REIT“嫌贫爱富”：中小开发商“画饼充饥”

REITS释义：房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门机构进行房地产投资经营，并将投资综合收益按比例分配给投资者一种信托基金。在本次《管理办法》意见稿中REITS被定义为：“信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。”

　　“虽然方案正式出台的日期还没有确定，但我们也正在加紧准备。”詹衡阳告诉记者：“首先就是要在地产行业‘摸底’。”

　　詹衡阳是中原信托地产项目的工作人员，不久前，他所在的中原信托和中诚信托、北国投、联华信托、衡平信托等5家信托公司被国家银监局召集，共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》（以下简称《管理办法》草案）。

　　虽然，意见稿并不是最终的REITS管理办法，但此次草案的上报无疑给国内本土REITS征程重新打开了一道希望之门。

　　而这同时也意味着，处于融资困局中的地产行业也有望找到一个新的突破口。

　　融资困局上市无望、贷款无门可以说是目前开发商融资难的真实写照。“多年来，众多的开发企业基本上遵循的是一条自我积累、滚动开发的企业发展模式，形成了自有资金→银行信贷→施工企业部分垫资→按揭回款的简单资金循环链，其中任何一个环节发生问题都有可能导致整个链条的断裂。”河南财经学院房地产系主任李晓峰告诉记者。

　　单一的融资渠道养成了开发商对商业银行信贷的单一“路径”依赖。

　　但是从去年开始，央行银根紧缩，许多地产企业都出现了不同程度的资金缺口。因此，房地产业能否再造融资平台，已成为性命攸关的头等大事。

　　除去那些通过大量的贷款将银行劫持的企业，在信贷紧缩的情况之下，IPO被诸多人士认为是当前房地产融资的重要选择。

　　但是以河南为例，目前实现上市的只有鑫苑置业、阳光控股、中部大观地产等3家企业。更多的企业依然面临着融资困局。“虽然，理论上我们有着诸多融资渠道的选择。银行信贷、股权融资、发行企业债、信托资金、租赁融资等，但仔细考量，能够进入实质性操作的寥寥可数。发行企业债，要经过政府相关部门的严格审核，目前国内房地产界也只有华远发过企业债，万科发过可转债；在《投资基金法》尚未问世前，国内的产业投资基金落地有难度；而证券市场融资，较高的门槛、运作成本和时间成本也令一些中小企业望而生畏。”嘉富诚资本公司副总裁杨建国告诉记者。

　　一位郑州房地产开发公司投资部的负责人还向记者表示，目前公司旗下有许多项目急需开发资金。由于找不到合适的融资渠道，现在只能被迫低价转让手中项目。

　　显然，在国内地产商普遍缺钱的情况下，如果有一个合法的金融中介能为地产企业募集资金，那么其发展潜力无疑是巨大的。

　　“但是此类金融中介应该具有三方面的能力：一是获取合法经营资质的能力，二是具有与资本市场对话的能力，也就是说将房地产市场的特点翻译成资本市场认可的语言；三是具有对当地房地产市场的判断能力和对房地产项目的操作能力。”杨说，“其实能将这三种能力融于一身的机构并不多。” 
 
　　REITS胎动

　　其实，早在此次《管理办法》草案出台之前，一些投资中介机构就已经在悄然筹备。

　　早在2007年年初，新郑中原食品工业园与嘉富诚国际资本有限公司达成合作意向并签署《中原食品工业园区产权式REITS物业投资代理协议》，根据协议，将共同成立“REITS指挥中心”，全面负责投资产品设计、商业策划、REITS承销。

　　当时国内媒体纷纷以“中国第一个产权式REITS将在郑州诞生？”为题，来关注这一合作。

　　但此后，此事没有了下文，据记者了解，其难产的原因就在于，这一合作难以通过相关金融监管部门的审批。

　　据记者了解，当时在天津、上海、镇江，许多地产项目和相关投资机构都酝酿过类似合作，但最终都因政策等原因未能成行。

　　“政策是最根本的原因，如果监管部门不批准，那私下运作就有非法集资的嫌疑，这风险是投资中介机构承担不起的。”杨建国解释说。

　　早些时候，中国内地的信托公司曾试图通过说服监管部门批准降低信托单位金额下限和提高发行份数，以期扩大募集面，业内人士称其为“准”REITS.但由于这种做法造成银行贷款转向“过桥”，加大银行风险，从而受到限制。

　　而此次，《管理办法》草案出台，显示了金融监管机构有意从政策层面为“REITS”解套的意图。

　　但是，此次国家银监会将此类业务的经营权限定在信托公司范围内，而其他金融中介机构仍然无法介入此类业务。

　　虽然，意见稿并不是最终的REIES管理办法，但中原信托等信托公司都在积极筹备REITS业务，一旦政策开闸，立刻出手。

　　谁得奶酪？

　　但是在采访中，记者发现，对于资本市场上的这个最新动向，许多开发商似乎并不知情。但对记者透露的这条信息非常感兴趣。反而纷纷向记者询问并表示有最新动向一定告知他们。

　　毕竟，对于许多深陷融资困局中的地产企业来说，这说不定是一个难得的救命稻草。

　　但是不是意味着，所有的地产商都能分食这个奶酪呢？

　　据了解，此次意见稿中房地产投资信托业务仍要经过银监会审批，之前的审批标准也并未有放松迹象。

　　“我们的首选合作对象是带租约的写字楼和商铺，之所以要寻找带租约的物业，是由于带租约物业能立即提供良好的现金流，而新建成物业由于其经营的不确定性，对资金的募集会产生一定的影响。”詹说，“像百脑汇这样的项目，就比较符合我们的标准。”

　　因此，中小开发商想要获得REITS的青睐并不是件容易的事，或许对于这条新敞开的融资之路，中小开发商最终只能是“画饼充饥”。

　　业内人士指出，REITS“嫌贫爱富”的本性注定其只会对优质的写字楼和商业项目感兴趣，这些项目往往都是掌握在有实力的开发商手里。

　　“并不是所有信托公司都有机会与资质开展REITS业务。”中原信托的一位人士告诉记者，“因此我们现在的最大任务不是找客户，而是首先获得经营资质。”