地铁热潮席卷杭城楼盘 杭州房价是否透支地铁概念？

关注地铁物业

　　地铁楼盘历来备受关注。

　　在日前举办的“杭州地铁沿线物业的现状及发展论坛”上，目前地铁楼盘的房价是否已经透支了“地铁概念”成为了与会的不少开发商和专家、学者谈论的热点。更有专家援引上海地铁的发展史认为，在过了地铁规划和建设的初期后，地铁概念将不再成为影响房价的主导，楼盘周边的配套尤其是商业配套才是房价的决定因素。

　　那么，杭州的地铁物业是否已被高估？究竟地铁物业还有没有上涨的空间？

　　现状

　　区域房价因地铁升温

　　地铁效应的确让不少楼盘升温。

　　从2007年1月9日杭州地铁1号线线路初步设计方案公布后，地铁热潮再次席卷杭城，“我的家就在地铁旁”等楼盘营销开始渗入杭州楼市。

　　从九堡、滨江的地铁沿线楼盘价格走势不难发现，房价也因为这一利好消息而快速上扬。

　　九堡地铁沿线楼盘受地铁重大利好的影响最为明显(图一)，成交均价从2007年2月份开始就逐渐走高，2007年6月到2008年1月房价大幅上涨。

　　易居中国杭州房地产研究所所长田雨指出，地铁一号线对九堡房价的拉动最大，九堡也是众多地铁板块中利好最大的。因为比起其他区域，九堡开发建设较晚，是个比较新的板块，相对还处于供应的高峰。除地铁之外，还有磁悬浮、高速铁路等重点工程成就九堡的枢纽地位。根据易居中国杭州房地产研究所提供的数据显示，近年来九堡楼盘的价格一路走高，九堡的房价，从2006年不到6000元/平方米，已经涨至如今的12000元-15000/平方米左右。

　　此外，滨江区在去年9月份新盘集中供应之际，地铁效应也是凸显。

　　滨江地铁沿线楼盘的成交均价也从2007年9月开始大幅走高(图二)，从8000元/平方米节节高攀，一举达到了14000元/平方米，价格走势总体看好，预计今年下半年开盘的项目价格将超过15000元/平方米。

　　个盘销售地铁“唱主角”

　　近两年来，更有不少个盘凭借地铁优势受益颇多。

　　以滨江板块的瑞立·中央花城为例，自2006年3月地铁1号线站点初步确定后，当年5月份，瑞立·中央花城以6580元/平方米的均价开盘，3天售出近160套住宅，成为激活杭州楼市的鲇鱼。当时，据销售部人员介绍，之所以有如此的销售业绩，地铁起到了功不可没的作用。之后的2007年，以瑞立·中央花城为代表的滨江地铁沿线物业，率先打破了“沉默”，价格开始逐渐上扬，如瑞立·中央花城1月份的均价是7150元/平方米，7月份的成交价格则是8500元/平方米。

　　现在，不少楼盘仍然乘着地铁这一东风开盘热销。如华鸿·汇盛德堡是九堡目前的在售楼盘之一，距离九堡站出口约900米左右。该楼盘在今年5月初刚刚开盘，共推出360套左右的房源，其中以90平方米的小户型为主，楼盘均价10000元/平方米左右。华鸿房产营销部经理范建波说，大部分购房者是冲着“地铁盘”这一概念来买房的，截至5月底，已经销售了七成多，其中80平方米以下的户型特别受青睐，目前已经基本售完。

　　作为滨江区目前比较热门的地铁楼盘，欣盛房产副总经理李晓桃认为，地铁给项目带来了极大的利好。因为欣盛·东方郡就位于地铁出口的500米范围内，地铁一号线滨和站就在东方郡小区东北角。同时东方郡是一个“90/70”限制的楼盘，物业形态以多层和小高层为主。交通的便利加上年轻高薪的客户定位，让她对今年8月份即将入市的东方郡充满了信心。

　　站点500米内受益最大

　　从上海、北京、广州等地的地铁沿线住宅市场中可以明显看出，地铁周边楼盘价格与时间成正比，所有站点的楼盘价格都呈现出年年上涨的趋势。

　　据易居中国杭州房地产研究所调查结果显示，房价与地铁站距离存在反比关系，即以时间换空间。

　　上海莘庄就是一个很好的例子。上海轨道1号线就曾经创造出了神奇的“莘庄效应”。莘庄位于上海西南，从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。1号线在1995年5月通车前后，莘庄的房价迅速由4000多元/平方米，飙升至1万多元每平方米，莘庄板块也成为新兴的高档居住板块，成为上海的城市副中心。

　　“上海轨道1号线造就了莘庄，但是从某种程度上来说，城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范围的。”田雨表示，在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少。从上海莘庄站沿线房价与车站距离的关系就可以看到：轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交通建设时就提前开始。

　　田雨表示，以地铁站为圆心，分别以500米、1000米、1500米为半径划圆，以位于圆环中间的楼盘各年均价为统计对象，分别进行统计分析，从结果可以看出，房价与地铁站的距离存在一定的比例关系，即距离地铁站越近房价越高。

　　对于处于站点500米距离内的楼盘，近期利好相对突出。李晓桃认为，地铁站500米之内，是较为舒适的步行距离，超出500米，基本上要考虑转乘公交车或其他交通工具，因此地铁站500米内的楼盘利好是非常明显的。地铁动工之后，站点的实际位置才真正明确，因此，近期站点500米内的楼盘，应该多少都有些提价的动作。

　　 纵深

　　时间：影响主要在规划和建设初期

　　那么，杭州房价到底有没有透支地铁概念呢？不少业内人士认为，杭州目前的房价并没有透支地铁这一概念，但从短期来看，地铁楼盘要出现大涨的可能性很小。

　　资深房产专家丁建刚说，每个建地铁的城市房价都会经历三波的涨幅，这三波涨幅分别是：国家对建设地铁批下来时、地铁动工时和地铁正式通车时。而目前杭州的地铁沿线物业也正处在动工建设和正式通车两个节点之间。

　　据易居中国杭州房地产研究所数据显示，地铁对于沿线楼盘价格产生直接影响，从纵向比较，以地铁1号线为例其周边楼盘的价格每年涨幅至少在10%，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期，建成后，楼盘价格就主要取决于周边配套、市场成熟程度等，地铁对其影响不再占主导地位。

　　据了解，下沙、临平、湘湖虽然长期看涨，但由于杭州的大部分消费者没有实际的地铁体验，近期的房价变化可能不大。下沙的价格曾经下跌，缺乏新生力量；临平到目前为止仍然是一个本地消费者为主的区域市场，地铁引起的市区人口分流要在几年后才能体现出来；而湘湖板块，目前供应主力是别墅排屋，目标客户群基本使用私家车。可见，近期这三个“端头”板块，要依靠地铁概念实现房价的大幅上升，还是有困难的。

　　空间：区域升温还需配套支撑

　　地铁建设对房地产市场来说历来是重大利好消息，通常在地铁还在规划期间就能吸引众多开发商在其沿线圈地，获得土地越早、规模越大，未来就能够赚取越多收益，从而使得原本的楼市布局发生改变，向地铁沿线呈带状分布，并围绕地铁站点聚集成团。

　　但从城市商业的发展来看，地铁更多起到调节的作用。

　　地铁商业是一个非常诱人的概念，地铁动工的消息总会引起广大投资者对地铁商业的更多关注。但是，商业的繁荣主要还是依靠城市人口增加和消费能力与习惯的提升，因此单纯多了条地铁并不会增加一个区域商业需求的总量，地铁更大的作用是促进调整商业布局。一般来说，地铁商铺都会对周边离地铁较远的商业造成打击，把部分商业吸引过来，这就是一个重新布局的过程。

　　对此，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，房价的上涨是由综合因素决定的，地铁的确是推动地铁沿线楼盘价格上涨的重要动力，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期，建成后，楼市价格就主要取决于周边配套、市场成熟程度等，地铁对其影响不再占主导地位。

　　“其实，滨江的兴起，最终起到决定性作用的其实还是区域配套。”工信房产项目总经理蔡华军认为，地铁只是起到了带动作用，区域的热度主要还是要靠这个区域的配套的完善。在地铁1号线方案初步确定后，确实给在售新盘带来很多了很大的推动力，但是滨江真正的兴起还是购房者对该区域的价值认同、区域配套的日渐完善和入住率的提高。

　　说法

　　不要把地铁神化了

　　杭州近郊楼盘环境优美，但配套不足，尤其是出行不便。地铁拉近了郊区楼盘与市区的距离，但地铁作为郊区楼盘一枚重要的交通砝码，并不是郊区楼盘唯一的砝码。在交通问题得到缓解的情况下，购房者会考虑楼盘周边的生活配套和商业配套，在地铁概念提出及地铁开工建设初期人们对地铁的期待和兴奋情绪会随着地铁建设的开展逐渐冷静下来，这对房价也会起到平抑作用。

　　同时，对于商业地产来说，地铁带来的大量人流并不等同于商机。一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，他们来这里就是为了购物，目的很明确，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，在市中心黄金区域，无论从人口密集程度、周边商业配套的完善程度、周边主力店的分布情况都是不错的，那么在地铁人流的拉动下，这一区域的商业物业就非常坚挺。

　　另一种情况是城市副中心区域，由于这些地方本身就具有一定的基础，地铁站设到那边，商业通常也会火起来，商业地产也会红火。而如果某个区域位于城市的远郊，本身的商业气氛就不是很好，若在此设一个地铁站，并不见得能对周边的商业有多少带动。

　　所以地铁对一个区域楼盘的整体提升并不是绝对和必然的，不要把地铁神化了。一个区域楼盘投资价值的提升，除了地铁的建设，楼盘的品质以及其他配套设施的建设也十分的重要。在市场博弈中，任何事物都有始有终。当地铁不再成为稀缺时，它的相对价值就将大大稀释。当然，要达到购房不看地铁的境<