离地铁越近升值越快 看沪地铁如何影响城市房价

最近，南京的地铁刚刚通车，南京人已经开始感受到家门口的地铁给自己生活带来的变化。而对杭州人来说，尽管地铁站点的施工已经全面启动，但是“地铁生活”目前多少还是靠想象来完成的。其实，杭州的邻居上海，是距离我们最近的地铁城市，地铁对上海楼市的影响，或者就是杭州楼市的明天。 

　　地铁沿线的住宅 


　　地铁通车前，房价涨幅最快 


　　地铁对于沿线楼市价格产生直接影响，从纵向比较，轨道1号线周边楼市的价格增幅每年至少在10%左右，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期。从横向来看，一般情况下，距离地铁越近，受到地铁影响程度越高，价格水平越高。 


　　以莘庄的房价为例。 


　　通过莘庄周边地区1991年—2000年房价走势的对比图，不难发现，地铁对房价的概念性影响较强。从1991年动工开始，地铁附近房价快速攀升；1993年地铁部分通车后，虽然价格继续上扬，但是幅度明显放缓；随着时间的推移，地铁辐射范围内外的房子价格差距逐年拉大。可以肯定的是，离地铁站越近，房价的升值幅度越高，升值速度越快。 


　　而从上海整体房价来看，离地铁越近，增长就越快。 


　　举例为证。以上海地铁1号线附近的和欣国际花园为例，该项目总建筑面积26万平方米，其中住宅面积24万平方米，12-18层时尚电梯景观小高层，从2006年1月的6937元/平方米一路增至今年6月的12252元/平方米，累计增长幅度达到76.66%。 


　　宏观调控期，地铁房仍然在涨 


　　从微观的板块角度考量，地铁开通以后，地铁概念板块的房价走势高于全市价格增长幅度。其中在2004年这一差距达到顶峰值26%。地铁对于郊区配套相对落后的楼盘价值增长促进作用更明显，1995年随着轨道交通1号的全线建成通车，莘庄和彭浦的房价分别上涨了70%和63%。 


　　对于如今地铁交通相对完善的上海，地铁对整个城市的房价表现出较强的增值、保值功能，即便是在宏观调整时期，离地铁越近的房子，抗跌性就越强。 


　　从2003年到2005年，上海的房价涨得是比较厉害的，比如地铁1号线站点最为集中的上海宝山区庙行板块，该板块的楼盘均价上涨幅度远远高于全市均价，2004年两者的差距达到最大值，达到26.1%。在这个数据背后，地铁功不可没，地铁对于房价的带动作用，一次次得到验证。 


　　2005年以后，随着“国六条”等一系列房地产宏观调控政策的出台，上海楼市上涨幅度总体回落，但是庙行板块的楼盘均价变动幅度却远远小于全市的平均水平，而且在2006年全市房价出现负增长的情况下，地铁站点的“枢纽”庙行板块的均价，依旧保持4.18%的正向增长的态势。 


　　地铁沿线的商业地产 


　　上海商业格局完全转变 


　　随着轨道交通的运营和周边楼盘的交付入住，大量人口的导入，引发了区域商业产业的升级。根据市场调查发现，地铁物业前期的客源多为中高收入的白领新上海人和部分改善居住条件的本土工薪阶层，大量具有消费购买力人群的进驻，加快了区域生活配套的完善及商业产业的升级。 


　　事实上，地铁对商业地产的影响，完全改变了城市商业的分布格局。 


　　比如位于上海市中心城区的西南部的莘庄，曾经是连动迁户都不愿意去的偏远郊区。然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄是上海西南角的一个商业和居住中心。围绕莘庄地铁站周围正在形成一个“镇中心商业区—社区商业体系—现代商贸走廊”的三级商业发展网络。目前莘庄地区社区商业共有五大中心，即：南面的华联吉买盛区域、西面的农工商区域、西北面的莘庄乐购区域、中间的世纪联华区域、东北面的华润万佳区域。 


　　相应的生活配套设施逐步完善了，接下来人们的消费形式都会发生很大的变化，市场消费的辐射半径也明显放大。根据上海经验，地铁刚开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力。如上海中心城区的商业，前几年，就是一个终端和偏中高端的百货店，现在的世贸商场和新世界百货，自身的功能已经有了很大的转变，当然除了购物之外，还有酒店和餐饮，在购物的档次里面，原来偏中端的产品逐渐回归该类地区市场。 


　　地铁的开通不仅在潜移默化地改变人们的消费方式，也在改变沿线商业的格局。 


　　对中心区域，如人民广场，地面商业转变为空间商业，人民广场站的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次。在如此巨大人流的枢纽处，配套了全国最大的地下商业中心——人民广场地下商城。地下商城面积3万平方米，包括百货商场、服饰名品、餐饮娱乐，并与地铁相通，已成为人民广场集旅游、购物、观光、休闲于一体的又一热点。 


　　对于城市副城，地铁对区位价值的提升作用表现得更为明显。如徐家汇，地铁开通前地位仅相当于曹家渡的区级中心，而在地铁1号线开通后，它们之间的差距逐步拉开，徐家汇地区的活力日益增强。仅仅3年之后，从8亿元的商业收入增长到55亿元。周边商业地产价格也水涨船高，而且很多商铺只租不售，这也从侧面反映了市场对该区域价值的认同。