佳成商厦自贬身价紧急出货 上海楼市调整期到来

早报记者昨日获悉，一年半以前曾经被传整体出售的上海佳成商厦近期再度进入市场，和当年报价项目相比，价格掉了5000多万元。

　　最近一段时间以来，上海中介市场上出现了多个商业物业的整体叫卖案例，资金压力之下，一股抛盘风潮正在上海市场涌动。

　　佳成商厦降价叫卖

　　据早报获得的一份资料显示，最近，一个名为“上海恒积大厦裙楼商场”的物业正在二手市场整体叫卖。

　　记者获悉，这个楼盘实际上就是2006年底香港上市公司“上海策略置地”计划收购的上海佳成商厦。2006年12月21日，上海策略置地(0164.HK)发布公告称，已在12月18日订立协议，以5.55亿元的总代价，收购一家名为BestWin的外资公司的全部权益以及一笔2.37亿元的贷款。而BestWin持有的资产正是位于淮海东路99号的佳成商厦1-6楼商场。

　　如今一年半过去，价格不升反降。

　　按照卖家报价，“买方如愿意收购本项目的项目公司全部股权，卖方保证股权清楚，无瑕疵及无债务责任。全部股权转让总价为人民币5亿元。”“买方如选择本项目整体物业产权转让交易，总价为人民币5.7亿元。”

　　也就是说，如果以当时同等条件的项目公司收购形式，这个项目报价反而降了5000多万元。

　　商业物业大量抛盘

　　实际上，近期上海市场上，类似商业项目不止一个。

　　就在佳成商厦转让的同一时期，位于北外滩地区的耀江国际广场也传出转让信息。据悉，此次叫卖的项目为其开发商保留的商业部分，由1幢28层酒店式公寓、1幢28层甲级写字楼组成，总面积22573平方米，报价5.5亿元。以这一价格计算，单位售价甚至不到25000元/平方米，比北外滩地区住宅价格还低。

　　此外，位于松江地区的一个大型商业项目开元地中海商业广场同样也打算整体出让。“我们位于松江中心城区，单层收购的话每平方米3万元，如果整体收购，那么价格会便宜很多。”开发商向早报记者表示。

　　有业内人士告诉记者，这样的例子最近充斥在市场上，很多项目位于市中心地段。“过去几年里，外资想收购项目但没有方向；突然之间，却有大量类似的物业涌了出来。”一个投资界人士这样表示。

　　可能产生新不良资产

　　“主因应该是资金紧张。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示。

　　以佳成商厦为例。资料显示，项目出让方鸿大投资债务累累，中介提供的项目出让文本显示，鸿大称，“当前卖方以本项目设定抵押方式向民生银行(600016行情，股吧)为主的金融机构等贷款人民币4亿元”。

　　早报记者2006年底曾经调阅的黄浦区房地产交易中心登记资料显示，商厦的主要债务包括，宁波市商业银行股份有限公司镇海支行3000万元；上海浦东发展银行瑞安支行9000万元；温州市商业银行汇海支行三笔借款分别为5000万元、600万元、2900万元；中国民生银行上海分行2.6亿元。简单累加，商厦总负债额达到了4.65亿元之巨。

　　由于银根紧缩，很多银行对于中小房地产企业不再续贷，对于到期贷款，他们开始要求开发商立即偿还。除了大型房地产企业，银行的贷款对于中小公司变得遥不可及。这种情况下，除本身资金链紧张之外，大量开发商还面临着偿债压力。

　　某银行原资产管理部负责人告诉记者，对于银行来说，市场不景气情况下，开发贷款坏账产生的可能几率正变得越来越高。“虽然不能说出明确的时间点，但新的不良资产产生可能性正在明显加大。”这位人士如此表示。

　　上海楼市调整期到来？

　　实际上，不单单是本地公司，一些实力雄厚的外资投行同样也在这一时期卖盘。

　　不久之前，在国内浸淫十余年的摩根士丹利计划将其在上海投资的第一个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售，报价11亿元，这是其5年来首次抛售投资物业。花旗则紧随其后，同样开始出售上海物业。

　　而大摩之前，李嘉诚名下和记港陆也将上海一处写字楼以44亿元人民币出手。

　　“一定程度上，这体现了开发商对于后市心理预期不乐观。”杨红旭表示。2007年可以看作是本轮经济增长的峰点，接下去几年或许将步入下调期，如果真是这样，则楼市也将同步进入中期调整，杨红旭称。

　　而台湾地产专家蔡为民则表示，越南楼市短期之内急转直下的情景已经成为前车之鉴。

　　自2002年始，越南经济增长率均超过7%；2001～2005年间，越南GDP每年以7.5%的速度增长，2006年增速则达8.2%。在2007年的越南房地产市场论坛上，外资几乎一致看好。实际上，一直到今年4月份，越南房地产市场还被鼓吹为投资潜力十足，房价充满支撑。但仅仅两个多月时间，越南楼市发生戏剧性逆转，大量房地产企业被套，房价大幅跳水。

　　越南此前的情形几乎和上海如出一辙。蔡为民预测，上海楼市如果发生逆转，降价幅度会在30%左右。