上海甲级写字楼一季度租金上涨约3% 租金服务同步提升

    大批外资企业竞相入驻上海，国内的企业需求也在不断增加。内外需求的同时扩容，让上海传统CBD区域的优质写字楼“身价”一升再升。伴随着高租金承受能力的租户取代承受能力较低的租户进入核心商务区域，次级写字楼商圈逐渐形成，多元化的办公理念开始盛行

　　租金、服务同步提升

　　上海甲级写字楼传统CBD分布区域：小陆家嘴、人民广场、南京西路沿线、淮海路沿线、徐家汇、虹桥开发区及浦东陆家嘴六大板块的租金报价持续呈现上涨的趋势。

　　今年一季度，浦东新区、浦西写字楼市场在租金上的表现颇为相似，上涨幅度均约为3%，浦西市中心区域的一些热点楼盘，如恒隆广场二期、港汇广场以及创兴金融中心一季度租金增长率高达5%。同时，预租楼盘的租金报价也表现不俗，越洋广场的租金报价达每平方米每天14-20元；而时代金融中心的租金报价也达到每平方米每天12-14元。

　租金的不断提升与需求的大幅增长密切相关。2007年底金融服务业的完全开放，更成为上海办公楼市场蓬勃发展的强大动力，大批外资企业竞相入沪，同时，国内客户需求也在扩容，物流行业、律所、会计师事务所等对写字楼品质要求较高的现代服务业企业数量逐年上升。

　　此次租金上涨中，在人民广场地区和黄浦区北部的中区广场和高腾大厦成为了领头羊。同时，与它们毗邻的一些大厦的租金也随之上升，环比涨幅在8%左右。随着市场的不断调整，一些中端甲级办公楼项目也将凭借自己便捷的地理位置和租户的强劲需求而迅速调整租金。

　在租金提高的同时，目前上海成熟写字楼也在提升内部质量及配套服务。如光明大厦、柳林大厦等，开发商都不惜重金重新装修。还有一些现有办公楼，尤其是浦西一些较老楼盘的业主，为了与目前的高位租金相匹配，已开始着手提升服务和质量标准。

　　浦东大量供应入市

　2008年，本市预计共有84.5万平方米新增甲级办公楼供应量投入市场，达到历史年平均供应水平的2.5倍。其中，浦东地区仅上海环球金融中心就有约22.6万平方米的新增供应量，浦东甲级办公楼租金增长速度将会有所减缓。预计到今年年底时，浦西甲级办公楼平均空置率将保持在1%至2%，浦东将达到8%至10%。

　浦东虽有大量新增供应进入市场，但甲级办公楼租金并未下跌。在服务性行业客户强劲扩张计划的推动下，上海办公楼市场的需求持续强劲。虽然有一些金融业租户的扩张势头有所放缓，但大部分客户仍希望扩大其在上海的规模。合资及本土企业在这个市场上扮演着同样重要的角色。根据中原地产工商铺部的数据显示，将于2008年竣工的浦东办公楼中，目前有约50%已被预租。

　　低空置率使得沪上甲级办公楼租金价格较去年同期增长14%，而在浦东地区，这一数字更是达到17%，市场仍然呈现供不应求的局面。陆家嘴地区未来几年内将有大量的甲级办公楼新增供应，并吸引不同行业的租户相继入驻。如会计师事务所在IPO业务的推动下将迅速扩张，他们将需要更多的办公空间来容纳越来越多的会计人员。银行和律师事务所的扩张，使其对甲级办公楼的需求日益增加。