是什么令无数的投资者热衷于商铺投资，但却“想说爱你不容易”呢？是投资回报。追求高投资回报是所有投资者的惟一目的。开发商为了让投资者认为商铺的投资回报率高、稳定而购买商铺，可谓是煞费苦心，想出种种销售策略，如带租约销售、返租销售等。这些销售模式可以令投资者觉得投资风险降低。但是这种销售模式下的租金是否就是商铺的投资回报呢？
“只以租金论英雄”并非是评估商铺投资回报的唯一标准。商铺投资价值评估还有待建立更完善的体系。事实上，只有经营才是实现商铺投资回报的根本，开发商、投资者应该把商铺经营放在首位。
风险相对而言，投资因人而异
任何投资都是有风险的，尤其是商铺，存在着高风险。但是为什么高风险的投资项目依然有人蜂拥而至呢？不仅仅是投资回报高，还有一个根本的原因就是资金实力。同样的1万元钱用于投资，对于不同经济实力的人而言意义是不同的，如果投资失败，有的人生活可能会难以为继，而实力雄厚的投资群体则毫发无损。换句话说风险是相对的，你也可以说财智人士输得起，因为他比其他人有更多的“1万元”。
不同目标的投资者对投资项目的要求不一致。如果项目的目标客户80％都是财智人士，资金实力雄厚，那么他们对于商铺投资的风险承受能力也较强，他们可以一次性付款投资；相反，如果项目的目标投资者80％都是资金短缺者，他们只想通过冒险投资来改善生活现状，他们对商铺投资风险承受能力也较弱，可能是选择按揭贷款投资，期待以租抵供。不同的目标投资客户，有不同的市场反应。资金实力较强的投资者对项目的现时租金回报不一定很看重，而资金实力较弱的投资者则非常看重。这也是为什么在深圳这样的城市有的街铺可以不招商就销售（即零现时租金回报），而且效果不一定比招了商的差。带租约销售显然只是销售中的双保险而已，只能作为一颗定心丸，用来安抚投资者。
现时租金非衡量商铺投资回报惟一标准
很多关注商铺投资的人士包括一些地产从业者都会犯这样一个错误：把商铺的现时租金回报等同于商铺的投资回报，只以租金论英雄。确实，一个商铺的投资回报最直接的体现就是租金，但是租金是一个动态的指标，它会随着经营机会的增大而增加。
假设某投资者购买某个商铺时单价为5万元／平方米，该商铺为空铺，无人经营，就这样一直空置了5年，5年后有人以10万元／平方米买来，那么对于第一个投资者来说，他所购商铺的年投资回报率就是40％。但相信在这5年里会有很多人认为这个投资者的投资回报是零。所以，除了商铺的租金以外，还有一个重要的指标来衡量商铺的价值，就是商铺的增值部分，即成长空间。
因此，带租约销售时的租约并不是商铺的投资回报，而是在销售那个时间节点上的商铺的即时投资回报，无异于用一个点去衡量一个面，是不全面不准确的衡量，所以这种即时回报不能作为商铺价值的衡量标准，更不能武断地认为商铺的投资回报就是这个回报率。而商铺的投资回报率要用一段时期来衡量，这段时期可以是投资者从商铺入手到出手，也可以是商铺的产权年限等。
经营是实现商铺投资回报的根本
在了解了投资者的不同情况和商铺投资以现时租金论回报的误区后，能否寻找到一种体系或规律，用它作为标尺来衡量商铺投资的价值，能更准确地表现商铺价值，令投资者不再盲目却又大胆地投资呢？关键在于两点：
首先，寻找规律，经营为重。提高商铺投资回报的根本因素是经营，只有经营成功的商铺才有投资回报而言。因此，考察商铺的投资回报就必须认定商铺的经营情况，即没有“商”，就没有“铺”。因此，无论是开发商还是投资者，最先考虑的就是商铺现在和未来的经营情况，因为它是决定商铺能否实现价值的惟一衡量标准。作为开发商，准确地经营定位是其责任所在，要认真、严谨、专业地对待项目经营问题，先谈经营、再谈招商、最后才是销售。如果本末倒置，急功近利，最后损失的还是开发商自己。而作为商铺的投资者，要看清商铺的经营前景，现在旺并不代表将来旺，现在冷清也不代表将来死火。在对项目经营潜质掌握后，计算投资周期，两者加以权衡才能做出更准确的投资判断。
其次，建立完整机制和通用标准。衡量商铺经营情况需要考虑诸多因素，例如政策、地段、消费基础、商圈环境、经营管理等等，在不同时期，这些因素又会有不同的变化。住宅投资价值有一套完整的体系，而商铺投资回报评估还不很完善。因此，寻找商业经营的规律便成为每个与商业地产有关人士的目标所在，只有对商业经营有一个准确而全面的衡量标准，才能更准确地评估商铺的投资回报。可以预见，将来对一个商铺的投资回报评估必定会以一门学科的形式而出现，从而以通用标准的形式更深入地研究商铺经营规律，权威而准确地判断商铺价值，而不再是以销售时的即时回报来衡量商铺价值。
本文旨在抛砖引玉，引发大家思考，从而更快更准确地找到商铺投资回报的规律，使商业地产走到相对良性运作的轨道上，并走得更远。
