美联物业：深圳写字楼市场片区分析报告

       在一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07年全年二手价格上涨56.7%，其中仅上半年就录得近50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势来看市场信心仍在。从上图可以看到，07年10月至08年4月，写字楼价格并未出现大幅波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积607公顷，去除莲花山的194公顷，实际可用土地面积400公顷左右；规划总建筑面积750万平方米。随着08年4、5月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的土地资源只能来源于"城中村"的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过福田口岸往来深港，并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站，让香港和深圳乃至大陆城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。 

       中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07年至今整体租金上涨达20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在130元/平方米.月左右，但受一些档次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在110元/平方米.月左右。中心区作为深圳甲级写字楼的集中供应地，其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低，仅在5%到6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来中心区将有更多"单一产权"的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。 

      07年初至08年4月，中心西片区写字楼价格呈现"先扬后抑"的态势。从07年1月至07年7月，写字楼价格上涨近五成，达20700元/平方米；然07年8月片区内物业价格出现回调，至08年4月，价格下调为18500元/平方米，相比7月下调两成左右。从价格走势图可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在CPI指数持续高企的情形下，政府多次加息并提高存准备金率，尤其在07年9月出台的"关于加强商业性房地产信贷管理的通知"使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府调控的预期，这使得下半年的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。 

      相比价格走势，租金走势则相对平稳。07年1月至今，片区租金水平保持稳中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进了片区内的租赁业务的活跃。从最近的数据来看，中心西区的租赁市场是目前最活跃的片区。据不完全统计，近期有四成左右的租赁成交位于中心西区。受中心区辐射及城市中心西移影响，中心西区的交通环境及区位都的到有利提升。此外，受中心区办公物业的空置率较低及租价高的影响，一些无法在中心区获得一席之地的企业选址中心西区，这也成为中心西区租赁活跃的原因之一。 

      从未来供应来看，中心西片区作为新兴办公片区，近几年将成为写字楼主要供应片区之一。08年，中心区有近40万平方米体量的办公物业推出。 
 
      在07年初，人民南片区的写字楼二手均价不足8000元/平方米。片区内除嘉里中心二手价格在万元以上外，其它物业价格普遍在5000-8000元/平方米，大量办公物业的价格甚至低于同期片区内的住宅物业的价格。然随着06年底人民南路改造完工，片区内的交通环境、商业环境及办公配套功能都得到有力的提升和改善，同时在房地产市场价格普遍上涨的大背景下，人民南片区办公物业的价格和租金开始扶摇直上。至07年12月份，二手均价已达14500元/平方米，全年二手价格几近翻番；进入08年后，与中心区类似，价格出现小幅调整，08年4月二手价格下调至13500元/平方米。人民南片区作为深圳的老办公区域，其办公物业大都始建于二十世纪末期，近几年几乎无任何新的写字楼项目推出。与新兴片区（中心区和中心西片区）相比，这些房龄较长的办公物业在内部的通讯设施、电梯配置、物业管理及整体的设计和装饰都相对逊色，已难以满足一些高端客户的办公需求。这也导致了人民南片区与新兴片区办公物业的价格分化。 

       与新兴办公片区的稳中略升相比，人民南片区的租金水平上涨明显。片区物业的租金从07年初的50元/平方米.月上涨至08年4月份的80元/平方米.月，上涨幅度高达六成。