住宅市场低迷投资人转战商业地产 商业项目易生难养

     从早先开业的金隅蓝岛，到经营一段时间的SOHO尚都，再到刚刚开张的大悦城……目前在北京，住宅与商业的租售价价格比为1比3左右，在这一高利润的驱使及住宅市场低迷的情况下，不断有开发商转战商业地产，就连地产巨头潘石屹也投身其中。不过有业内专家提醒，尽管商业比住宅的利润高出好几倍，但如果经营不符合市场规律，没有“养”起来，做商业的风险其实要远大于做住宅的风险。 

      个案SOHO尚都悄悄变身 

      笼罩在潘石屹光环下的SOHO尚都，开业不足一年，已陷入近一半店铺人去楼空、开门营业的店也几乎没有顾客的局面。进入3月份，SOHO中国董事长潘石屹宣布，SOHO尚都将改变以往商铺业主各自为战的局面，强化商业定位，实行统一招商、统一经营，正式转型为“国际青年创意营”。签约进驻尚都的商户在签订两至3年租赁合同后，都可获得6个月的免租期，开发商将通过减免物业费的方式补偿业主。潘石屹希望通过打造“国际青年创意营”来强化整个SOHO尚都的商业定位，带动目标消费人群。 

      昨天是周末，记者看到，虽然SOHO尚都里的顾客不如一些大商场多，但一家个性小店店主说，目前人气比原先要好，有时候平时顾客反倒还多，因为有不少客人都会利用上班的午休时间来逛逛。 

      尽管有不少类似的失败例子，三环以外一些极具商业价值的“商铺”或“写字楼”仍然成为商贾的“必争之地”。专家分析认为，高利润是推动开发商转战商业地产的一个诱因。目前开发商业地产的成本和住宅差不多，利润却比住宅高得多。在北京，住宅物业与商业物业的租售价价格比是1比2或1比3，在这一高利润的驱使下，特别是住宅项目的盈利空间正在被压缩，开发商转战商业地产成为一种必然。 

      分析业主、开发商“同床异梦” 

      不过，如果经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。据北京中原投资顾问部总经理张坤昱介绍，虽然本市这两年商业项目的开发量很大，而且多数项目也卖得不错，但不少项目都折在“养”上。张坤昱说，商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行了，还要看是不是有人来租，有人来消费，也就是说，“商业项目”是需要时间、需要“养”的。 

     “养”不好的原因主要有两个，一个是因为北京商业项目刚刚起步，做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长商业项目的专业化程度又非常强，任何一个环节出问题，都会导致经营不起来。 

      二是因为目前的商业项目、特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，不利于业态在“养”的过程中进行调整。比如销售出去后，小业主自己经营，大家各自为战，很难形成统一的商业定位和商业氛围；如果是开发商负责经营，开发商不是业主，控制力和调整速度明显降低。北京曾出现过这样的案例，商业卖出去后，小业主经营不起来，开发商参与业态调整，但因为不是业主，很难形成最终的决策，最后，开发商只好通过部分回购的方式，完成业态调整，才运营起来。