扬州京华城外观远视效果
2008年5月22日至25日，本人随广州市正佳企业集团董事长出访扬州和上海的购物中心等商业物业并考察经营管理现状，在短短的几天里安排参观考察了扬州京华城全生活广场、上海正大广场、上海港汇广场、上海新世界购物中心、上海恒隆广场、上海中信泰富广场、上海月星家居广场、上海华盛街时尚地下商场以及上海南京路步行街等商业平台。其中对上海正大广场和上海港汇广场的经营管理和规划重组运营变化印象尤为深刻，并结合正佳广场的经营管理现状作出部分比对归纳总结如下：
扬州京华城全生活广场，建筑面积达39万平米的扬州京华城全生活广场（Living Mall）位于扬州新城西区的核心区域，居润扬大桥、火车站至老城区的枢纽位置，围绕40万平米的景观中央水景公园，是著名的扬州京华城中城近200万平方商务集聚区的一部分。而总占地面积2060亩的扬州京华城中城约占新城区的四分之一，建成后总开发面积330万平米，总规划包括了上述核心的京华城全生活广场和住宅区两个部分。未来将与临近的约40万平米行政中心，五星级酒店、弗朗明戈广场、SOHO商务公寓等部分通过空中街廊相互联通，从而形成全国乃至全球面积最大、功能最全的商贸城。作为扬州新城西区的标志性工程，京华城以独创的全生活理念，引入台湾先进的经营模式及经验，为城市的发展，孕育集教育、体育、文化、艺术、休闲、娱乐、旅游、展销、婚庆、餐饮、零售、政府服务及住宿为一体的生活新体验。
扬州京华城拥有11个不同风格的表演平台，有六大娱乐展销场地，包括位于一楼馆内有亚洲最大，占地5000平米的中庭中央广场、北侧的京华广场、东侧的JJ顽乐园、南侧的时尚广场、3F东北角的青春园地和亚洲第一室内48米挑空的空中舞台，全年举办1400场育乐展销活动及52场精品展销。扬州京华城已聚集了近千个品牌，包括4个核心店及300多家旗舰店。其中，负一层整体为来买佳L-MART生活超市；首层为华漾百货、摩登淑女馆、漂亮宝贝馆、闪耀彩妆馆、流行箱履馆、格洛希精品廊等六大主题，主要依据消费群体的女性和高端的消费群落进行布局，进驻的国际知名品牌计有宝姿、欧宝、雅顿、欧莱雅、玉兰油、万宝龙、劳力士、帝舵、浪琴、欧米茄、巴宝莉等等；二层为华漾百货、品味绅士馆、名店运动城、生活家居馆、童星奇趣馆、涵沛SPA等六大主题，主要依据消费习惯和消费对象划分消费群落进行布局；三层为娱乐城，现已开设了喜满客影城、喜满客KTV、喜满客足疗养生会馆、新华书店、宴会厅等，主要根据消费习惯和满足整体配套进行布局规划；四层为饕天地美食世界，现已开设了蕉叶东南亚风味餐厅；五层规划为不夜城，计划开设桑拿、浴场、足疗、酒吧等。
扬州京华城全生活广场由国民党中常委、台湾威京总部集团主席沈庆京先生担任总策划师，根据国外购物中心的特点，结合中国传统生活方式的基础上研发，倾其全力打造、具有超前设计理念、创新消费体验的著名商业购物中心。于2007年4月15日开业。揭幕当天中国国民党副主席江丙坤、林益世、大陆众多省市相关领导及海峡两岸商界菁英出席了开张仪式。扬州京华城的建成，成为台北京华城在大陆的姐妹城，也是全生活广场Living Mall这一商业概念在大陆实践的首例个案。扬州京华城全生活广场是京华城中城总策划师沈庆京先生从全生活广场继而到全生活产业城，不仅在理念上得到提升，更是在功能上得以升华。
由于我5月22日当天上午要参加中国商业地产高峰论坛年会担任演讲嘉宾，下午取道南京赶赴扬州，抵达扬州时已经是华灯初上，在空旷的扬州新城西区夜幕中的扬州京华城在彩灯霓虹的闪耀下显得格外缤纷妖冶，由于地处新城区，公共交通和居民生活区与城市核心地带截然不同，没有可比性，因此傍晚的京华城客流量显得较为稀疏，这也许就是城郊新区购物中心所要面临的共同问题。我匆匆的看了一圈也仅仅是观察了部分硬体的大致情况。及至稍晚与京华城的部分高管学习了解具体的经营情况和探讨有关的商业运营的思路和方略，对该购物中心有了更进一步的认识。扬州京华城开业一年余，其严格贯彻商业地产运营创新理念的执行策略给年轻的京华城带来了不少的眼球和知名度，也引发了当地不少的时尚躁动。从其整体商业规划和商业布局可以看出，沈先生在项目筹建之初就花了很大的力气和资源在商业规划层面，整个购物中心的布局无不体现其独创的全生活理念。从其主体平面上分析基本上采取十字形人流导向，十字中心区域是整个购物中心的核心地带和主要两点，从平面图上看，整个购物中心倾向于百货式区域分布，以十字形主轴动线划分每层划分为几个主题区域，按照商业规划和市场细分法则分别布局了不同的适应不同消费群落的各大主题商业，全场立体交通组织比较合理，配合各种不同的主题区域能够达到客流趋于均衡。当然规划毕竟是规划，在实际的运营中还是需要不断的调整适应市场的实际需求的，就目前的客户进驻配比还是未能理想，尚需进一步吸引相关主题的拳头品牌和特色品牌加盟。
根据相关的高管人员介绍，扬州京华城最值得学习称道的是其贯彻执行全生活理念和商业地产运营思想的工作比较出色到位，开业以来在活动策划和运营推广方面确实是不遗余力，实际上也收到了一定的预期效果，在和几位高管的互动过程中，我们也借鉴了不少有益的经验教训，并动议策划实现两岸三地岸的广州正佳广场和扬州京华城以及台北京华城现实客户与宣推资源共享和运营推广活动的巡回互动，当然还包括建立经营管理层面的长期合作联盟关系。
（作者：邓国坚）
