高峰论坛：MALL的设计、经营策略和营销理念

来源:新浪房产

"2004中国商业地产高峰论坛"今天上午在厦门隆重举行。汪清、侯伟、刘耀东、叶智辉、方志华、胡晓明出席了政府系统的专题论坛。以下为文字实录:

　　主持人：谢谢三位嘉宾。明发MALL能够在思明区发展，不仅仅是促进思明区乃至厦门市商业的发展，也会改变厦门人的消费习惯，从而带动厦门旅游、消费、商业的发展。听完政府系统的专题研讨会之后，之后进行的是专家系统的专题研讨会。

　我们请到汪清、侯伟、刘耀东、叶智辉、方志华、胡晓明几位嘉宾。

主持人：请问汪清先生，明发MALL有什么策略和营销理念呢？
汪清：很高兴跟大家做一个交流。很高兴作为新加坡的豪斯集团有幸参加明发MALL的全程策划活动。一般的营销活动，是在非常好的市场情况下生产出非常好的商品用合理的手段销售出去。但是对明发MALL来说，不单是非常大的商业项目，而且在意义上也不同于一般房地产项目的营销，因此我们作为一个策划和营销单位，在明发MALL刚刚开始时，首先是定位整体项目的高度，因为它在厦门，就象刚才区长介绍的一样，明发MALL位于市中心，也是人流最集中的中心，作为厦门旧城改造重要的区域，我们也把明发MALL定义到
这样的高度。另外在厦门商业地产的开发中，明发MALL也有独特的意义。我们从方位打造明发MALL这样的地产项目。
　　　
地产项目的销售成功并不意味着项目运作的成功，我们得到了明发MALL投资者的认可，在整个项目上我们请了非常多的专家，从产品的规划等方面来运作这个项目，现在也正在聘请一流的管理专家，未来能够作为这个项目的经营管理单位，保证它的成功。我们销售的成功，一方面也是希望这个运作能够保证将来明发MALL投资者的成功，他们的成功才是未来的一个成功。总体的营销，作为一个营销单位，并不是说我销售成功赚钱了就代表成功了，我们希望非常希望投资商、销售商、购买者都可以得到成功，明发MALL真正为
厦门作出贡献，也有可能为海峡西岸经济区的发展做一个带头的作用。

　　主持人：请西南设计院的侯伟先生讲一下明发MALL的设计。

　　侯伟：我们作为一个设计单位，谈一下明发商城的布局设计。明发商业广场很重要的是各种业态的合理布局，四十万平米的商城，不仅仅是主力店的成功，还要包括各种小店面，包括娱乐、休闲等这些商家的成功。我们在设计的过程中，将这几个业态从前期策划，包括我们进行了方案招标，请国内各方面的专家进行了优良的设计，主要是分成三个大块，大家也可以看到，将主力店分布在三个区，通过每个区域内有小店面围绕主力店进行设计，合理的组织商业街的流向，也是带动各个商家互相共同盈利。

　　因为明发MALL的业态非常多，对建筑上的要求各有不同，设计大型的ShoppingMall，我们也深深体会到它在工程上、管理上的难点，象有的商家要求有很多停车位，家乐福就要六百个停车位，时代华纳要求有影厅开间都非常大，娱乐设施需要大空间，还有中间的象风车一样的转轮，这些要求都非常难。作为明发集团来说是开发商，首先要做到盈利，还有各个商家要盈利，作为设计院来说，是商家和开发商之间的平衡点。另外一个最大难点是流向设计，作为大型的商业中心，有购物的人流，还有旅游、休闲的，最大的一个
难点是车流。最早我们考虑车流从厦沙路出来，政府非常重视这个工程，我们跟政府也沟通过，在周边增加了机场快速路，专门有一个进入商城的通道，接入到商城的东北区。当时商城的东北区是商城比较难做的地方，因为离商城比较离，在最里面，我们当时想在这里组织娱乐中心，把餐饮酒店放在这里，机场快速路到这里之后，过去比较偏僻的区，今后也可以使购物比较好了。另外每个商城都要有特色，我们也是考虑了福建的建筑特色，在商城也设计了一个全仿真的古船。在如何利用地下空间方面，我们也是经过了很大思考，设计了地下河，丰富地下空间，也可以吸引人流，为地下商铺的经营者创造很好的购物环境。
　
　　我们在明发商业广场的设计过程中体会到商业MALL的设计，早上也有专家说过，最早最好跟商家直接是好的，但是作为明发商业广场来说又不一样，很大一批都是小型的经营者，各个经营者我们也很难结合。我们尽量不仅是大的主力店的成功，而且为这些小的经营者创造好的经营环境，使他们在明发商业广场有成功的经营。

　　　　主持人：谢谢刘先生给我们带来国际上购物中心发展的非常宝贵的经验。我这次从香港过来，对香港购物中心发达程度也是深有感触（香港的和黄集团、新鸿基集团、恒基集团、太古集团、九仓集团、恒隆集团、新世界集团、信和集团、嘉里集团等都是购物中心的开发好手），叶智辉请你谈一下在CEPA的框架下厦门和香港的合作，有那些互补的关系，特别是在商业地产和购物中心方面？

叶智辉：今天很高兴来参加本次论坛，我是在香港出生的福建人。从香港到内地来投资，其实大概有十年的时间，我们过去也经营过商业零售，现在我们也在经营管理咨询公司，其实很多香港人过去到内地投资会遇到很多问题，我记得几年前我们注册管理咨询公司时，外商独资的规定要一百万才能注册到，但是今年实施CEPA之后，很多香港人到内地开管理咨询公司，也可以用十万人民币注册一家了。这样大家可以看到，有十倍的差距，所以今天很多香港人非常幸福。

CEPA大家谈差不多有一年的时间了，CEPA的内容主要有三个部分，一是提供一些优惠给香港的产品、香港的品牌，可以以较低的门槛进入。第二，提供较低的门槛让香港的十八个服务业进入内地经营。第三，加强内地与香港的合作。从第一部分来看，只要产品是在香港加工产品的，现在有243种税目的产品，可以零关税从香港运输到内地进行分销，包括服装、化妆品、钟表、珠宝、药品等等，比如说你们要去厦门旅游，都会在买黄金或者看看化妆品等等，今后这些产品在厦门都可以以零关税买到了。这不但是对消费者有利
，而且对经营ShoppingMall经营商场的经营者，都可以提供很大的招商方便。象我们过去只是在福建省招商，招回来的品牌可能局限于国内品牌在福建发展，现在我们在福建招商，很多公司还在代理香港和东南亚的产品，这样商场的特色和品牌会更多。

　 现在香港有78%以上的企业都是从事服务行业的，包括我们，香港在管理咨询、金融等等方面，国际上都是有名的。将来可能有更多的香港服务行业进入内地，从商业地产的角度来说，一个商场可能前期的规划很成功，硬件很好，招商也做的很成功，但是需要好的管理咨询公司进行很好的管理，我相信香港的一些国际化经验，都可以帮助内地。香港的服务行业商会协会都会到内地，进行不同的产业链的考察，引进资金、人才到国内不同的地方，特别是厦门，也是在泛珠三角的区域里，我相信这是香港内地很好的机会。