高峰论坛：如何真正发挥ＭＡＬＬ购物中心的作用

2004中国商业地产高峰论坛昨日厦门揭幕 　　“2004中国商业地产高峰论坛”昨日在厦门国际会议展览中心召开，这是一次中国商业地产业界盛典。 　　此次商业地产高峰论坛由《21世纪经济报道》、中国商业地产联盟等单位共同主办，围绕“区域经济竞争力”、“区域商业应用模式”、“中国商业地产状况与展望”等议题进行。其中，“区域竞争力”、海峡西岸经济区、投资过热等都是本次高峰论坛的重点热点议题。 　　昨日，著名经济学家萧灼基在本次高峰论坛中作主题报告发言，并会同诸多享誉国内外的经济、地产等领域专家学者为中国商业地产的健康、良性的可持续发展号脉诊断，各抒真知灼见。 　　论坛还吸引了包括全球500强企业在内的众多国际知名投资商家的广泛参与；家乐福、吉之岛ＪＵＳＣＯ、时代华纳等全球领先品牌均派代表出席本次论坛，并对其中国市场战略部署有精彩论述。 　　区域运营：像经营商品一样经营城市 　　“区域竞争力”是本次“2004中国商业地产高峰论坛”的重点议题之一。与会专家学者一致认为：城市是一种巨大的商品，需要商标，更需要品牌。区域运营就是要像经营商品一样经营城市，使之拥有强大的区域竞争力。那么谁应该是区域运营的主角呢？ 　　“政府部门营造环境与平台，城市营销、区域运营的主体应该是地产开发商！”城市策划大师王志纲说，“城市的经营一开始的状态，建设的重点往往是一幢楼、一条街、一座桥。” 　　投资过热：商业地产需要“带头大哥” 　　区域运营的重任，毫无疑问是要落在商业地产开发商的肩上。然而单纯的放任市场那只“看不见的手”进行区域运营，往往也会过犹不及，导致出现投资过热、重复建设、经营无序的混乱局面。 　　针对目前商业地产投资过热的苗头，北京、上海两地政府已经明确表示不鼓励再建设大型的百货商场，国家商务部、银监会也将出台相关规定进行调控。 　　那么，商业地产的出路在何方？昨日的高峰论坛上，有专家认为，尽管目前商业地产投资过热，但是，市场的需要，会有越来越多国内大型房地产企业进入商用房地产领域，这个趋势是难以抵挡的。所以，商业地产需要行业的标杆，需要“带头大哥”！ 　　与此同时，即将面世的厦门第一家超大规模购物中心———４７万平方米的明发商业广场在本次“2004中国商业地产高峰论坛”中闪亮登场。 　　闽南金三角：海峡西岸经济区 　　海峡西岸经济区是本次论坛热点议题之一。海峡西岸经济区北承长三角，南接珠三角，毗邻浙赣湘等中部地区，是“闽东南地区”和“海峡西岸繁荣带”概念的延伸和拓展。同时，由于面向台湾省，海峡西岸经济区具有明显的地域水平分工特征，是以中心城市支撑的具有自身特点和独特区位优势的地域经济综合体。海峡西岸经济区，不仅仅是一个经济地理概念，也是一个区域经济的重要增长极。 　　昨日的论坛上有专家指出，区域经济的发展以弱化“行政区域经济”为条件，需要在更大半径里整合市场资源，要充分发挥大企业、优势企业在资源整合、结构调整、技术进步中的带动作用；要充分发挥人力资源优势，规范和发展劳务输出；要改善市场环境，大力加强社会信用体系建设。 　　借建设海峡西岸经济区的契机，打破阻隔区域生产协作和交流的体制性障碍，组建统一开放的大市场，在短期内强化沿海经济密集区的吸引作用，在中长期内发挥其经济扩散辐射能力。 　　“2004中国商业地产高峰论坛”昨日上午在厦门举行。厦门市思明区郑云峰区长、厦门贸发局梁群民副局长、厦门规划局边经卫副局长各抒己见。边经卫副局长特别指出厦门市的MALL（超大型购物中心）至少要辐射厦漳泉。 　　★厦门市思明区郑云峰区长 　　商业地产对思明区的作用是非常大的，思明区作为厦门市的中心城区，整个第三产业的产值占到思明区产业的70％以上。思明区将要建成的MALL会把第三产业中的现代服务业、商贸业、旅游业、房产业有机地结合在一起。 　　第三产业主要是发展以现代服务业、商贸业、旅游业、房地产业为重点，所以商业地产正好把这四个方面有机地结合在一起，因此其作用非常大。 　　政府由原来的要地来卖钱转变为现在的要地来生产。同样是要地，但原来是利用地来卖钱，但是现在是用地来生产。如果，政府当时进行普通房地产开发，或者住宅来讲，可以多卖好几个亿，但是就没有现在整个商圈的形成。 　　现在思明区有两个商圈，一个是中山路传统商圈，另一个就是以思明区MALL为中心的商圈。思明区MALL的建成，每年能够提供给思明区的财政收入将达到一个多亿，由于它的建成也会带动周围地产、周围商贸业整个的发展，也能够形成几个亿的财政收入。所以商业地产对思明区的发展是直观重要的。思明的MALL在厦门是最大的，在福建省也是最大的，在全国也可以说是举足轻重的，作用是非常大的。 　　★厦门贸发局梁群民副局长 　　经过20年的改革开放，应该说厦门在闽东南地区发展比较快。 　　MALL是一种超大型的购物中心，其实这对厦门市并不陌生。厦门市已经建成并投入使用的MALL已有两个了，一个是SM城市广场商城（由亚洲连锁摩尔巨头--菲律宾ＳＭ集团投资），一个是世贸商城，SM城市广场１期的总面积是1３.５万平方米，世贸总面积将近7万，这两个已经建成并投入使用；目前在建的还有两个，一个是明发商业广场，还有一个是位于火车站的ＲＯＢＩＮＳＯＮ顶峰商业城（由菲律宾ＲＯＢＩＮＳＯＮ顶峰集团投资）。明发是厦门最大的，大概有40万平方米，ＲＯＢＩＮＳＯＮ顶峰商业广场是7万多平方米，还有拟建的是SM商城的二期也是10多万平方米，２期项目完成后，厦门SM城市广场总面积将达到２５万平方米。 　　这几年，厦门商业网点布局发生比较大的变化，特别是新城的建设、老城区的改造。改革开放之前惟一的商业城是中山路，现在中山路面临改造，也面临新商业中心的挑战。 　　随着旧城的改造完善，新城建设的完善，多几个商业中心并不是很大的问题，关键是商业中心如何运作，这才是最重要的。所以，作为一个大型的商业网点，能否成为商业亮点，非常重要的内涵是什么。 　 　　★厦门规划局的边经卫副局长 　　从全市的层面来看，厦门商业网点规划基本上还是围绕着海湾型城市建设展开的，海湾型城市总体上也是以厦门岛为中心，全市的商业中心在本岛，市级商业中心为二个接点二条线。 　　两个接点：一是以中山路传统商业为一个接点，这是厦门最早的商业区；一是以富山商圈为接点，明发商业城也是该商圈重要组成部分。 　　两条线：禾祥东西路，其中有商业街、步行街。 　　此外，厦门还布置了相配套的十个片区的商业中心，以市级商业中心为依托展开。比如说，未来会展这边，围绕会展旅游也会有一个片区商业中心，当然还有一些社区的、街坊的，形成一个商业体系。 　　厦门如今发展为二种商业业态：一种以大型商业的业态，一种是便民的商业业态。这两种业态符合了省委省政府提出的建设海峡西岸经济区的要求。 　　因此，厦门市市级商业中心并不仅仅局限于厦门市，在海峡西岸经济区里都要起到商业的龙头作用。政府当时做商业网点规划时，就要求这些商业中心不仅仅为厦门服务，至少要为厦漳泉地区服务的。 　　　　来源：东南早报 　　 　　　主持人：一个城市的发展，离不开城市的规划，接下来请问厦门市规划局的边经卫副局长，我第二次来厦门，我感觉厦门市商业网点的规划井然有序，能不能谈一下你们的策略，以及明发MALL在商业网点中的位置？　　　边经卫：很高兴来参加这次高峰论坛，肯定对促进厦门商业地产的发展起到很好的里程碑作用，去年下半年我们跟贸发局一起做了厦门市商业网点规划，从全市的层面来看，基本上还是围绕着厦门海湾型城市建设展开的，海湾型城市总体上还是以厦门为岛为中心做的，全市的商业中心还是在本岛，市级商业中心是二个接点二条线我们进行这样的描述。以中山路为传统的商业接点，这也是厦门最早的商业区。还有就是以富山商圈为接点，明发商业城也是商圈的很重要组成部分，还有火车站这一带，以富山为周边。还有两条线，一个是河向东西路，作为商业街来做的，还有中山路为步行街。两个接点两条线。　　　我们此外还布置了相配套的有十个片区的商业中心，以市级商业中心为依托展开。比如说未来会展这边，围绕会展旅游也会有一个片区商业中心，当然还有一些社区的、街坊的，形成一个商业体系。厦门要发展二种商业业态，一种以大型商业业态，一种是便民的，这跟省委省政府提出的建设海峡西岸经济区也是相一致的，建设海峡西岸经济区以厦门为龙头城市，要发挥龙头城市的作用，我理解厦门市的市级商业中心并不仅仅局限于厦门市，在海峡西岸经济区里都要起到商业的龙头作用。我们当时做商业网点规划时，这些商业中心不仅仅为厦门服务，至少也是为厦漳泉地区服务的。　　　厦门发展中心城市最主要的推动力，我认为是发展第三产业。拼第二产业可能不是厦门的优势，我们在讨论厦门发展前景时也是讲港口、商业、旅游，都是厦门城市发展的推动力，在厦门把大型商业网点作大做强，有利于厦门建设海湾型城市。　　　主持人：在座三位嘉宾，谈到今天的主体是商业地产，那你们概念中认为商业地产是通过那些方面推动城市的发展，象明发MALL在厦门建成之后，是怎样推动厦门市的发展呢？　　　边经卫：明发MALL的位置很好，基本上处于厦门岛的中心位置，好的区域一定会带来好的效益，获得好的商业环境。综观其他城市商业中心的发展，发展的好一定是在好的位置出入方便的位置，所以明发MALL的选址从区位上确实是比较好。但是我们考虑到好的区位也是交通最复杂的地方，而且出入有一些不方便，目前从规划部门来说，也在着力考虑为明发MALL创造好的交通条件。最近省里在策划，已经在做的，就是福厦快速铁路，长驱之下，一个小时四十分钟就可以从福州到厦门，明发商城的位置正好在铁路的一侧，当初我们在规划铁路站时，就预留了一个站台，将来可以很方便的跟商城衔接起来，大量的人流就可以从铁路进入了。最近我们还在建设机场快速路，从厦门大桥一直连下来，捱着铁路东侧，也是经过明发商场，往南走到洋铺大桥，再下去就跟铁路连接起来了。我们考虑建设一条通道，跟明发商城配套起来，在快速路的一侧，预留了一个快速通道，直接进入明发商城。所以明发MALL不仅仅是服务于厦门，而是厦漳泉，再大一点就是海峡西岸经济区了。　　　我们也进行了一些交通预留，为厦门市民购物提供方便，从这个角度来说，应该说好的区位，如果有好的交通配套，进行辐射和吸引，我想好的商业广场一定会发挥好的作用。　　　主持人：厦门市的确有很多独特的优势，是一座美丽的旅游城市，我们也可以看到政府也配合进行了一些商业地产的发展。将来你们还会配合做一些什么工作，让商业地产更好的发展呢？　　　梁群民：我讲一点个人的看法，不一定准确。商业地产的发展，是伴随着总体经济的发展而发展，商业地产跟整个城市的经济、社会发展规划，必须在这个规划前提下进行适量的挑选，而不是无限的挑选。而且必须在城市整体规划框架下，商业设施不仅仅是建筑物的问题，而且需要交通的综合配套，目前厦门的老商业设施之所以面临重重的问题，其中和关键的一点就是交通，大家都知道现在都进入了时髦的汽车时代，必须要有地方停车有地方行车。作为政府来说，去年已经完成了商业网点规划，下一步也会根据商务部的总体部署，保证商业网点规划实施，比如说听证会制度，我们在做到的同时，也会积极的关注中小企业发展，特许加盟、连锁的形式，帮助中小企业提升竞争力。随着居住区的成片建设，老百姓生活工作节奏的加快，更需要贴近便民的服务，我们也会考虑到中小企业。　　　主持人：郑云峰区长，未来您对明发MALL有什么期望呢？　　　郑云峰：明发MALL未来的规划和作用，刚才二位嘉宾已经做了很多说明。以明发MALL作为一个龙头，刚才两位领导也说到，明发MALL不仅仅是服务厦门的，而且要服务周边地区，对明发MALL的发展，我们寄予厚望。从区政府的角度来说，也会为明发MALL的发展创造各种各样的环境，除了市里有关部门对它的支持方面，在招商引资方面，比如说我们专门成立了招商服务小组，为明发招商提供服务，另外也在协调方面作为一个重点。通过明发MALL的发展，思明区中心城区的作用也会越来越明显，明发集团在实力及品牌方面都会给我们带来很大的影响。