15宗共599亩土地将面市 土地预告先行试探楼市

      刚刚过去的两场土地出让，出乎了不少看淡楼市人的预料，一面是本土实力房企摩拳擦掌，一面是在杭外来大型房企跃跃欲试，无论是三块蒋村住宅地块还是拱墅区商业地块或者是下沙住宅地块的出让，其参与竞价的开发商数量和最终的楼面地价都大大高出之前的预料。春节后的土地第一拍，无疑向大家展示出开发商拿地的决心和对地块的渴求。

      其实，这两次土地出让只是占了3月10日和3月24日杭州市国土资源局官方网站预告的16块土地中的一小部分，而正在这些地还没有被开发商“消化”完时，5月9日，杭州市公共资源交易中心网站上，又发布了15宗共599亩土地的出让信息预告，再次向开发商抛出了橄榄枝。这次推出的地块在哪里？周边的房产形势和配套成熟度如何？在推地的背后，又展现了政府和开发商怎样的心态？本报在第一时间向你逐一介绍这15宗土地。

      17家包括本地实力房产公司和外来大鳄在内的品牌公司报名争抢同一块地，一次加价就达到了4.66亿元（蒋村2号地块），一块商业用地拍了24轮……刚刚过去的两场土地挂牌出让会，可以说以最有力的行动打破了之前一些看淡楼市、认为开发商资金链紧张而无力拿地的人的预料。一面是本土实力房企摩拳擦掌，一面是在杭外来大型房企跃跃欲试，无论是三块蒋村住宅地块还是拱墅区商业地块，或者是下沙住宅地块的出让，参与竞价的开发商数量和最终的楼面地价都大大地高出之前的预料。

      很快，杭州市国土资源局作出了反应： 5月9日，杭州市公共资源交易中心网站上，又发布了15宗共599亩土地的出让信息预告，再次向开发商抛出了橄榄枝。加上3月10日和3月24日杭州市国土资源局官方网站预告过，还未被开发商“消化”完的地块，“紧缩”了4个月的土地市场迅速“放量”的背后，显示出的是开发商对土地的渴求，还是政府部门推地政策的改变？

      599亩土地即将面市

      2008年5月9日，杭州发布了15宗共599亩土地的出让信息预告，其中纯住宅用地7宗、361亩、可建55.3万平方米；纯办公商业用地7宗、174亩、可建49.6万平方米；住宅商业混用地块1宗、64.5亩（住32.7亩/商31.8亩）、可建12.9万平方米（住宅占5.5万平方米/商业占7.4万平方米）。

      信息预告说明：“上述地块均采取净地方式出让，土地面积以实测为准，规划指标以城市规划行政主管部门批复为准。如有意向参与竞买的，可于即日起到杭州市公共资源交易中心（东新路155号和平家私城四楼）B53、54号土地交易窗口进行咨询，缴纳预约申请保证金，办理预约登记手续，正式出让时间及方式另行通知”。 

      从这次公告的15宗土地来看，关注度最高的要属环城北路167号住宅地块（永通信息广场边上）和阮家桥住宅地块（申花板块万家花城边上）；而定位为中高端区块的田园区块是首次推地，并且地块位于半山腰上，周边植被葱翠，又有山景资源，发展前景看好；而5块钱江新城和泛钱江新城商业金融地块由于地理位置优越，也被业内看好。


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      土地预告先行试探楼市

      值得注意的是，此次推出的并不是已明确土地出让日期的“公告”，而是事先探探市场“风声”的“预告”，没有正式挂牌，只是告知“拟于近期推出下列地块”。

      有业内人士认为，此次杭州一次性发布15宗共599亩土地的出让预告，一方面说明楼市偏冷，另一方面也证实政府已开始反思并修正土地出让“经济效益最大化”的传统城市经营思路。由于土地投放和形成房源供应会有1-2年的滞后期，因此假若在楼市高潮期拼命卖地、而低潮期惜售，会人为造成楼市的非理性发展。如2005年由于宏观调控市场转冷，杭州主城区仅出让1370亩住宅用地（可建205万平方米），还不及桐乡一个县级市的年供应量，成为导致2007年杭州房价飙升的原因之一。因此，今年接下来杭州土地吸纳力可能较弱，但为避免1-2年后的供给不足现象，政府还是会保持适度的土地供应。也预示着理性开发商今年拿地可能会有收获。 

      据杭州市公共资源交易中心国土资源局窗口的工作人员介绍，地块的预告推出后，有很多人前往该窗口索取材料，不过由于没有明确出让时间及细则，这些地块的具体信息，目前也只能从官方网站上了解一二。

      再不拿地接下来吃什么 

      春节后的第一场土地拍卖会，虽然只有170亩4块小地竞拍，但依然嘉宾云集，高朋满座，阵容豪华。除了绿城的宋卫平亲临督战，华润新鸿基(杭州)总经理孔小凯也来到现场。此外，记者在现场看到，滨江、名城、华元、金地、远洋、万科、复地、中海、莱蒙、建工、朗诗、昆仑、国都、西房、德信等公司均派出高管或参与竞拍，或现场观战。

      而留意去年的土地市场和最近的两场土地拍卖会不难发现，这当中的不少开发商的身影经常出现在土地拍卖会上，除了本地实力企业，尚未进入杭州或已进入杭州但尚未形成规模化开发的一些外地房产大鳄，依然看好杭州市场，热情不减（尤以南方企业为主）。而一些后续无地公司几乎是场场出席。另一方面，诸如和记黄埔、碧桂园、富力、卓越、恒大、合生、华润等，也在觊觎合适时机介入杭州楼市。 

      一面是本土实力房企摩拳擦掌，一面是在杭外来大型房企跃跃欲试，可能还会有一些一直想进入杭州房产市场的地产大鳄搅局其中，冷清了近4个月的土地市场最近又热闹起来。业内人士指出，2005由于宏观调控市场转冷杭州市区土地供应量减少，而去年楼市大牛之年不少开发商卖掉了很多房子，因此一些后续没地的开发商对土地非常渴求。正如一位手中没地的房产公司负责人所说的那样：“再不拿地我们公司上下100名员工接下来吃什么呀！”

      而对于资金链的质疑，一位开发商认为，最近的土地供应单幅地块供应量一般都很小，特别是这次公告的地块，近郊加上地块面积不大，对开发商的资金压力并不是很大。另外，业内人士认为，此次公告中推出的5块钱江新城和泛钱江新城商业金融用地由于地理位置优越，而一些在土地市场上“抢”不到优质住宅地块的开发商，或许会退而求其次，考虑商业地块的开发。

      土地竞拍的大幕正在徐徐拉开，今年的土地市场将上演怎样的大戏，让我们共同期待。


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      公告地块详细解读： 

      环城北路167号地块： 公告中惟一一块市中心住宅地块

      地块具体情况：

      该地块位于下城区,东至永通信息广场、木庵小区,南至水星阁小区、新坝小区,西至水星阁小区,北至杭州汽轮动力科技有限公司，地块出让面积仅39.4亩，建筑限高在96米以内，主体建筑超过75米需编制西湖景观分析报告。

      可参考土地价格及市场销售价格：

      由于地块位于市中心的黄金地段，周边目前很少有可供出让的住宅用地，最近可参考的一次土地出让是2006年8月挂牌出让的杭政储出（2006）16号商业（市场展示）用地，该地块位于新华路和凤起路交界处，丝绸市场旁边，环北小商品市场对面，是市中心的黄金宝地，出让面积13792平方米，容积率不大于3.5，最终经过102轮的激烈争夺，红楼集团有限公司以5.81亿元的价格拿下该地块，楼面地价高达每平方12036元，超过3.1474亿元的起拍价近85%。

      而根据此次公告文件中标明，环城北路167号地块的勾地最低价为92442万元，也就是说地块的最低楼面地价在11003元/平方米，已经接近两年前红楼商业地块的成交价格，而根据以往出让的经验，同一区域的住宅项目其楼面地价肯定会高于周边商业项目。另外，从易居臣信建国店店长李卫星处获悉，目前地块周边住宅大多为2000年之前的老小区，诸如水星阁、永康苑、温馨家园等小区目前成交的二手房价格在15000元/平方米左右，比较新的商住精装修酒店式公寓成交价格在22000元/平方米（根据朝向区别较大），也就是说，地块出让的楼面均价很有可能会大大超出周边的二手房价格，并带动周边二手房价格的上扬。

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   　阮家桥住宅地块： 关注度最高

      地块具体情况：

      从规划示意图上显示，地块位于万家花城与芳满庭之间，靠近近期即将投入使用的新武林商业中心，地块限高75米，套型比例90平方米户型要占到70%。据悉，滨江房产等房产公司对该地块一直非常关注。地块周边商品房建设如火如荼，申花板块万家花城、芳满庭已全面开盘，西城年华还有最后38套房源即将推出，橡树园、协安·上郡都将在下半年推出。

      值得关注的是该板块的配套优势：新武林商业中心的开业使申花板块的商业真正从规划走向现实。申花板块的商业规划一度是该区块的亮点，银泰百货城北店及丰潭路沿线富强商业广场（欧尚超市）都是大型商业项目。除此之外，世纪联华祥符购物<