正如业界大多数人所预言的，成都房地产市场在2008年进入到了洗牌时分。在这一场群雄会聚的牌局中，谁将进入下一轮，谁又将落败离席？
土地，一向是开发商们最为关键的牌面之一，土地市场上的成败，将决定一个房产企业的生与死。成都楼市一向奉行“手中有地，心里不慌”的游戏规则在今年突变为“地不在多而在精、力不在猛而在准”。游戏规则既变，成都土地市场的竞争格局也骤然生变。当我们极力探究这个市场上诸多的变局，从那些看似出人意料的蛛丝马迹中，或许能预知这场土地之争的走势。
地价复苏有征兆 中小企业忙储地
对于整个房地产市场走势的反应，土地市场比楼市更为敏感与直接。在2007年9.27新政之后，土地市场比楼市先行一步回归理性；而进入2008年后，土地市场的逐步回暖，已经成为成都房地产市场复苏的重要征兆。
2008年3月，被一些市场人士认为是成都土地市场的触底时间。3月28日，成都市土地拍卖中心拍卖大厅内，4宗优质住宅用地被推向市场。出人意料的是，这四块被业界人士称之为“黄金位置、被多家实力开发商看好”的地块，无一例外地以超低价格成交。跳蹬河地块以起拍价500万元/亩被成都工投集团一次举牌摘得，而举牌次数最多的地块——起拍价350万元/亩的青龙场地块，也仅仅在51次举牌之后，被一自然人收入囊中。拍卖现场虽然座无虚席，但观望者居多，举牌者寥寥。
在此次拍卖会的前几天，成都某专业机构曾对这四宗土地进行过详尽分析，该机构曾预测：本次四宗地块中，三圣乡地块的价格将在1400万元/亩，而红牌楼地块的价格也将在1000万元/亩。但事实却并非如此，这两块地最后的成交价格低得令人吃惊。
在红牌楼区域，一年前有开发商曾以1130万元/亩的价格拿下一宗土地，而就在2007年底，成都楼市进入观望期之时，这个区域的地价也维持在880万元/亩，而现在460万/亩的成交价，意味着1年不到，红牌楼区的地价下跌近60%。
同样，三圣乡地块价格也大幅度缩水，3月28日，这宗位于二、三环之间的地块，成交价格仅为484万元/亩。而在2007年10月，在这个区的三环路以外，国嘉地产付出920万元/亩的代价，才将一宗123亩的地块拿下。而这块地的规划指标，与3月28日的三圣乡地块几乎一样。
而成都其他区域的情况也与红牌楼相似。尺度地产提供的资料显示：对比2007年，成都东南西北四个区域的土地价格都出现了极明显的负增长：城东2-3环，去年7月20日，香港信和曾以1130万元/亩获得一块土地，今年3月28日同一区域地价格降为484万元/亩；城西3环外，今年3月7日一块土地成交价格为510万元/亩，去年10月26日一块土地拍卖成交价格为780万元/亩；城北2-3环，3月28日一块土地成交价格为450万元/亩，而去年9月14日一块土地拍卖成交价格是800万元/亩。
应该说，2008年初地价下跌并非是成都房地产市场个别区域的特有情况，而是整个成都土地市场的真实景象。中原物业顾问公司的资料显示，成都市今年第一季度土地成交均价为273.52万元/亩，同比下降61.53%，环比下降69.68%。主城区的土地成交均价为518.8万元/亩，同比下降27.04%，环比下降42.49%。特别值得关注的是，金牛区成交的一宗大地块，成交单价仅60万元/亩。
有业内人士称，如果说2007年成都土地市场令人眩目的繁荣是一种不成熟非理性的现象，那么，2008年初，土地市场上出人意料的平淡局面，同样是一种不理性的表现。某专业机构总经理认为：“相比于楼市，2008年土地市场如此暗淡，是更不理性，更不符合市场规律。如今的地价，也许是未来数年的最低价格了。从这个角度看，现在正是开发商，尤其是中小企业进入房地产市场的绝佳时机。”这一说法在2008年4月的成都土地市场上得到印证：这一月成都土地市场供应土地34宗，成交29宗，整体供销比约为1.17：1；供应面积2530.57亩，成交面积2089.72亩，这表明成都土地市场正在进入复苏通道。
地价下跌，原本是众多中小开发商的奢望。在2007年成都土地市场大热之际，在资本巨鳄扎堆的市场中，绝大多数中小地产商面对一日一涨的地价徒呼奈何，地价太高导致拿地无门，是他们当时面临的头等生存危机。如今地价缩水，“等米下锅”的中小企业显然认为这是储粮的好时机。因此，在2008年的土地拍卖现场上，一些近年来从未在公开市场亮相的企业开始现身。广地置业、昊美房产、兴西华建设……这些陌生的名字纷至沓来，并在土地市场上各有斩获。有业内人士称：“很显然，一些从未涉及过房产开发的企业在2008年进入土地市场，是因为他们认为这是一个逢低买进的好时机，如果时间回到2007年，他们中很多企业都无法通过拍卖市场进入房产领域。”
有一个有趣的现象是：在众多中小企业以低价在成都土地市场上摧城拔寨之时，那些曾经在这个市场上翻云覆雨、频频制造地价新高的大开发商却选择了集体隐身。在3月28日的土地拍卖现场，拍买大厅内虽然是人头攒动、座无虚席，但记者发现，列席的企业都是清一色的中小开发商，举牌的次数最高为51次，与2007年举牌动辄上百次甚至高达200多次的场面无法相提并论，加价的幅度也极其缓慢，显示出竞拍者的小心翼翼与现场氛围的平淡。有业界人士认为，如此平淡的土地拍卖，是因为大开发商未现身。
世家机构地产研究中心总监唐骏称：“2008年，大开发商集体从土地拍卖市场上消失，是市场格局最明显的变化之一。其原因是，在2007年的圈地融资潮后，目前即使大开发商也有融资困难、资金链条紧张的问题。
记者曾对外来大开发商今年的拿地计划进行调查。很多在去年大举拿地的巨头级房企均称，2008年会伺机出击。而2007年表现最生猛的中国香港系企业则称，他们的拿地计划不会受宏观政策影响，2008年肯定会继续在成都买地。但3个月过后，绝大多数地产资本家却仍然按兵不动，只有“坚决不买地王项目”的万科兑现了2008年肯定拿地的承诺，在2月斥资3.7亿，以455万元/亩的价格将城南一块地收入旗下。
大资本遁形，小企业登场，可以看作是成都土地市场表现归于平淡的最直接原因。纵观成都土地价格高速上升的轨迹，我们可以清晰地发现，地价每一次创出新高，资本巨头们都是背后的市场推手。
东西南北聚蓉城 五大系热买成都地
2007年，广州、深圳、中国香港、重庆和新加坡这5大方阵是成都楼市的绝对主角，在土地市场上，他们也具有高度的控制权。广州系，以珠投、雅居乐、富力、保利代表；深圳系，以万科、中海、中信、花样年为代表，中国香港系：和黄、九龙仓、新世界、新鸿基、信和为代表；重庆系以龙湖、华宇、金科为代表；新加坡系，以凯德、新加坡置地、盛吉立、仁恒为代表。
1999年，成都土地市场的均价为69万元/亩，2007年这个数字达到843万元/亩，短短8年时间，土地价格翻了12倍。
从2000年万科登陆成都开始，外来地产巨头们携带着雄厚资本，将成都房地产市场从小规模作业升级到资本时代，成都土地市场的资本战争愈演愈烈，土地价格由此进入超速上升通道。
进入2008年，成都房地产市场已呈现出“五系争雄”的局面。这些大开发商以资本为武器，不断在成都攻城伐地，成为这个市场的主宰。纵观成都土地市场几年来的发展历程，这五个方阵的地产企业们在占据成都重要口岸的同时，通过不断抬升土地价格，将房地产市场的进入门槛越垒越高。
某专业机构市场分析人士称，成都土地市场的地价飞升，有两个关键年份，一是2004年，这一年成都地价进入飚升时期，涨幅全国第三。一是2007年，成都地价达到历史巅峰。而这两个时期中，外来资本巨头都是最为关键的推动力量。
2004年10月29日，和记黄埔以21.35亿元拿下城南地王，万科以60多万一亩的价格拿下城东地王，中海以60多万一亩总价10亿拿下城西地王，均创下片区地价之新高。要知道，当时成都土地市场的单宗土地交易金额，通常是几千万。中海与和黄开创了成都土地拍卖一掷数十亿的豪赌时代。
当进入成都的企业越来越多，竞争之下，资本的优势体现得淋漓尽致。成都地产五大系的人马越来越强。在频频抢得地王项目之后，开始有资本企业成为区域地价的推手。
2006年4月，与“城南地马越(马越博客,马越新闻,马越说吧)丶鄣耐剖帧?
2006年4月，与“城南地王”隔路相望的一幅123亩的地块，被香港九龙仓以7.8亿元拍得，地价每亩640万元，比“南地王”206万元/亩的价格高出一倍有余。九龙仓创造的高地价，带动了成都地价再次上升，该年，成都二季度的房价涨幅居全国第四。五大地产方阵中，仅深圳华侨城、中海、万科、华润置地4家外来开发商在成都拿地,就投资了近31亿元人民币。
2007年，五大派系的企业更是成都房地产的绝对主角，在成都楼市的每一个热点区域，几乎都是这写地产资本家们在领衔主演。
城南，成都楼市最热的板块，也是五大系企业最为集中的板块。中海、华润、雅居乐、九龙仓、和黄等巨头的蜂拥而入，使南部新区已成为成都品牌开发商最集中的区域，竞争平台远远高过了其他区域。
在2004年年初，这个区域三环以内的神仙树片区土地价格仅155万元/亩左右， 2006年7月达到550万元/亩，再到2007年的850万元/亩、1265万元/亩……南部新区土地价值得到充分释放，任何一个区域都无法相比。
2007年7月20日，广州合景泰富就在高新区购置三幅土地，楼面总建筑面积约为49.73万平方米，总土地成本约为人民币36亿元。而拍卖地块中的南部新区仁和片区30号、28号地块，成交价分别<
