借酒店营销楼盘 蓉地产资本相拥五星酒店

   　借酒店营销楼盘

　　在成都在建以及即将开建的五星级酒店中，由地产资本注入的项目就多达80%以上。除了九龙仓、新鸿基、凯德、丰隆国际、富力地产等外来地产巨头外，成都本土的置信、蓝光、新希望等也正在纷纷加入到五星级酒店的开发行列之中。酒店地产尤其是五星级酒店地产，正在逐步成为酒店与房地产这两个行业的共有流行词。到底是什么原因，促使这两个相邻行业激情相拥呢？

　　缘由1：

　　五星级酒店市场供不应求

　　锦江宾馆建造于1958年，是成都最早的高等级酒店之一。到2005年，成都挂牌五星级酒店只有3家；2006年，挂牌五星级酒店7家；随着2007年西藏饭店与望江饭店挂牌，成都挂牌五星级酒店上升到了9家。随着成都获得中国最佳旅游城市等称号，成都的商务与旅游价值在近年来得到了迅速飙升，外来高级人士显著增多。据统计，当前成都五星级酒店有房间约3000套，入住率通常保持在80%左右。在重要节假日甚至常常出现一房难求情况。在这种供不应求的状况下，五星级酒店自然成了很多投资者眼中的香饽饽。

　　缘由2：

　　"土地紧缩"促使地产资本走向酒店

　　专业人士分析认为，2006年国家出台"国六条"，对住宅开发用地要求更严。即使到今天，国家对土地的把控也仍然呈现出愈加从紧的趋势。在这种背景之下，一些已经完成了原始资本积累的开发商，也开始不得不尝试改变趋同的粗放模式，而在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。

　　成都近几年城市价值与旅游产业迅速增长。随着土地尤其是市中心土地越来越稀缺，政府在土地出让时，对于那些能够修建标志性建筑、高级酒店的企业自然更为青睐。这对于企业则意味着，只要有能力与水平进行高端商务开发，那么就将可能拥有更多的优质土地资源。因此在国家宏观与城市微观的整合需求之中，地产资本便顺流而下越来越多地进入高级酒店开发中。

　　缘由3：

　　高级酒店可成房产"资金盾牌"

　　进行高级酒店开发的大多为实力雄厚、品牌卓著的资本巨头。他们有资金与实力做长线投入，而就在追求长线投入的同时，他们同样看重酒店物业给企业带来的品牌以及资本盾牌效应。

　　这种盾牌效应主要体现在两方面。一是以酒店的持有，为其他项目开发获得更多资本护航。地产资本在做酒店的同时一般也在进行住宅或其他形态的物业开发，假如市场受挫，企业资金链遇险，那么他们手中所持有的高级酒店就是优质的抵押物业，凭此可获得大量银行贷款，帮助企业度过难关。再者，酒店属于商业性质。根据政策规定，用于销售的商业地产将被征收高额的土地增值税。因此企业只要对酒店持有不产生交易，那么项目自然也就避开了土地增值税的征收，这对于企业而言自然节约了大量成本。在这两方面的运作之下，那么酒店与开发企业而言，就已经不仅仅是酒店，而是护航企业运作的一个金库了。

　　缘由4：

　　以高级酒店带动相关物业升值

　　当前在成都，不少企业在建造住宅的同时，也提出建造五星级酒店的设想，并且开始将之实施。如广州合景泰富地产在城南南部新区以及仁和片区的两幅地块，均规划建设两座五星级酒店；每日汇城项目也表示将在项目旁边建造一座五星级酒店。专业人士分析认为，这些企业热衷于建造高级酒店，在除了以上所分析的三种原因外，其另一目的则在于推动项目的销售。

　　随着高级酒店的建设，且只要经营得当，该片区价值也将得以提升。这对于其附近的住宅项目，也无疑将提升其升值空间。对于企业而言，一则酒店为自己增多了物业，另外还有助于推动住宅项目的销售，可谓是一箭双雕的好事。但是关键在于，住宅与商业用地性质不同，如果项目性质需要改变，那么开发企业在这方面恐怕不得不多费些心思好好折腾折腾。

　　争建豪华酒店市场风险巨大？

　　长期以来，成都五星级酒店平稳增长。但短短两年间，数十家地产资本与酒店公司携手进入成都，"一窝蜂"兴建五星级酒店，令业内外普遍担心。

　　这些资本与酒店公司进入时统一表示看好成都发展前景。但无论前景多么广阔，空间多么巨大，最怕的是过于乐观与盲目。专家分析，就当前成都五星级酒店容量而言，其实已经不少，近两年至多还可增加5-10家。

　　突然之间的爆发式增长，所带来的将不仅仅是高级酒店行业受累，恐怕更会因此而鱼目混杂，导致五星酒店良莠不分了。五星酒店过多，而人才就本来紧缺，必将导致部分五星酒店从业人员素质低下，服务质量滞后，必将影响到人们对成都整个五星酒店的印象与感观。

　　开发企业建酒店，还需要留心的是管理"软肋"。中国酒店业起步较迟，酒店经营管理经验不足，管理理念落后，缺乏大型的酒店管理集团，与国际水平存在较大差距。地产商投资酒店介入酒店经营管理，首先将面对管理水平的考验。当然，开发商可以考虑引进品牌酒店管理公司，采取"投资+管理"模式。但这种模式的前景也并非一片光明。引进国际集团的管理模式将导致较高的运营成本。开发商前期建设投入已是一笔巨资，而后期的管理费用更是一笔不小的数目。如何保证资金的供应是开发商考虑的首要问题。毕竟酒店不同于住宅，不管是自营或投资，需要未来10-20年的持续经营能力，这对地产商实力与经验而言都是一个严峻的考验。

　　种种迹象表明，成都"地产+酒店"的发展已进入"加速"阶段，预计在未来几年内，将涌现出约40家五星级酒店。对于这些酒店而言，如何在激烈的竞争中形成自己独特的品牌优势，将是未来成都酒店业发展所必需面对的问题。记者姜军

　　"星"光为何耀成都？

　　把脉成都五星级酒店市场

　　目前，众多实力财团热衷于在成都投资酒店地产，其背后推手是什么？相比其他城市，成都为何会独具魅力？众多五星级酒店的纷纷上马，对于成都目前的酒店业管理水平存在哪些挑战？昨日，记者采访了酒店业资深人士以及部分开发五星级酒店的地产开发企业。

　　旅游休闲商务三张王牌助推"五星"扎堆

　　"成都拥有的豪华酒店数量在全国众多城市中，居于领先水平，相比其他城市，比如北京、上海偏重于商务，成都旅游、休闲、商务结合一体，都具有很高的发展水平，这种独特的魅力，推动了各方资本看好成都的豪华酒店市场。"

　　张晓虹，中国最佳创意会议服务酒店--成都总府皇冠假日酒店市场销售总监，曾经先后在成都喜来登酒店、成都凯宾斯基酒店、海口喜来登温泉度假酒店及深圳威尼斯皇冠假日酒店等担任销售总监。在她看来，投资五星级酒店需要雄厚的开发实力，多方资金热衷于投资酒店，证明了成都作为西南区核心城市、全国最佳旅游城市，具有较大的发展潜力。

　　她举例说，在北京、上海等城市，其商务氛围可能比成都要浓厚，而成都就不同，它是集旅游、休闲、商务于一体的城市，其旅游业发展很好，具有很好的地理位置，比如去九寨、西藏一般都要取道成都，在2006年，成都接待入境游客就达57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，接待国内游客也高达4003.71万人次，其旅游经济总量在西部城市中名列第一。而且其休闲、商务水平在国内城市中也是有口皆碑，比如女足世界杯，首届成都国际非物质文化遗产节等活动在成都的举办都证明了成都这座城市独有的魅力，这也给包括成都总府皇冠假日酒店在内的五星级酒店带来了更多客源。

　　为何"星"光灿烂？成都经济发展推力

　　"从国际酒店巨头今年纷纷在成都布局五星级酒店，带来五星级酒店数量上的井喷，也可以看到成都经济发展带来的巨大消费潜力。"张晓虹分析说，五星级酒店往往与当地经济发展水平同步发展，近年世界500强企业比如英特尔、丰田等，纷纷到成都设立研发中心或厂房，各国纷纷在成都设立领事馆等都为豪华酒店提供了巨大的消费市场，这肯定会提速酒店巨头到成都布局开店。

　　同时，由于全球的酒店业本身也处于一个全球性扩展的时期，基于看好成都的经济发展，看好物业升值和市场前景，各方资本热衷在成都开建豪华酒店也就不难理解。

　　"人才和管理水平应该是最大的瓶颈。"张认为，随着五星级酒店数量的攀升，肯定会加剧酒店之间的竞争，这样良好的运营水平和训练有素的管理人才就非常重要，对于投资酒店的投资方而言，可能需要引入国际品牌的酒店管理公司来管理，同时也要加大员工的培训。

　　借酒店营销楼盘房产界见仁见智

　　在目前筹建或在建的31家五星级酒店项目中，其操盘手多为具有较强开发实力的开发商，新希望房产就计划今年将在羊市街西延线动工建设一个五星级酒店项目，这个酒店旁边可能也会有住宅项目规划。郫县的第一个五星级酒店蜀都国际大酒店侧的一块土地也将建住宅项目。来自广州的合景泰富地产，据传也有意在城南南部新区、仁和片区的两幅地块上规划建设两座五星级酒店。

　　对此，业内人士认为，看好成都物业升值空间以及酒店业的现实回报，以及借力豪华酒店开发周边地块的住宅项目，是开发企业热衷投资五星级酒店项目的原因。但九龙仓集团成都分公司董事长吴文伟在接受记者电话采访时表示，并不是所有项目都适合采用这种"搭车"开发模式，能否采用这种模式应根据地块土地性质和市场需求决定，如土地商业用地的比重，周边环境等都很重要，同时酒店管理方的品牌和营运水平都可能决定项目的成败，如果运营不好可能对住宅项目不但没有提升作用，反而损害了住宅项目的品质。