市场价值重新定义 高档写字楼成市场开发新方向

近段时间以来，受一系列楼市新政影响，过去许多门庭若市的售楼部坐上了“冷板凳”。然而，记者发现，于此形成鲜明对比的是，昆明多个高档写字楼项目的热卖场面。

　　星耀总部星都国际总部基地上市半年有余，销售仍稳居昆明市商品房销量排行榜前十位，顺城每平方米18000元的天价遭遇“热抢”，还有被业界成为现代商务地标的俊发中心……昆明写字楼的市场在经历了99年以前的急速放量，随后数年旧产品的消化期和新产品的停滞期后，逐步呈现出“复苏”迹象，尤其是高档写字楼正在成为市场开发的新热点。

　　A市场经历阵痛

　　有人曾将写字楼比作城市经济的脉动，是一个城市经济是否充满活力的有力明证。昆明写字楼走到2008年，已与昆明经济发展密不可分。

　　对于昆明而言，以1999世博会为分水岭，此前写字楼开发热火朝天，此后7年，昆明几乎没有写字楼项目面市。根据此前昆明市房地产开发协会调查统计显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4栋，七十年代的有10栋，八十年代的有50栋，而建于九十年代的高层建筑就超过了660栋。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，而其中仅在1997年－1998年间，开工建设的写字楼就接近20栋，总建筑面积超过40万平方米。

　　九十年代写字楼的急剧增长超出了市场需求，导致市场陷入低谷。1999世博会后，直至2005年，昆明写字楼市场几乎处于零开发状态，市场几乎以消化上世纪旧产品为生，部分新项目，如：建工大厦、金泰大厦、志远大厦、华而顿大厦、华而贝大厦、三合商利写字楼、证券大厦等，虽然销售时间不一，但都是在1999年以前立项的。而后，除了北市区的银座OFFICE、丹彤现代城等屈指可数的个别项目外，昆明几乎少有真正的商务写字楼项目入市。昆明市场上出现了国内都较少见的现象：省会城市在数年间未开发一个写字楼项目。住宅、商铺开发热火朝天，写字楼却无人问津。

　　B高档写字楼缺货

　　刘先生是某大型外资机构进驻昆明的代表。来到昆明后，他便开始寻找能与自己公司形象匹配的办公场所。他认为，拥有智能化配置的纯商务空间是自己的首选。但苦苦寻找的结果却让他大为失望，昆明的高端写字楼实在太少了。走遍市中心的许多写字楼大厦，虽然位置不错，但由于开发时间太早，动静态交通考虑不充分，某些配套显得有些陈旧，已经很难满足现代企业办公的需要。

　　投资者对于写字楼需求的敏感点，已经从单纯的地段、位置、楼层高度、综合形象转向几个关键点。据业内人士介绍，首先是动静态交通条件，静态停车位是否充分？是买车难还是停车难？动态交通出入口是否顺畅和容易说明？这是所有投资者、购房者、租赁写字楼办公者最为关心的问题；其次是电梯，电梯是否足够？是否需要等待很长时间，是否非常拥挤而影响整天的办公心情？是否保证安全运行？不同功能区的垂直交通是否能够分离？另外是大堂和门面，高档写字楼必须有比较气派的大堂和门面，否则无法显示高楼的档次和气派。

　　从全国其他城市的高档写字楼在配套上，特别在停车位、电梯数与楼层数对比上来看都与昆明目前相对较好的写字楼有较大差异。昆明现有的相对较好的写字楼的电梯数与楼层比都在0.2以下，而好写字楼都在0.35以上；车位数对比更加明显，昆明现有较好写字楼车位数的平均比为5.28，而好写字楼比则平均为9.85。从这些数据对比，加上昆明写字楼市场消费者对昆明写字楼的评价发现，昆明市场国际化的高档写字楼仍然“缺货”。

　　C市场价值重新定义

　　不久前，某地产咨询机构对昆明写字楼市场作了调查，数据显示，自去年以来昆明写字楼市场回暖迹象明显，空置率大幅下降（目前空置率不到5%），且租金上涨约10—20元/平米/月（普遍浮动在30元—100元/平米/月之间），涨幅从20%—60%不等。

　　同时，目前高档写字楼入住率高，大多数高档写字楼入住率达到90%以上，有的甚至达到100%，如红塔大厦、华尔顿大厦、银座office、柏联广场等。据相关统计数据显示，自2007年以来昆明写字楼市场回暖迹象明显，空置率大幅下降（目前空置率不到5%），且租金上涨约10—20元/平米/月（普遍浮动在30元—100元/平米/月之间），涨幅从20%—60%不等。

　　此外，目前多个在售的高档写字楼新项目，都创下了不俗的销售成绩。“顺城双塔”是顺城“城市综合体”的重要组成部分。该项目于5月24日面市，开盘价为每平方米10000元，上市后市场反应热烈，受到了众多品企业的青睐。同样备受关注的，还有正在火热招租中的俊发中心。作为昆明路中轴线上，首个国际水准的现代化5A、6E标准的智能甲级写字楼，据透露，其租金价格约为每平方米100元左右。

　　业内人士分析，目前，昆明写字楼市场“复苏”迹象明显，但总体来看租金、售价仍处低位。换言之，当前昆明写字楼正处于价值洼地，写字楼价值仍被低估，投资空间还很大。这意味着，在写字楼需求逐渐增加的前提下，写字楼经营型物业的特性将不断增强，效益不断提升，昆明写字楼租金、价格均还有较大上涨空间。尤其在当前的经济形式下，投资者可在写字楼商业中获得更广阔的长远性投资收益。

　　但同时不容忽视的是，昆明目前各项产业，辐射力、聚合能力等都处于发展阶段，本身需求量有限，高端写字楼项目在一段时间内不会有大的放量。另外，市场发展是一个渐进过程，因此，对高端写字楼的需求也不可能突然增多。记者徐晓俊

　　D楼市的“倒挂现象”

　　提及昆明市写字楼开发的萧条状态，业内人士的认识都比较一致：由于99年以前的过量开发远远超过了当时的市场需求量，导致几年来昆明写字楼市场一直处于消化旧项目的状态。

　　如今，昆明市内的主要写字楼大致沿着“三横三纵”来分布。所谓“三横”是指昆明市内的3条横向（东西走向）主要交通和商业干道，由南至北分别为拓东路、金碧路一线，东风东路、南屏街、东风西路一线，人民东路、人民中路、人民西路一线；“三纵”（南北走向）由东至西分别为白塔路一线，北京路一线，青年路、巡津街一线。而这些写字楼的月租金大约在50元/平方米左右，售价（开盘时）在4000元/平方米左右。

　　通常，一个城市的商务空间比住宅空间更为珍贵，写字楼售价应该是住宅售价的2倍~3倍。然而，据田野房地产咨询公司统计数据显示，2008年一季度昆明住宅商品房季度均价为：一环内为10210元/平方米，一环到二环之间6825元/平方米，二环到三环之间4600元/平方米，三环外为3700元/平方米。从大概的区位比较中不难看出，昆明写字楼的售价呈现出特有的“倒挂现象”。

　　E高档写字楼成市场新宠

　　显然，市场对于新一轮的高档写字楼需求潜量已经蓄积了5·6年的时间。此外，昆明处于全国经济最活跃的区域之一，承接着中国内地与东盟的经济往来，欧亚大陆桥、9+2泛珠三角经济区、10+1东盟经济圈……随着城市形象的提升，商务投资市场及环境的日臻完善，优越的宏观经济环境也进一步激发出昆明的商业活力，越来越多的跨国企业、国内实力企业开始聚集昆明。私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，加大了对中、高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。

　　再此市场背景下，高档写字楼市场开始成为新投资焦点。目前，昆明写字楼市场上，出现了包括顺城双子塔、俊发中心、和谐世纪、领世21、东方首座商务办公楼、星都国际总部基地等一系列正在开发的新写字楼项目，它们都不约而同地喊出了“打造5A级写字楼”的口号。

　　星都国际总部基地坐落在昆明东南市区，位于新昆洛路与广福路十字交会处的新亚洲·体育城内。总建筑面积逾30万平米，由56栋全新5A智能商务别墅、4栋17层甲级写字楼及2栋50层超高写字楼组成，并拥有近2000个立体车位，享新亚洲·体育城10亿巨资打造的城市级大配套。业界称，该项目将极有可能成为昆明市、云南，乃至西南地区首屈一指“集合、专业的商务办公区”。