政府缺陷、市场失效，商业地产如何可持续发展？

     十几年来，随着房地产市场的迅猛发展，商用物业的开发一直在提速。很多大型城市商用物业迅速增加的同时，局部区域甚至出现了过度饱和的情况。大量商业用房和设施的闲置已成为不争的事实。

    分析原因不外两个方面———政府缺陷和市场失效。

    一、政府管理缺陷

    政府缺陷是借用市场经济理论中的一词。主要是指市场经济条件下政府干预不当而称之为政府缺陷。而在这里所说的“政府缺陷”主要是指政府的完全不干预。

    计划经济时期是政府主导商业发展，商用物业的开发建设及设点布局完全由政府统筹完成。计划经济体制下的商业发展虽有不足，但与城市其他功能配套并没失衡。随着市场的放开，在城市功能全面发展的同时，城市商业的规划管理却出现了真空，其转折点是房地产市场的发展。

    立项无根据：房地产项目在开发立项时，主要经过土地、建委、规划三个主管部门。房地产项目中涉及商业用房的立项同样如此，无需商务局等城市商业主管部门介入，商业主管部门甚至没有知情权，这是城市管理的缺位现象。而非商业主管部门审批商业项目的立项更是一种越权。在此立项审批程序下，有审批权的部门多依据土地性质进行审批。土地性质对开发商虽有所约束，但想要突破却并非难事。开发商即使不在调整规划上下功夫，仍有擦边球可打，如北京CBD开发了那么多的商住两用的SOHO项目。

    另外，土地性质的定性是否科学合理也需要研究。20多年来城市经济和规模发展非常之快，而各城市商业网点规划普遍滞后，造成土地性质的调整不能跟上城市发展需要。土地性质本身的科学性不足，也使商用物业的开发不能与城市其他功能的发展相协调。

    土地性质得不到尊重的另外一个原因，就是政府本身的随意性，尤其是地方政府在招商引资过程中的好大喜功也使土地性质变成了摆设。以至于中央政府在工作报告中提出了力保中国耕地面积18亿亩的底线，可见情况之严重，这是“政府缺陷”的另一方面。

    销售无监管：商用物业的最终用途是商用，商用物业的价值是在商业经营中体现的。商业不能可持续经营，商用物业投资者的回报也就无从谈起。但目前房地产市场将商用物业项目分割成小产权零售的方式较普遍。开发商这种不顾后期经营的零售方式割断了可持续发展的途径。由于产权分散后的商用物业很难进行统一管理，很多项目从招商开始就困难重重，开张营业后很快关门歇业者更不在少数，也有的项目从建成后就长期闲置。经营者受损在其次，那些小投资者受害最深，有些甚至倾家荡产。北京碧溪家居广场的一个投资者在走投无路的情况下选择了自杀。

    并非所有商用物业都不可以销售，也并非所有销售后的商用物业都惨淡经营。但不能让其成为一种圈钱的手段，更不能成为那些无良开发商非法融资套现的工具。然而这种情况和现象实在是太多了。银行系统与建设主管部门多次发通告禁止商用物业采取售后包租的方式，但这种作法只是治标而不治本，商用物业零售的现象和行为也并没有减少。

    商用物业普遍零售的主要原因一方面是开发商获利的本性，另一方面是国家没有建设性贷款，融资渠道狭窄。而市场的不成熟也是基金、REITS迟迟不能推出的原因之一。开发商通过销售回款减少开发压力，同时也在追求开发价值最大化，将商用物业的售价炒高成为普遍现象，最终造成商业可持续发展的后劲不足。

    目前商用物业零售后造成的后果缺少政府有关方面的高度重视，更没有系统去研究对市场造成的长远影响。另外这方面法律法规更是缺失，有些时候面对投资者的闹事和上访，政府也往往束手无策。

    二、市场失效

    市场经济规律中有一个市场失效的观点。按照经济学的理论，市场经济普遍存在经济的周期性波动即是市场失效的结果。而一旦出现经济的周期波动，必然对经济的健康发展造成打击。所以各国政府往往在市场失效之前出手干预市场，平抑经济发展中的波峰波谷。

    由短缺到闲置：就市场经济的周期理论而言，商品的供需矛盾是由市场调节的。经过20多年来市场经济的探索和发展，由计划经济时期商品短缺到今天的极大丰富，正是市场这只看不见的手在起着巨大的调节作用。商业用房这个具有特殊属性商品也是如此，从改革开放时期的不足到今天局部地区出现过剩而闲置。

    危机开始显现：近年来，尽管各地商用物业空置率不断增加，但商业地产开发规模和速度仍然有增无减。任其发展的结果将是大量闲置商用物业遍布城市各处。市场虽有自身调节的功能，但却有滞后性特点。而商用物业用房非同一般商品，具有城市公共物品的属性。巨大的投资和开发后的长期闲置，损失的多是银行资金和投资者的血汗钱。商业用房开发失控的结果是银行不良资产大幅增加、无数投资者血本无归、经营者压力增大、租金收益普遍降低、城市形象受到巨大破坏等。上至国家金融安全，下到普通百姓生活都由此而受到影响。

    目前公开可查资料是商用物业空置率为27％，但这只是一个显性空置率，如果再加上隐性空置，这数字一定更高。由于商业地产开发涉及金融、建设、商业等多个行业，各行业主管部门统计结果不一致性，造成了商业地产整体家底的不清。但各城市越来越多闲置的商用不良资产却能提醒我们这种情况的严重性。目前我国房地产中商用物业开发是完全市场状态，政府几乎完全不干预。而政府完全的不干预，经济周期规律就会告诉我们存在着过剩的危机。而地方政府在城市发展中重视形象工程的做法又起到了不当干预的作用，加剧了市场失效的危险。

    三、宏观调控

    市场经济虽然有自行调节的功能，但即使是日本、美国等市场导向国家也是将市场机制与政府干预因素结合起来。

    就商业地产而言，金融、建设、商业三个行业对其影响较大。由于涉及多个行业和部门，造成国家对商业地产的宏观调控不易把握。2005年国家曾对部分地区商业地产发展进行调查，但却没下文。由此事件本身分析，国家决不想让市场失效，更不是不作为，可能是体制、法律法规和市场成熟程度等原因一时难以理顺。

    在市场无序发展过程中国家的主动正确干预是必要的，其目的是理顺关系，合理引导市场健康发展。我们从以下三个方面进行探讨：

    商业立项审批：房地产项目开发立项中凡涉及商用物业的，除经过土地、规划、建设3个主管部门审批外，再增加商业主管部门审批，如商务局，并且商用物业部分主要依据商业主管部门审批意见。对商业市场有重大而深远影响的商用物业开发由商业部门监管，商业地产开发完全失控状态就可从根本上得到有效遏制，也会结束其他部门越权审批的尴尬现象。

    法律法规出台：要让商业主管部门参与管理，必须有法可依。具有法律意义的“城市商业网点规划管理条例”有望今明两年出台。虽然就目前市场情况来看已有些晚，但仍意义重大。只有“条例”的出台，才可以使商业主管部门更好地起到引导商业地产市场健康有序发展的作用。国外成功的经验也是值得我们借鉴的，如日本的大店法对其商业市场的良性发展起到了很好地保护和促进作用。

    加强金融支持：国外房地产开发贷款中有一项是建设性贷款，将钱直接贷给建设者，保证项目建设的顺利完工，这样也就不会由于资金短缺而出现烂尾现象。建议我国金融行业加强研究，适时推出适合我国国情的建设开发贷款。降低了开发商的压力，也就从根本上解决了商用物业以零售方式为主的情况。另外，组织专业力量针对商用物业销售利弊进行研究，那些不适合销售的商用物业可硬性规定禁止销售。