商业房地产业是中国的新兴房地产产业．在未来将成为我国经济增长的支柱型产业。商业地产不同于住宅型地产，销售并不是其赢利的主要模式。商业地产的资金回收，主要来源于商铺租金以及在对商铺租户提供物业管理等附加服务的过程巾收取的用，因此在发展商业地产的过程中，无法对住宅型地产“贷款—— 开发——销售— — 还贷及赢利”资金快速回收的模式进行简单的复制．
商业地产的收益必须保持长期稳定回收，对资金链有更高的依赖性，需要对资金链进行更专业的管理。毋庸置疑，妥善处理好商业房地产的开发融资与投资经营已成为重中之重。目前国际上商业地产开发商使用的融资主要有四种形态，它们是股权融资、项目贷款、房地产投资信托“RE1 l’’s”(Real Estate InvestmentTrusts)和商业地产抵押担保证券“CMBS”(Com—mercial Mortgage—based Securities)。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体真接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者f股东)享有对企业控制权的融资方式．
这种白筹资金的方式对于上市公司来说．因其实力较强．nf以通过资本市场实现再融资．较易取得资金。而对于经营规模较弱的开发商，以这种方式直接融资是有难度的．因此在我国商业地产开发的融资过程中使用较少银行贷款是传统的房地产开发融资途径．然而项目融资在我国房地产业仍处于初级阶段。项目融资一般是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司．
以该项目公司作为借款人筹借贷款．并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源．以项目公司的资产作为贷款的担保物。相对于以自身资信状况和还款能力为审批标准的信用贷款．以及地产项目开发完成后以不动产进行抵押而取得抵押贷款．项目融资则对于商业房产项目本身为考较，具有风险分担、追索权仅限于项目公司的优点。然而在目前商业银行坏账增加．
央行对于房地产贷款增长较快发出黄色警戒信号的今天．项目融资在我国的发展前景仍然不够明朗。房地产投资信托REI Fs是2005年以来被我国地产业、金融业以及经济学家关注的一种资本市场直接融资方式．它在西方国家的商业地产中的应用最为广泛。REITs是资产证券化的一种方式，指通过发行股票或债券(资产收益凭证)集合公众投资者资金，对房地产项目进行投资开发以及之后的不动产出租管理，由此产生的收益由资产受益凭证的持有者享有。
REITs由专门机构经营管理，它们通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合．在有效降低风险的同时使投资人获取艮期稳定的投资收益。由于商业房地产具有投资回收期限长、租金收益稳定等特点．严格意义j：讲REITs只适用于商业房地产，而非住宅房地产。商业抵押担保证券CMBS是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定：投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。CMBS的优势在 ：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。中国房地产业经历了二十多年的风雨，在新世纪进入了商业房地产时代。2O世纪8O年代中后期，商业房地产开始在中国大城市(如北京、上海)出现，其主要以较成规模的百货店为主。
20世纪90年代，以深圳、广州为代表的沿海开放城市越来越多地引进了大型超市、仓储式商店、便利店等当时在目外比较先进的商业经营理念，促使商业房地产得到进一步发展， 在新世纪初的几年．商业房地产进入r快速成长期统计数字表明．2002年，随着中国加入世贸，国内商、 地产的资金比重陡增l1．8％ 、回顾房地产业的发展历程， 我们看到商业地产的发展轨迹，也可以看到商业地产发展的巨大潜力。然而，与之对应的是目前商业房地产开发融资渠道过于依赖银行贷款的单一性．以及大量民间资本与海外资本寻求进入该领域而找不到合适途径，并且导致投资的流动性差．资金进入容易退出难．从而加大了投资风险，阻碍了其投资于商业房地产的开发和经营、而目前融资方式单一性的问题主要源自以下儿个原J ：
1．法制环境尚待完善．相关法律法规尚需与吲际惯例接轨，如中国目前没有产业基金法．使得房地产基金介入商业房地产开发领域很难采取国际通行的股权注入、收购资产、投资于抵押贷款资产等方式，中闰的外汇管制较严．外资的投资收益转移m境受约束．限制 海外基金投资的积极性 另外在税务透明度方面．房地产企、还未能够达到一般的投资者或闰际投资者的要求。
2.我国资本市场的发展速度难以满足商业地产发展的需求。金融市场的结构性缺陷，目前尚没有形成产业基金和抵押贷款证券的发行和流通市场，民问资本和海外资本的投资变现能力受到制约，商业房地产融资形式单一。
3．商业房地产开发经营专业性不强。专业性强是商业房地产的一个重要特征．同时c!王是商业房地产存在的问题之一，它使得商业房地产从开发建设到建成运营都要有一系列的相应规范、措施、技巧．是与住宅等其他形式的房地产开发相区别的。在大型商业房地产项目融资过程中，造成融资困难的一个重要原因，就是许多项目的开发商缺乏对大型商业房地产项目的专业性知识，即商业房地产项目的开发、运作、管理及经营经验等。如果没有相应的经验，就会导致成本加大，就会导致对项目的定位、市场、规模大小的判断失误，就会导致项目的失败，从而提高项目风险。又如在商业房地产开发的过程中．由于开发商尚未认清商业房地产的运作规律．他们大多仍然套用熟悉的住宅开 模式．将建成的物业以传统的广告方式销售，并在销售完后全身退出物业的经营与管理，让购买物业的中小业主承担巨大的经营风险，从而导致很多商业房地产项目失败。
4．商业房地产开发的营利模式不透明，令投资商不敢贸然进入该领域，限制了利用民间资本和海外资本的融资渠道。我国房地产开发过程中取得土地使用权手续的办理在很长一段时间内不够规范．缺乏透明度，不少开发商与政府官员关系暖昧：开发融资来源缺乏透明度．银行贷款占相当大的比重。种种因素使得商业房地产开发的不确定性大大增加，投资风险高，对民问资本和海外资本而言，项目开发的nf控性不足随着巾国经济的迅速发展和商业需求的不断扩大．房地产业已经成为国民经济的支柱行业．在9O年代以来的新一轮发展周期内．呈现出一片欣欣向荣的景象。从百货商场到超级r 场．从娱乐餐饮到购物中心，从零售商业到商品批发业，我们看到商业房地产在我国的蓬勃发展，同时其也逐渐成为房地产市场的热门话题，并深受围际市场和国内市场的关注．成为投资机构加大投资的焦点 最近．万达集团在澳洲知名银行麦格理银行的帮助下．成功地以商业地产抵押担保证券的方式融资近十亿元人民币，开创了国内CMBS成功筹资先例。
