来杭城楼市的开发热土 公告地块详细解读

   　环城北路167号地块：公告中惟一一块市中心住宅地块

　　地块具体情况：

　　该地块位于下城区,东至永通信息广场、木庵小区,南至水星阁小区、新坝小区,西至水星阁小区,北至杭州汽轮动力科技有限公司，地块出让面积仅39.4亩，建筑限高在96米以内，主体建筑超过75米需编制西湖景观分析报告。

　　可参考土地价格及市场销售价格：

　　由于地块位于市中心的黄金地段，周边目前很少有可供出让的住宅用地，最近可参考的一次土地出让是2006年8月挂牌出让的杭政储出(2006)16号商业(市场展示)用地，该地块位于新华路和凤起路交界处，丝绸市场旁边，环北小商品市场对面，是市中心的黄金宝地，出让面积13792平方米，容积率不大于3.5，最终经过102轮的激烈争夺，红楼集团有限公司以5.81亿元的价格拿下该地块，楼面地价高达每平方12036元，超过3.1474亿元的起拍价近85%。

　　而根据此次公告文件中标明，环城北路167号地块的勾地最低价为92442万元，也就是说地块的最低楼面地价在11003元/平方米，已经接近两年前红楼商业地块的成交价格，而根据以往出让的经验，同一区域的住宅项目其楼面地价肯定会高于周边商业项目。另外，从易居臣信建国店店长李卫星处获悉，目前地块周边住宅大多为2000年之前的老小区，诸如水星阁、永康苑、温馨家园等小区目前成交的二手房价格在15000元/平方米左右，比较新的商住精装修酒店式公寓成交价格在22000元/平方米(根据朝向区别较大)，也就是说，地块出让的楼面均价很有可能会大大超出周边的二手房价格，并带动周边二手房价格的上扬。

　　阮家桥住宅地块：关注度最高

　　地块具体情况：

　　从规划示意图上显示，地块位于万家花城与芳满庭之间，靠近近期即将投入使用的新武林商业中心，地块限高75米，套型比例90平方米户型要占到70%。据悉，滨江房产等房产公司对该地块一直非常关注。地块周边商品房建设如火如荼，申花板块万家花城、芳满庭已全面开盘，西城年华还有最后38套房源即将推出，橡树园、协安·上郡都将在下半年推出。

　　值得关注的是该板块的配套优势：新武林商业中心的开业使申花板块的商业真正从规划走向现实。申花板块的商业规划一度是该区块的亮点，银泰百货城北店及丰潭路沿线富强商业广场(欧尚超市)都是大型商业项目。除此之外，世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套也都规划在方圆百米的区域内，整个区块的商业配套阵容堪称豪华。另外，西城年华、芳满庭的底商也在销售中，均为沿申花路和丰潭路的。

　　历次土地价格及市场销售价格：

　　阮家桥住宅地块位于申花路板块，周边已出让土地及成交楼面地价分别是(按时间先后顺序排列)：2005年9月出让的滨江·万家花城地块(楼面地价分别为2399元/平方米和2806元/平方米)、同期出让的昆仑·橡树园地块(楼面地价为3577元/平方米)、2006年7月出让的华元·芳满庭地块(楼面地价4534元/平方米)、2007年1月出让的世贸协安地块(楼面地价5089元/平方米)。另外，最近绿城拿到的蒋村三块住宅用地也在该区域辐射范围内，楼面地价已经超出了10000元/平方米。

　　再来看一下目前该地区周边楼盘的销售价格，今年5月份，万家花城推出最后一批房源，开盘均价在14000元/平方米左右；而作为申花板块的首个启动楼盘广宇·西城年华，目前公寓销售接近尾声，还有最后一栋房子预计6月开盘，共38套，均为190平方米以上大户型，位居小区中心位置，预计均价13000-15000元/平方米。

　　江干科技园区R21-4地块：与魅力之城仅一路之隔

　　地块具体情况：

　　地块与目前正在热销中的万科·魅力之城仅一路之隔，南至杭州聚英投资管理有限公司，西至浙江环球控股集团有限公司，北至九华路，东至规划九昌路(目前还是断头路)。地块周边目前以工厂居多。房交会期间，万科房产举行的一场论坛中上海公司相关负责人表示，万科曾经计划在魅力之城边上的地块试点工业化生产，但很遗憾的是，这块地最后被其他开发商竞得，因此有业内人士猜测，万科或许还将参与竞价争取这块江干科技园区R21-4地块的开发权，一圆他们在杭州推行工业化生产的梦。

　　目前九堡的最大吸引人之处在于其交通、配套的完善和产业的支撑。交通方面，在未来五年内九堡会成为杭州市最大的综合交通枢纽中心，地铁、长途车客运甚至于城际列车都将在这儿交会形成一个一站式换乘。而配套方面，一大批有远见的商家已经进入，营造了不错的商业氛围。世纪联华、五星电器、肯德基发现了九堡的商机，纷纷入驻九堡，并已经步入了正常的营业，这无疑是对九堡的经济发展潜力最好的认同。杭州恒大陶瓷建材交易市场已正式开业；江干科技园区已引进200多家企业，包括西子奥的斯等世界500强企业也已入园；区域内仅服装企业就有900多家，还有上万在高新区工作的员工。而今年，包括四季青服装市场在内的4家专业市场将亮相九堡，新增9000多家商户，至此，九堡的商业氛围已经形成。

　　种种利好吸引了绿城、万科、金海置业、宋都、昆仑、美达、名城、华鸿、万均、正达、石英、汇隆等一系列房产商进驻，未来会成为一个融合乡村自然和都市文化特征的高达40万人口的新都市主义居住中心。

　　历次土地价格及市场销售价格：

　　九堡科技园住宅地块周边已出让土地及成交楼面地价分别是：华鸿·汇盛德堡地块(楼面地价2835元/平方米)、万科·魅力之城地块(楼面地价分别为2510元/平方米和2502元/平方米)、大家房产地块(楼面地价分别为2543元/平方米和2773元/平方米)、华鸿地块(楼面地价为4884元/平方米)、华浙房产地块(楼面地价为5749元/平方米)。而此次地块的最低勾地楼面地价为5003元/平方米，比华浙房产地块略低。

　　住宅销售方面，4月份绿城·丽江公寓、万科·魅力之城和名城·左邻右舍均成交了大量房源，使得九堡成为整个杭州楼市成交主力之一。根据记者调查，5月，该区域开盘的楼盘不少，万科·魅力之城、华鸿·汇盛德堡、东田·东城丽景、绿城·丽江公寓都将推出不少房源，购房者有充分选择余地，这批房源的开盘价格在10000元/平方米到14500元/平方米不等。

　　丁桥东单元两地块： "上东城"再推新地块

　　地块具体情况：

　　丁桥此次推出的是两块相邻住宅用地，可以说是此次公告中出让面积最大的两块，加起来面积达125亩。与之前推出的宅地相同的是，此次推出的宅地无论是面积还是规划都非常相似，90平方米以下户型占70%的"高压线"注定这批住宅和之前推出的7块住宅用地一样面临同质化竞争。

　　规划中的丁桥大型居住区西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，用地面积5700亩，规划居住人口10万人，是杭州市区目前在建的最大居住区之一，与华丰、三墩等板块相比，丁桥最诱人的地方在于5700亩的土地近乎一张巨幅的白纸，无需修修补补，尽管大胆落墨，各种先进的、优秀的规划理念都易于在此实施。

　　作为未来的城市居住中心，丁桥更大的利好来自日渐发达的交通网络，未来将无缝链接市中心。根据杭州市建设部门公布的信息，未来一年内丁桥区域的交通情况将得到根本性的改善。南起清江路立交、北至320国道绕城公路收费口、沿秋涛路-石桥路一线全线高架设计的秋石高架快速路正在加紧建设中，计划今年5月初基本完工。西起莫干山路立交、东至石桥立交的留石高架快速路也在紧张施工中。加上正在建设的石大线快速路，这三条快速路将形成从丁桥往返市区的快速交通网络；从丁桥自驾车20分钟内到达市中心将是一个可以想像的现实。

　　历次土地价格及市场销售价格：

　　丁桥住宅地块周边去年下半年(7月25日、8月29日、9月29日和10月30日)共出让7宗地块，其中广宇房产竞得三宗，即广宇·上东城地块(成交楼面地价分别是4241元/平方米、3802元/平方米和3709元/平方米)，特别是36号地块，楼面地价4241元/平方米的价格不仅高出离市区更近的华丰地块历次的土地出让价格，甚至高出同一天拍出的成熟滨江宅地。此后，天阳、联合等开发商先后拿下丁桥宅地，10月30日，三盛颐景园房产和宁波冠华置业分别以每平方米4125元和3702元的楼面地价，拿下丁桥的两幅宅地；加上已经启动的华元新城广场商业项目，丁桥一下子成为今年杭州楼市最蓄势待发的板块。

　　目前丁桥几乎还没有商品房销售，已建成的大多是经济适用房和拆迁安置房，包括广宇·上东城、天阳·观筑、联合·格里、冠华·隽园和三盛地块等项目在内的7个商品房住宅项目，总建筑面积达65.2万平方米，预计这些项目都将在2008年下半年到2009年初集中入市。

　　惟一可以参考的价格是去年12月31日推出二期房源的华元·新城广场，楼盘推出180套50-60平方米的精装修小户型，目前剩余30-40套左右的房源，销售均价为4800元/平方米。该项目为50年的集体产权，作为丁桥目前唯一在建的商业配套项目，新城广场规划总建筑面积约10万平方米，囊括了商业购物广场和迷你商贸套间两种物业形式，现在其地下商业裙房已与著名大型零售商物美超市签约。　田园两地块：规划3万人的大型居住区首次推地

　　地块具体情况：

　　田园住宅地块位于杭钢生活区附近的半山区块、丁桥板块的西北面，比丁桥区块更接近市中心，为首次推出土地。从地块本身来看，由于田园住宅地块建在半山腰上，植被葱郁，山体完整，地块容积率比丁桥地块要低，为2.0，限高30米，比丁桥两地块低14米，地块规划定位上比丁桥来得高端，也正是因此，地块的勾地最低价为4803元/平方米，比丁桥两地块的3980元/平方米和2903元/平方米的起价要高出不少。

　　田园地块位于杭城北部的拱墅区半山镇东南腹地，东至笕丁路以东鸡冠山,南临上塘河，西至石桥路，北至半山山麓，呈带状结构，依山傍水，被当地人誉为"风水宝地"。地块总面积接近2000亩，原先是杭州牛奶厂的牧场，后来里面<