楼市未来走势前途未卜。
在信贷紧缩政策及美国次贷危机的影响下，英国房地产价格自2007年9月开始出现大幅下跌，至2008年一季度这种楼市萎缩状况尤其严重。为此，据《金融时报》报道，英国主要商业银行都已取消了购房贷款零首付，试图通过调整贷款政策化解风险。
这是1989年房地产市场泡沫破裂18年后，英国房地产市场再次出现泡沫。
低利率信贷政策催生楼市泡沫
阿比国民银行是英国最早取消零首付政策的银行之一。这家银行表示：退出房屋零首付按揭贷款业务是在对市场条件进行充分调研后做出的决定。
据悉，目前绝大多数银行现在都要求购房者必须支付至少为总价5%的首付款，除非这些人能获得父母担保或加入一个专门为首次购房者提供的担保计划。有些银行还要求购房最低首付款比例为10%。为此，英国银行界新的变化将使得不少年轻人购买住房的计划搁浅。
造成此轮房地产市场泡沫最主要的原因是低利率政策导致的流动性泛滥。1992年英国政府为摆脱房地产泡沫破裂带来的经济衰退，在5个月内大降利率400个基点，从10%下降到6.0%，随后几年都是利率小幅升降，房价终于在1996年走出谷底。2001年为进一步刺激经济增长，英国政府频繁地调低利率，利率从6.0%一路下调到2003年的3.5%，为1995年以来的最低利率。2004年利率开始小幅逐步调升，至2007年7月利率达到5.75%。
与此同时，美国、日本也在实行低利率政策，全球资本市场开始出现流动性过剩。流动性过剩导致资产价格的重估，推高包括房产在内的一切可以定价的资产价格。
充裕的流动性的背景下，商业银行、投资银行、保险公司等商业性金融机构有条件都参与到了居民的住房抵押贷款中，进一步推动楼市走热。
英国住房金融机构创造条件降低购房首付款，一般购房者在专业性的非营利住房金融机构可以贷到房价款的90%，有的住房甚至可以贷到100%的房价款。
信贷紧缩政策引爆楼市下行
虽然布朗内阁2007年8月推出的公屋冲击计划成为楼市逆转的导火索，但是楼市逆转的真正原因却是信贷紧缩。
为抑制过热的房地产市场，英国央行自2006年8月起先后5次提高基准利率，房地产市场开始逐渐降温。从2007年9月起，英国房价开始大幅下滑。英国贷款机构哈利法斯(Halifax)公布的数据显示，英国今年3月份的房屋价格下跌了2.5%，为1992年9月以来的最大月度跌幅。房价的大幅下跌，使得金融机构纷纷取消购房按揭贷款零首付，收缩贷款发放规模。英国央行表示，3月份抵押贷款许可数量从2月份的7.2万个下降至6.4万个，2008年一季度抵押贷款许可数量创1992年英国摆脱经济衰退以来的最低水平。
随着全球市场利率不断提高，以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨。2008年3月，伦敦银行同业拆借利率已经升至6%。
房价更是从2007年最高峰的每套19.98万英镑，下降到2008年4月的18.9万英镑，跌幅达5%。抵押贷款总量增速也在下降。3月份英国抵押贷款总额为263亿英镑，比去年同期减少了17%。
继续调整不可避免
次贷危机的影响依然存在，银行业流动性依然匮乏，从而抵押贷款来源将继续吃紧。
英国央行4月21日推出500亿英镑计划向国内银行体系注资，此举被视为拯救房地产市场的一大举措，但是预计能给抵押贷款市场带来的好处非常有限，因为在一致预期房价下跌的情况下无法保证那些避险意愿强烈的贷款机构会再度大幅放宽贷款标准。
从利率来看，英国央行要在抑制通货膨胀和防止经济衰退之间做出艰难平衡。虽然从2007年12月以来，英国央行连续三次降低利率25个基点，但是通货膨胀的持续则抑制了央行降息的动作。利率下调空间的限制，在根本上仍然给房地产市场价格企稳带来负面影响。
从实体经济来看，英国经济增长率可能出现大幅降低。随着房地产市场进一步低迷和金融市场流动性紧张局面持续，相关机构纷纷下调英国经济增长预期。
在此背景下，英国诸多房贷机构取消零首付的政策，正是其意识到这种住宅市场风险在短期内仍将难以化解，而采取的更加保守的预防措施。从这个市场迹象可见，未来英国住房及金融市场仍将面临一个相对漫长的寒冬。（作者为上海五合智库（WISENOVA）总经理）
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次级债危机已伤及美楼市元气
相对于2006年，美国的2007年住宅市场发生了显著下滑，这一点不论在房屋销量和单栋住宅房价上都有所体现。美国住房与城市发展部的数据表明，2007年，新屋建造量为135.35万栋，比2006年下降24.8%。
房屋建造商在2007年卖掉77.4万栋新房，比2006年降低26.4%，同时还有49.5万栋新房没有售出。房屋均价在23.22万美元（约合162.5万元人民币）左右，比2006年下降5.4%。
现存二手房在2007年第四季度的销量比2006年下降了20.9%，均价为20.8万美元（约合145.6万元人民币），同样比2006年下降了5.9%。而根据仲量联行统计的数据，在北京，一个面积在1640平方英尺（合152平方米）的独户西式公寓售价已经达到40万美元，合280万元人民币。
在2007年第四季度，多户公寓的走势也下滑了2.8%，租房空置率在9.6%左右，平均租房价格在1071美元/月左右，合人民币7497元。
房屋持有者的比例从2006年的68.9%下降到67.8%，主要的下降原因是次级债危机，让贷款难度加大。但联邦住宅署仍然允许首付3%即可贷款，这让很多经济条件尚未准备好的家庭仍然可以买房，因联邦政府现在奉行增加房屋持有者比例的政策。
2006年，丧失抵押品赎回权利的人群比例增加至70%，不过仅占所有种类贷款的1%，次级债可调利率贷款的4.72%。
正因为让人们自由买进并再融资的次级债出现危机，才让已经过热了5年的房地产市场出现下滑。
（来自Joseph W. DeCarlo；MBA, CPM, CRE, CCIM，Professor, Author；Consultant to REMM~China，刘辰译）
英国:下滑之后可望再度春天
英国房地产市场在持续了十年的稳定增长和高回报之后，终于出现下行趋势：从2007年7月开始直到2007年年底，流入英国房地产投资的季度平均额从150亿英镑下滑了近50%。
此次由于美国次贷引起的全球性信贷危机，导致英国商业房地产市场不可回避地提前了市场的重新定价，并导致了整个英国房产市场有史以来最大幅度的下滑。
值得注意的是，英国房地产市场在整个欧洲是明晰度最高的，通常都会反映出邻国在市场循环里的未来走势。对于英国房地产市场的迅速且大幅度的重新定价，目前还没有相同幅度地影响到其他欧洲国家，但这只是时间问题。
参看早先的市场循环，欧洲大陆一般都会落后于英国一到两年。这预示着现在英国房地产市场重新纠正后的价值和其他欧洲国家相比会更有吸引力。因为当英国房地产市场趋于稳定和复苏之时，正是其他欧洲国家房地产市场衰退之日。
商业地产市值下滑
依照分析，英国整体房地产价值与2007年7月相比下滑16%，但下滑速度已经从2007年最后一季度的9.7%放缓到2008年第一季度的4.7%。Global Insight的首席欧洲经济师Howard Archer 认为，在未来两年里，房地产持续下滑至20%的可能性很大。
虽然评估数据显示英国总体房地产市场的租金仍然呈上升趋势，但是近期对投资市场和租户市场的研究表明，租金市场会从伦敦中心区开始呈下降趋势，并可能会延续至2009或2010年。
目前对于英国房地产投资市场的预计是，市场的重新定价所导致的市值下滑已经进行了一多半。对照英国房地产市场与其他地产市场相比的成熟程度和伦敦办公楼市场历史性的稳定回报，租金的紧缩与下滑对伦敦中心的办公楼来说是有限的。所以办公楼市场的复苏很可能会在2009年或最长延至2010年。
住宅市场的停顿与下滑
英国的住宅市场相对商业市场的反应速度有些缓慢，但可能持续的时间会超过商业市场。住宅市场在2007年大部分时间还只是增长速度放缓，而在进入2008年之后明显出现负增长。2008年第一季度英国平均民房价格下滑1.7%，全年的下滑预计是4%。如果信贷危机继续恶化和影响到更广泛的经济范围，则房价有可能在2008年下滑至10%。
下滑主要由两个原因造成：首先，信贷危机导致市场上很多买家没有了资金来源，银行与银行之间借贷困难，大部分银行不愿意在本身已有的债务上再大规模地增加负担。
而目前根据各大伦敦民房地产经纪公司的统计数据，伦敦及周边的很多地区的租金已经低于买房后的还款利息，由此造成大量首次买家选择短期租赁而持等待和观望的态度。
其次，由于以上因素造成了市场上突然的需求量下降，而少数有能力的买家与有意愿的卖家对房价的预期有很大差异。买家过度地期望市场价值的缩水，卖家又不愿意面对房价下跌的事实，因此导致交易量迅速下滑了35%。大多数市场成交的房产都属于被迫型，例如破产或还款人去世等。
英国英格兰中部和北部的房价2008年第一季度已经下降3.3%，东南部下降1.4%，伦敦地区下降1.5%。
而2008年第一季度伦敦平均房价在400万英镑以上的高级住宅价值持续增长了1.7%，在伦敦外围其增长是2.2%。
因此，虽然英国整体的民房市场遭受很大打击，但是高级住宅的需求量和拥有大量现金的海外买家的数量决定了它目前的增长状态。
今天的英国房地产市场与以往比较确实有了很大的不同，房价虽然还会持续下跌一段时期，但是银行银根紧缩不会持续太久，基本利率也将进一步下降，英国房地产市场可望再度春天。
