轨道营销 开发运营商业地产的另一堂必修课

      自轨道消息传来，“轨道概念”就成了江城地产界最为时髦的名词。轨道带动地产，规划中的轨道“一线”，带活着地产成片的发展。轨道沿线站点方圆2公里的范围，大多数物业都在营销中打出了轨道牌。

      轨道沿线开发商“亮剑”

      自始至终，轨道交通都与地产开发联系密切，因而轨道对江城楼市的带动也较为明显。轨道线路走向从最初规划确定到工程启动之时，引发了颇具规模的地产广告，至今让人记忆犹新。

      另从国内一线城市的情况看，上海、深圳轨道物业的升值潜力最大，江城楼市中对轨道物业概念的炒作也上升了层次。

      做好优质内核的差异化突围

      所谓差异化，大体分为营销推广和产品结构上两个方面。如今，从轨道物业的产品定位出发而衍生出的营销推广方面的差异化，在现阶段的市场上表现更为突出。

      “在价格成为"主流"议题之后，开发商除了应该把握销售节奏以更好的应对价格波动以外，更应该在营销推广方面予以差异化体现，这种差异化不仅仅只是过去那种对产品卖点的差异化描述的方式，而更应实现优势内核的差异化突围，即片区优势差异化营造，以一种绝对优势从片区中体现，从而刺激销售。”

      “小户型住宅将有很大的市场发展空间。”金地集团高级策划李俊峰坦言，轨道物业的开发，除了对住宅功能的定位之外，还需用长远的眼光考量未来轨道商业的运作。“轨道沿线人流量较大，与公交站点接驳更使轨道汇聚大量的人流，决定了轨道概念中商铺投资前景广阔。将来，1号线和2号线的贯通，轨道边商务活动会不断加强，酒店式轨道物业前景广阔。”

      随着轨道建设的逐渐扩散，开发商会更加青睐写字楼项目。目前，江城的商圈大多在传统的商业区，如中南商圈、鲁巷商圈，这些商圈都是经过积累的老商圈。业内普遍认为，1号线的全线贯通有望促使汉口多个新商圈迅速崛起。

      “从1号线的路线上看，轨道沿线并没有真正意义上带动新商圈的形成，轨道两端的商业形态还不成熟。因此，在沿线兴建轨道商城是意料之中的事情，这样对片区配套的影响是很大的。轨道否能满足老片区新商圈持续增长的商业配套的要求，经营管理就显得尤为重要。”易居中国武汉分公司总经理助理李惠文就轨道商圈谈及了借鉴香港模式，“在香港，轨道线路上所运营的几大主题商城都有各自的风格，并且都保留产权以出租方式获取高昂的租金。故而相对成功的商业操作配合轨道带来的人流，不但方便了周边地区居民，活跃的商业租赁也会带动写字楼等其他商业投资的聚集。”

      “相对于其他形式，轨道商业是风险较小而价值较大的投资方式。轨道商业会成为一种趋势，对于开发商而言，将会是更长远的利好。”李惠文如是说。