例如外来大学生）可承受的房价在50万元左右，适合的产品是单价8000元左右、70平米的小两房；首次改善家庭可承受的房价大约在140万左右，单价在11000元左右的、130平米的中心城区住房也是可负担的；而再次改善的房价则在200万左右，以大户型的住房为主。根据广州万科的数据，广州市民大约拿三分之一的收入来供房，这个比例在我们看来应该是合适的，并不算太高。另一方面，广州楼市的购房者以本地自住为住，外来的投资客一般不到10%。即使是去年房价涨幅很大的情况下，根据广州万科的观点，主要集中在珠江新城和一些别墅项目上，无论如何占比也不会超过20%。与深圳相比，这个比重显然是不大的。

    当然，与深圳等其他城市相比，广州的土地供应较为充足。2007年广州今年的土地供应量大约为380万平米（占地面积），其中住宅用地约为250万平米，比06年大约增加50多万平米。根据规划，2008年的土地供应量也将保持略有增长的态势。另一方面，存量盘活也是潜在供应的重要组成部分。根据政府部门披露的数据，广州的闲置土地大约有10平方公里，去年回收了大约100万平米。总之，广州这几年供应的土地每年大约可转换为600-700万平米的住宅供应，而预计今年的成交量可能要比去年800万左右的实际数低一些。因此，总体上看，广州市场08年的供求基本平衡。

　　另一个衡量短期市场供应的指标是可售房源面积（已获得预售证）。根据广州万科跟踪的数据，去年大部分时间，这个指标维持在200多万平米，大约相当于3-4个月的成交量；由于销售速度方面的因素，目前可售房源的面积为364万平米，相当于大约6个月的成交量，短期仍存在压力。

　　综合我们访谈的这几家开发商的观点，我们判断广州房地产市场并不存在严重的泡沫，主要的问题是去年的房价涨的太快，市场一出现调整，购房者自然会产生观望的心态。这种情况，与2003年前后的上海有点类似。短期来看，08年广州房价再出现爆发性大涨的可能性不大，但房价的底部“基本探明”，或者说“离底部也不远了”。

　　四大开发商在广州的发展情况

　　万科（000002）

　　万科目前在广州共有17个项目，其中3个已经基本售完、6个项目尚未推出，在售项目共有8个。

　　在这次市场调整中，广州万科是比较早就开始行动，对一些楼盘进行打折促销的。其中，今年4月份，广州万科以13000—14000元的价格推出位于荔湾区康王路的两个项目——万科康苑和万科荔苑，由于在售价上比周边的项目具有吸引力（例如富力院士居的售价在15000-16000元左右），所以推出后不久即基本售完。

　　五一期间，万科城的日均成交套数大约在20套左右，去化速度比较理想；天景花园每月的去化量大约在40-50套左右；位置相对偏远的万科云山项目的去化速度稍慢，大约是每月30多套的水平；金域蓝湾的去化速度最慢，主要的原因是售价维持在12000元/平米左右未做调整，而周边中海金沙湾和恒大御景半岛的售价要低20%左右。

　　广州万科今年的计划销售额在70-80亿之间，目前完成大约20亿左右。目前在售项目的存货并不多，平均单个项目的可售房源在100套左右。下次集中推盘将在8-9月份。

    保利地产（600048）

　　广州是保利地产发家起步的大本营，目前仍旧是公司最重要的区域市场。目前，保利在广州的几大在售主力楼盘包括：林海山庄、林语山庄、香雪山、心语花园、108公馆等。

　　与同行的观点类似，保利地产认为，在经历了几个月的观望、房价从最高点下调20%-30%以后，从4月份到“五一”期间，广州楼市有所回暖。从公司监控的蓄客指标看，目前新项目开盘前大约需要3个月左右的蓄客期，而老项目加推需要1个月的时间就能获得2倍的蓄客；而在去年，不到两周的时间就有数倍的意向客户。显然，当前的市场要理性的多。不过，与去年相比，客户的签约率也高很多，这反映了当前的市场是以真实的自住需求为支持的，而去年有很多“冲动性”的购房需求。

　　为了在“五一”的市场上占据主动，保利在4月26日和27日提前推盘：林海山庄和林语山庄两个项目各推将近170套房源，成交率接近90%，位于西子湾限价房项目的二期556套房源也一售而空。在当前市场尚未完全复苏的情况下，保利采取的“先发”策略取得了显著的成效。对比之下，两大直接竞争的楼盘万科城和合景瑜翠园在“五一”期间的销售情况就逊色不少，客户被保利分流是重要的因素。

    金地集团（600383）

　　金地集团目前在广州有两个项目，分别是位于增城新塘的荔湖城和位于番禺沙湾的地块。

　　荔湖城位于增城永和经济技术开发区附近，属于广义上的新塘板块，但距离箩岗科学城也仅有12公里。该项目总<