期待房产市场价格回归首先要挤掉土地市场泡沫

 　　开发商降价销售房产所引发的老业主退房风潮刚刚平息，房地产企业又传出了退地的消息。这两日，关于上海普陀一地块遭遇开发商“退地”的传闻闹得沸沸扬扬。据媒体报道，该地块曾在去年9月高价出让，但近期又重新上市。原因是当时拿地的开发商由于“自身原因”放弃了该地块使用权。
　　对于一贯视土地为生命的开发商而言，退地行为少见而令人费解。据了解，这块地在去年9月出让时，开发商曾经历了400多轮竞价，最终以超过底价250%的价格成交，楼面地价高达16000元/平方米，以至于业内很多人都想不明白，开发商何来胆量以如此高价拿地。

　　由于此事没有得到当事者的确切肯定，事件的具体情形还尚待考证。但是，如果把这一事件与去年以来全国范围内土地市场的气象放在一起看，也许就不能简单地说这只是空穴来风。

　　去年，房产市场价格一路狂涨，终于让购房者再也无力承受，惊人的涨幅总算在年底前败下阵来。低收入购房者彻底放弃，中高收入人群也开始观望，房地产成交量骤降。此时的开发商，一方面要硬挺不降价姿态，一方面却寒从心来。行业老大带头抛出拐点论，越来越多的开发商开始恐慌。这种恐慌很快沿着他们的经营链全面扩散，加上银根紧缩的政策压力，曾经被视为命根的土地此时变成烫手山芋，最终导致一块块明星地王的流标。据不完全统计，自去年10月以来的半年时间内，全国土地市场流拍达40幅，大量土地以底价成交，这与2006至2007年全国各地“地王”频出的现象形成巨大反差。

　　“去年的土地市场的确太疯狂了，一些开发商为了拿地不顾实力、不惜成本，如今房产销售市场的风向出现了变化，银行又进一步严控贷款，开发商必然要为自己的不理智拿地行为付出代价。”一位资深市场分析人士如此分析开发商退地的原因。

　　其实，虽然付出代价的是那些地价攀升的狂热追逐者，但理智的开发商当前的日子也同样不好过。开发商必须依靠不断的开发再开发，形成利润滋养企业。但是一方面，今年以来持续爆发的楼市滞销潮还在继续，回款压力成为开发商致命的伤痛，加上银根持续紧缩，开发商已无钱买地。另一方面，由于地价攀升已经引起开发商乃至政府对于土地市场风险的高度关注，供应市场和成交市场都呈现一派低迷，这种状态又形成恶性循环的怪圈——越是没人买，供应越少，供应越少，成交越少。而极端的例子，便是开发商吐出已经拿到的地块，退出这个战场。

　　我们还能记得，今年春节后，随着业主退房潮的爆发，打折降价的楼盘越来越多，整体价格的上涨停顿甚至出现下探的趋势。可以想见，当开发商退地潮愈演愈烈的时候，土地市场必然要挤掉泡沫，价格回归。值得欣慰的是，我们所期待的房产市场价格回归，恰恰需要首先挤掉土地市场的泡沫。