央行又调高存款利率银根紧缩商业地产遇关口

     6月7日，央行年内第5次调高存款类金融机构人民币存款准备金率。此次调整的幅度为1个百分点，同时，地震区金融机构暂不调整。

     银根持续缩紧，对于已经身处资金困境的房地产企业而言，无疑是雪上加霜，这就不难理解为什么6月10日地产股会集体大幅跳水。对于目前的住宅企业而言，尚有降价促进资金回笼的方式可以用，在持有思维已经深入人心的一线和二线城市，资金的压力已经明显的显现，并且有加大的趋势，在北京奥运前的开业潮过后，需要投入养铺的新商业体如何顶住资金压力，已经成为了需要提前考虑的问题。

     资金压力下开发商“变卖”商业

     近日，立水桥的龙德·紫金项目(龙德广场二期)正式入市了，其采取的是精装小户型公寓的定位，而知情的人士透露，该楼盘实际上是一个商业立项，与龙德广场原来是一体的，变为“住宅”来销售，其中有一个很重要的原因是，开发商现在需要回笼资金，该公司旗下的商业地产龙德广场的资金周转较慢，给公司带来了压力，住宅可以快速销售回笼资金。

     目前，房地产信贷已经受到政策的严格限制，开发商的资金周转很大程度上依赖于项目的销售，而商业地产无法轻易散售，资金进一步紧绷的局面在逐步显现。

     中国购物中心产业资讯中心主任郭增利透露，最近连续去了多个商业比较成熟的二线省会城市，发现了一个现象，在这些城市，如长沙、沈阳、昆明等，在一些商业很繁华的地段，时常看见一些体量不算大，如10万平米左右，地段和定位都比较明确的项目，一直都不能动工，多方打听，发现这些楼盘有一个共同的原因，就是资金问题，目前银行的信贷以及各类投资基金，对地产类的项目已经持有越来越谨慎的态度，而在一线和二线城市，因为散卖商业已经不得人心，很多项目只能陷入没有期限的等待。

     北京多次曝出商业地产资金压力

     潘石屹55亿收购凯恒中心事件发生之前，据接近潘石屹的人士介绍，已经有多个商业地产楼盘与潘石屹进行接洽，其中不乏位于东三环内体量较大某知名的商业体，潘石屹本人亦表示，目前有着资金困难的商业物业和地块不在少数，他经常接到这样的电话，已经不是很特别的事情，在宏观调控趋紧的背景下，商业地产承受的资金链压力似乎比住宅开发商大很多，此次银根再度显现紧缩的势头，无疑会让这些项目再度面临关口。

     北京汇博行董事总经理潘好龙最近对一些抢在奥运前开业的商业项目进行了一些考察，给他的印象是，这些商业在未来的两年内，相当部分商业体需要大量的租户结构调整，估计租金回报不会太高，主要是亏本支撑，需要不断有资金注入，但是在北京目前出现的一个现实状况是，奥运前开业的多数项目面临较大的竞争压力，不仅在零售市场份额方面，更在资金来源方面，这些项目需要“争食”，“从明年起，必然有一些项目出现资金紧缺，而无人注入的状况”，他说。

     明天地产营销中心总监贾玉鹏对此持有赞同的观点，此外，他指出，北京新开业的项目将同时经受CPI上涨压力的考验，零售业对于CPI比较敏感，多种压力将促使北京的大型购物中心出现分化：越是经营困难的，各类资金越是不愿进入。

      商业地产开发模式将会变革

     贾玉鹏指出，由于商业地产开发的回款周期长，在资金压力加大的背景下，更多的企业会选择综合的地块，而不是纯商业的地块，这样，一部分居住类的物业可以通过散售来收回资金，缓解压力，这将会影响土地市场的冷热。

      此外，他表示，商业开发会向大的财团、国企、大型上市公司集中，住宅开发与商业开发主体会进一步分开。

      郭增利指出，按照国外发达国家的商业地产开发模式，多家开发商合作开发一个项目，按照投资比例获得回报的状况比较普遍，但国内的房地产企业喜欢“单打独斗”，关注控制权，在资金的压力加大的背景下，几个企业合作开发应该是一个方向，但需要解决一系列的文化和制度问题。 

      潘好龙指出，在潘石屹55亿收购凯恒中心开恒中心的操作过程中，有相当多的资金是另外用作潜在债务担保，而暂不支付给原物业方，这表明开发企业目前的治理结构还需要进一步的完善，以促进彼此之间的合作；但是目前上市公司的治理结构是相对清晰的，他认为开发企业合作开发或购买商业项目，可以从优质上市公司之间开始。