新河：北辰百亿开辟新领域 “地王”上的新地标

    滔滔湘江一路北去，不甘寂寞的她在北去的路上温情地将浏阳河拥入自己的怀抱，由此形成了一个天然的三角地带。这，就是今日的新河三角洲。

　　新河原本有河。清康熙年间，湖南巡抚王艮雇人在浏阳河与湘江间开掘人工河，作避风良港，名新河。湘江、浏阳河、新河围抱而成的土地就是新河三角洲，后来新河淤塞，三角洲才得以与陆地相连。 

 　　直到上世纪90年代，新河三角洲还只是长沙城北地广人稀、交通不便、棚户房多、发展较慢的地区之一。但随着城市现代化的步伐，特别是随着长沙“大城北战略”和开福区打造“五家岭ＲＢＤ（娱乐休闲文化商业区）”战略的提出，这块蒙尘日久却秀色天成的土地就逐渐成为长沙潜力巨大的一块风水宝地。

　　长沙“十一五规划”明确提出：“积极建设区域性文化产业中心，推进历史文化的保护传承和现代文化的创新发展，发展壮大文化产业，建设独具地域特色和品位的文化名城，形成具有广泛影响的文化产业集聚中心”，“一江两岸作为最关键的开发建设区，重点是抓好湘江大道和潇湘大道南北段延伸建设，推进橘子洲和新河三角洲开发，加快湘江滨江区改造建设步伐，加强生态保护和景观建设，五年内建成集中代表长沙山水洲城特色和宜居城市特点的服务型经济文化景观带”。

　　在这一整体城市发展思路指引下，位于开福区的五家岭的大城北商圈开始全线提速。业内人士分析，伍家岭商圈的快速发展建设，势必打破现有城市商业商圈格局，这预示着长沙将在湘江北去的地方，开始新一轮商业地产风暴。而新河三角洲，正处在伍家岭ＲＢＤ西北片区的龙头位置，将被打造成以文化、旅游为驱动，以商业为核心，集多功能于一体的现代服务业中心。

　　新河三角洲整体改造于是进入人们的视线。

　　按照规划，长沙市政府计划至少投入120亿元，在新河三角洲兴建规模宏大的图书馆、博物馆和音乐厅，“两馆一厅”占地面积约300亩，总建筑面积约16．5万平方米。其中博物馆2．2万平方米，图书馆约2．6万平方米，音乐厅约2万平方米，此外还将建立一个高100米的景观塔。2009年建成后，两馆一厅将成为长沙的“城市名片”，吸引大量前来休闲观光的市民和游客，毫无疑问，届时这里将成为文化底蕴深厚的长沙的文化中心。

　　新河三角洲，这一长沙最恣意舒展的江景地带至此也有了自己全新的定位：文化“曼哈顿”！

　　新河三角洲完全具有这种潜质。西临湘江、北接浏阳河的独特地理位置，使其坐拥长达2公里的滨江风光带，可谓尽得长沙风流；南抵319国道，东靠芙蓉北路，又使其交通十分便利。

　　更重要的是，新河三角洲位于长沙行政区、商业区和工业区所构成的三角区域的中心位置，距离长沙市区各主要区域均在10公里以内，具备成为城市中枢的区位优势。业内人士也普遍认为，新河三角洲的地形地貌和未来所承载的城市功能，都具备了城市地标性区域中心位置的条件。

　　正因为如此，全国地产行业的巨头们普遍将目光聚集在这里，对这块面积达78．5万平方米的地块展开了激烈争夺。而长沙市方面也对参与竞标者设立了极高的门槛，先要交纳高达10亿元的保证金不说，还要有开发200万平米以上大型社区的经验。仅此两点就足以使大多数地产商望而却步。

　　北辰实业(601588行情,股吧)作为奥运地产龙头，经过多年发展已经积累了雄厚的实力。截至2007年12月31日，总资产突破200亿元，净资产近90亿元，其总开发面积达300多万平方米，其中不乏绿色家园这样的超大型楼盘和碧海方舟这样的顶级别墅。因此，长沙市有关领导为新河三角洲项目到北京招商时，北辰实业就是其重要目标投资商之一。

　　而北辰实业在Ａ股发行上市后即制订了“立足京内，发展京外”的八字方针，积极提高土地储备，为公司可持续发展奠定可靠的基础。新河三角洲项目无论是规模还是地理位置、发展前景，对于具有造城经验的北辰实业都是又一个千载难逢的机会，都完全符合北辰实业的发展目标。因此，公司董事会经过慎重研究并实地考察后，决定全力以赴将其拿下。

　　2007年7月24日，长沙。

　　92亿元天价，新河三角洲78．5万平方米土地。

　　“中国地王”在这里诞生了。而这一桂冠，与北辰实业紧紧联系在了一起。

　　以近100亿元巨资击败金融街(000402行情,股吧)、世纪金源等知名地产巨头竞得此块国有土地开发权，北辰实业的大手笔立即成为业界焦点。

　　然而，伴随着“中国地王”等溢美之词而来的还有种种置疑：在国家宏观调控下房地产行业普遍感到寒风扑面的同时，北辰实业如此高调出击二线城市是否明智？是否有足够的资金在规定的时间内进行开发？长沙是否可以消化如此高端如此规模的物业？凡此种种，不一而足。

　　就在北辰实业竞得这块土地开发权整整10个月后，2008年5月23日，部分知名财经媒体齐聚长沙，对这一在全国房地产行业产生了巨大影响的项目进行了实地考察。

　　当笔者登上防洪堤，看到湘江和浏阳河如带如练将新河三角洲紧紧拥抱，一种极目楚天舒的感觉不禁油然而生，彷佛湘水之滨一个集文化宜居、滨水休闲、高端商务和精品商业为一体的长沙新地标已拔地而起。在钦佩北辰实业慧眼独具的同时，内心也不由感叹新河三角洲尽得长沙风流！

　　“地王”上的新地标

　　根据长沙市政府规划，新河三角洲整体开发将以湘江大道为界，分为两个区域：湘江大道以东为高档商住楼及与之相配套的社区服务设施等；湘江大道以西是长沙滨江文化园，包括图书馆、博物馆、音乐厅以及酒店会议中心等服务设施，其中包括一个高度不低于260米的长沙市标志性建筑。

　　北辰实业长沙公司项目负责人介绍说，新河三角洲地块整体建设期约为8年左右，采用竖向立体分层式设计，人车分流。架空平台上总建筑面积380万平方米，架空平台下建筑面积157万平方米，总建筑面积达到537万平方米。

　　该项目负责人进一步介绍说，新河三角洲项目的总体定位是长沙新型多功能区域中心，建成后，这里将成为一个集文化宜居、高端商务、滨水休闲和精品商业为一体的大型社区。

　　文化宜居，即深度挖掘两馆一厅的文化氛围和卓越的滨水景观，为长沙的高端人士营造一个文化宜居、生态环保的高品质生活社区；

　　高端商务，即通过精心合理的设计规划，提供配套完备的高标准办公空间和酒店会议设施，以吸引跨国公司和大型机构入驻，树立长沙新兴高端商务中心的形象；

　　滨水休闲，即充分利用湘江和浏阳河两条知名河流的景观资源和两馆一厅的吸引力，打造具有长沙“山水洲城”特色的时尚休闲消费胜地；

　　精品商业，凭借优越的景观资源和承南启北的地理位置，壮大规划中的伍家岭商圈，为长沙市民提供一个崭新的高端精品商业中心。

　　按照目前的设计方案，架空平台上总建筑面积为380万平方米，其中住宅300万平米，酒店14万平米，写字楼30万平米，商务公寓16万平米，商业20万平米；架空平台下总建筑面积157万平米。

　　特别值得一提的是，届时这里将有一座超过260米高的长沙标志性建筑拔地而起，站在它的顶端，不但湘江、浏阳河尽收眼底，整个长沙城，包括西边的岳麓山也都尽在视野。

　　新河三角洲项目作为“中国地王”上的长沙新地标，其引人关注的并不仅仅在于其宏大规模与高端品质。更值得关注的是，这一项目率先在整体上采用竖向立体分层式设计，实现人车分流。这一设计既可以解决交通组织和投资平衡等难题，又可以节约资源。

　　采用竖向立体分层式设计，使城市的平面扩张变为立体发展，将能够有效地整合空间资源。

　　据该项目负责人介绍，在新河三角洲项目中，人上车下、竖向分离的道路交通系统就是巧妙利用地形高差，在海拔32米左右标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空二层形成3万个停车泊位的静态交通系统。在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统，三个系统通过竖向分离实现交通组织效率的最大化。

　　这一开发设计理念将有助于最大限度地利用资源、节约成本。

　　有数据为证：新河三角洲通过采用人车分流的节约集约用地模式，建筑容积率由2．0增至2．8，开发强度可提高40％，相当于节约土地约470亩，如果以这块土地的成交价780万元／亩计算，则其土地增值将达到惊人的36．66亿元；据有关机构测算，采用这一模式还将降低建设成本2亿多元，同时绿地率由30％提高到50％以上，可增加绿地22公顷以上；区内总建筑面积将超过500万平方米，比传统模式增加150万平方米左右，容纳人口将超过5万人，实现了空间资源的有效整合和土地集约利用。

　　国土资源部副部长贠小苏曾这样说，长沙新河三角洲节地模式的提出，具有重要的指导意义。今后，还有可能出现更多更新的节地模式，但不管哪种模式，城市的开发必然走向节约集约用地模式。

　　国土资源部土地利用司副司长束克欣也曾表示，节约与集约用地是协调经济发展的必然途径，人车竖向分流有利于节约用地、解决交通拥堵、改善人居环境、降低投资成本，新河三角洲的这一整体开发模式在国内将是一项创新的实践。

　　大手笔开辟新领域

　　2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权。

　　这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。

　　地王的诞生极大地刺激了周边楼市的走强。就在新河三角洲地块开发权将要拍卖时，位于临近区域的楼盘售价应声而涨，以拍卖前后一周的楼价比较，拍卖后周边楼价最高每平米涨了800元。

　　更重要的是，到目前为止，长沙的高档物业还不多，像新河三角洲项目这样集高档酒店、公寓、商业和住宅于一体的超大型高档物业更是空白。因此，<