花涛：深圳商业地产与生活模式的变化有很大关系！

      随着我们生活水平提高，我们消费模式、生活模式都在发生变化。商业这块更多强调的是体验式消费，这跟生活方式变化有巨大关系。我觉得购物中心这种业态其实是很吻合我们未来的生活方式的变化，购物中心未来还会发展更多。  

      2008年4月2日下午深圳搜房网大话地产举办了“纪念改革30周年：研判深圳商地产业”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言： 

      深圳市零售商业行业协会会长花涛 

      晏利庭：海岸的朱总、何总都提到了政府商业规划过热和商业配套不足这两个问题，这是对商业地产开发影响比较大的问题。今天我们也有幸请到了深圳市零售商业行业协会花会长，会长下周会参加深圳两会，今天是一个非常好的机会，我们今天商业地产开发人士提到了这两个问题，在这块能不能请会长跟我们大家有一个很好的沟通的机会。 

      花涛：实际上今天我过来本来就是想听听各位的高论。应该说我们了解的情况更多是面上的问题，我们实际上自己没有操作过任何项目。我们也都是听在座各位专家、高手，从大家这里学到一鳞半爪。所以我今天主要是想听听大家的看法。  

      为什么这个事我特别有兴趣呢？应该说零售业跟地产，特别是跟商业地产关系非常密切。包括购物中心这个关系更密切了。从我们现状和未来发展趋向来看，未来发展空间还是非常大。我们在前年曾经去日本考察过一次，我们组团了20多个企业家一块去看了。看了后，对我们当时有一个启发。日本的购物中心是从70年代初期开始发展的，第一个是1972年。当时他们社会状况是每百户人家汽车拥有量是120辆。从1972年到现在有30多年了，他们实际上走的路子跟我们看上去有点区别。基本上他的模式都是很相似的，包括物业形状、规划都很相似。我们也在看未来中国是不是也会是这种状况。  

      另外随着我们生活水平提高，我们消费模式、生活模式都在发生变化。我们商业这块更多强调的是体验式消费，这跟生活方式变化有巨大关系。这里我们还需要关注的一个因素就是网上购物。网上购物未来会是一个什么发展趋向。我个人预计在10年内它一定会成为购物消费当中一个非常重要的比重。比如我们问80后这一代年轻人，我们不是问他们上不上网购物，我们要问谁不上网购物，因为大家基本上都有这个经历。我们老话叫：一铺养三代，我说再过十年这个话是不是还是真理？恐怕得打一个大大的问号了。到那个时候零售业会发生什么变化，这是很值得我们思考的问题。包括最近几年的变化，很多消费者更愿意去购物中心了，我们发现深圳商业网点密度这么大的城市，居然开的购物中心这么多，而且中间还有很多在时间不长的阶段就能够站住脚、能够生存下来。这个就是刚才何总说的我们消费形态、生活方式正在起一个很大的变化。  

      这是我非常关注商业地产的原因。  

      我觉得购物中心这种业态其实是很吻合我们未来的生活方式的变化，购物中心未来还会发展更多。我们现在不断研讨这个问题是蛮有意义的，因为现在不断有们在实践。实践完了后，我们要去总结，我们看未来会怎么发展，我们该怎么样运作它、运营。就像刚才何总说他不愿意讲是开发商，我觉得可以换一个词，叫做运营，可能经营更准确一点。这里面有物业怎么去变现这方面的问题。所以这个问题是蛮有意思的，我们协会去年也是专门注册了一个购物中心委员会，从今年开始我们要每年开一次会去研讨，但是我们角度可能不一样，我们会从商业运营这个角度方面来进行研讨。这个可能是你前面想了半天，最后就落到落到这个上面。当然这个方案我们还在策划。这是一个方面讲未来我们发展情况。现在我们的布局，我相信大家都清楚。但是都清楚里面咱们又发现一些奇怪的现象，这就是何总说的规划问题。  

      我今天中午跟贸工局市场处几个领导一起去南山看市场，然后我问他，你是深圳管商业最高的领导，龙华将有100万平米的商业出来，你知不知道？因为商业网点规划是贸工局做的，从06年做到2010年的规划。这个规划压根儿没有提到龙华有这么大的商业。100万平米的体量一定是一个市级的商业中心。我问他是否知道，他说完全没有听说过。我说这简直太恐怖了。他这个问题给我们带来很大的盲目性。因为我不太了解地产商的想法，也许他们会觉得这个地方除了住宅、写字楼，我应该要有商业。规划也有商业进来。但是整个布局会怎么样？因为这个规划没有弄好的话，可能要死人的。特别是我们商业上面，我们有一个大家可能都知道的非常通俗的基本道理。一个零售店的成功，他的关键第一是选址，第二是选址，第三还是选址。当然在购物中心来说，我们发现它会有另外一个特性出来，就是一个成功的足够规模的购物中心会造出一个商业中心出来，就像万象城、中信城市广场，包括海岸城这一片，它实际上是造一个商业中心出来。但是其实更多的是你不具备造一个商业中心出来。你说隔一两公里就整一个十几万平米的，那我们究竟有多少市场容量？我们能不能消化得了？  

      还有一个，我觉得是我们地产商。我们前面这一两轮的地产商他们已经取得了很多的经验，但是后面跟上来的可能还没有太多的经验。我在这里我不讲我的观点，我讲我们何总一个部下的观点，陈总，我上两个星期上他那儿去见了面，我也跟他谈了我们购物中心的研讨会，我想听听他的意见，包括我们我们应该选一些什么题目是大家感觉兴趣的或者大家面临有问题的，结果他谈了几个观点，我在这里把他的观点给大家卖一卖。他一个观点是叫股权要分散、产权要集中。这个其实大家都有共识了，就是讲租、卖的问题。但是你说这么大的投资，熬上个20年，这对谁都是一个痛苦，虽然物业会增值，但是再过十年一铺不能养三代的时候怎么办？这里面一定有一个资金的规划。我怎么样把这个投入能够让它活起来，一定比例的资金能够回笼。他另外一个观点，地产商要解决三个问题。第一，心态问题。再往深讲应该是模式的问题。你原先开发写字楼、住宅，你的盈利模式跟你开发商业地产的盈利模式，这个是不一样的。可能有的地产商还是用原先开发住宅的方式，我投下去三年，我把它一卖，资金就回笼了，我就开发下一个项目了。商业地产肯定就不是这么回事，大头还在后面，你哪怕自己不运营，也要安排好合适的机构运营下去，这是一个心态问题。第二，实力的问题。你如果没有这个实力，就别干这个活。因为有些地方不能按照你原先设想的坚决实施到底，甚至包括后续的运营。第三，能力问题。前面地产这部分咱们不去说，就到这个项目后面的规划、招商、运营，这个能力恰恰是地产商不具备的。所以我觉得他总结的很有道理，我比较认同。说句实在话怎么也没有运营过，没有经验，我把他的观点抛出来，但是我要把他的知识产权抛出来，不是我的。我先在这里说这么几句，接下来听各位的高论。  

      搞协会我是属于永远毕不了业的MBA，天天都是案例教学，今天跟这位老总见面，他跟我说一堆东西，当然我得回去自己总结一下。明天再见一个老总，又给我上一个案例。所以深圳的发展，就是在我在不断学习案例的过程中发展起来的。顺便跟大家说一下，咱们深圳零售业的发展，我们敢说我们在全国排在第一了。这次政协会议要开了，有一个专题议程，题目就是讲跨越式的产业调整。经过我个人的要求，也经过政协领导的批准，我是要做一个重点发言。我在这个发言里面，咱就是搞这一行的，把一行放到政府视野里面去。我们这个行业现在在深圳从GDP来讲我们是四大支柱行业，我们占到11%多的份额。在税收方面我们是四大行业的第一，但是我们地位是所有行业里面是最末的。我在报告里就提出怎么体现我们深圳的连锁业在全国的优势地位，第一，连锁企业销售额占社会销售零售总额的比例我们是超过50%，是全国排第一。上海是百分之二十七点几。第二，我们统计了会员，我们会员去年营业额是1800多亿，其中有700多亿是在深圳实现的。占深圳零售市场份额大概80%。还有1100多亿是深圳以外实现的，占的比例65%上海、广州、北京所有商业中心中，我们排第一，绝对值我们在深圳排第一，上海是900亿。商务部有一个非正式的认定，就是超市他分三个板块，国有、民营、外资，三个板块的龙头企业都在我们深圳。华润万家、人人乐、沃尔玛。华润万家还是全国连锁排名里排名第四，在超市领域排名第一。百货这块，天虹、茂业在全国可以进前50名。所以在这里顺便跟大家通报一下我们行业的情况。我们会员到去年年底12月31号总共有28000多个，其中有19000多在全国各地，我们现在在全国除了西藏没有深圳的零售门店之外，全有了。