社区商铺回报稳定 商铺投资中的“小盘活跃股”

所谓社区商铺，顾名思义指位于社区住宅的底层商铺，经营对象主要是社区住宅的居民，以满足他们的日常生活用品和服务需求为主。

　　备受青睐

　　近几年，受政府调控楼市系列“组合拳”影响，大部分商业地产处于一个不温不火的状态。而且，近年来各大城市纷纷进行大规模城市道路建设，令商业分布格局处于调整中，短期内给商铺投资带来诸多不确定因素，使许多投资者持币观望。

　　与此相反，社区商铺一直颇为人所关注。该类商铺具有较广泛的商业功能特点，其依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小。同时，社区商铺面积大小均有，多数投资成本小、回报率较稳定，尤其面对社区外街道的商铺。一方面，服务对象既可以是社区内居民，也可以是社区外客户群，服务受众面较广；另一方面，社区商铺一般售价不高，出租或自行经营均可，经营方式灵活，具有长期的回报价值。

　　此外，近年因严禁“窗改门”，新建社区住宅底层商铺越来越受投资者追捧。而对于不断涌现的新小区、新社区，及建设中的地铁新线路带来的新的商铺投资机会，专家给予更高评价。因此，社区商铺被一些业内人士喻为商铺投资中的“小盘活跃股”。

　　“留意”事项

　　不过，虽然社区商铺是个适合投资的标的，但想要保持投资低风险的前提是，在购买商铺时，不能被过分炒作所迷惑，以免被套牢。普通投资者要在各类铺天盖地的商铺广告中，识别出真正具有投资价值的“黄金旺铺”，也需一些技巧。

　　目前，社区商铺经营主要包括：便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报亭、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等。规模稍大的社区商铺还有健身、美容美发、银行、酒吧、房屋中介等娱乐休闲服务配套设施。

　　虽然社区商铺经营的业态一般为以上几大类，但投资者也要根据实际消费需求来确定具体业态，不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。目前，社区商铺开发一般都是销售、招商同时进行，或成功招商后再销售，投资者在投资时要留意业态的分布。若开发商有成立专门的经营管理公司对商铺进行管理，投资回报就更有保障。因为随着消费需求的改变，商铺业态也要随之调整，经营管理公司则提供了这方面的保障。

　　社区商铺经营的对象是以本社区居民为主，商圈半径辐射范围较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力，是决定社区商铺机会多少的关键因素，投资时要考评实际的消费需求。同时，周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间，要注意未来周边大型住宅项目的开发规划及政府的相关政策。

　　需要指出的是，不同的社区，消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型，周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，投资时需特别留意。

　　此外，在社区商铺区域内位置的选择上，如果资金允许，最好能选择在十字路口转角处的铺面，这样的铺面无论大小，在租赁市场都非常走俏。若是纯小区式物业，临近小区入口的铺面因人流量较大也是不错的选择。专家提醒，买商铺要选开间大、进深浅的店面，尽可能地为经营者提供好的经营空间。

　　细算回报

　　如果投资者选中了地段，也看中了商铺，那么接下来的重点当然是要仔细计算社区商铺的投资回报率。

　　业内人士表示，与纯商业物业不同，社区商铺有自己的价格规律和底线。社区商铺一般分为内街商铺和临街商铺，前者可以参照同小区的住宅价格，一般会高出住宅价格的30%-50%左右；而后者在参照周边商业租金水平的同时，位置较好的商铺价格，一般会高出同小区住宅价格3倍左右，但最高不应超过5倍。

　　比如，某楼盘住宅的平均房价是5000元/平方米，其沿街商铺的价格如果超过2.5万元/平方米时，投资就会面临巨大压力，建议谨慎介入。对于投资回报率的计算，业内人士建议用年租金除以购买商铺的总金额，最后得出的百分比，即所购商铺的年投资回报率。一般来说，一间好商铺的年投资回报率应在8%左右，按此规律，投资者可在10-15年收回成本。