租金狂涨谁来埋单 赛博背后津商业地产的乐与痛

赛博数码广场一楼的原圣西林蛋糕店因租金太高无法承受而撤店。据调查，赛博数码广场，短短两年时间租金上涨了将近5倍！是什么让其如此大涨？该事件只是当前商业发展中的一个缩影：许多中小商户已经撤出租金昂贵的传统商圈，移至社区商圈或者新兴商圈。因为供需关系的影响，尤其是一些好地段商铺的旺盛需求，导致供需双方都近于非理性。这样一种现状又反映了当前商业地产市场的什么深层问题？

　　赛博数码广场租金两年翻5倍

　　赛博数码广场位于科贸金街，南开区鞍山西道381号，是一家全国连锁且集电脑产品、通讯产品、数码家电产品及其周边服务于一体的现代化数字产品购物商场。由于鞍山西道商圈是天津乃至华北最集中的信息产业集散地，加之南开区政府对其的大力扶持，是近年来一大迅速崛起的商圈之一，其租金额度也随着其经营氛围的浓郁而水涨船高。

　　去年上半年记者发现位于赛博数码广场一楼的圣西林蛋糕店撤出了该卖场，通过深入了解得知，圣西林方是因为租金太高无法承受而被迫撤出。原该店面的负责人告诉记者：“该店是2004年下半年开的，建筑面积140平米，每平米日租金为2.2元，不含水电暖及物业费。此后赛博方面一直在不断调整租金，到2007年上半年，居然调整至每平米日租金10.7元，折合月租金45000元，这已经远远超出我们的成本，所以无奈只好退店。”

　　据了解，该店面整整空置了半年有余，才租给了一个联通营业厅。该营业厅负责人告诉记者，之所以租下这里，主要是因为人流旺盛，并且专营电子产品，氛围比较适合他们，至于高昂的租金和盈利空间，该负责人表示，“像这种租金价格只有大型的连锁商才能承受。”

　　卖方预期过高、炒铺行为致使租金狂涨

　　短短两年时间租金上涨了将近5倍!难道天津消费者的收入水平和商家的盈利水平也大幅度上涨了？事实并非如此，那到底是什么理由促使商家底气十足地将租金狂涨？

　　思源经纪销售经理张洪罡表示，这主要是因为经营方的利益心理再作怪。商业地产开发商对商业物业的预期值远远比住宅高，他们认为商业地产比住宅市场利润更丰厚，小商户和商业企业比一般自然人具有更强的支付能力，所以开发商不论是出售还是出租，定价都相当高。且开发商业地产的开发商大都资金实力雄厚，并没有迅速回款的压力。另外，现阶段，由于中国投资市场除了股票和房地产外，几乎没有其他的投资渠道，而股票市场太过波动、住宅市场投资受限太多，且利润缩小，所以越来越多的投资者将目光投向了商铺市场，有的甚至同时买下三五个店铺转租或转售。

　　刘先生是一名职业的房产投资客，屡屡得手。其在麦购休闲广场拥有三家店铺，售价比购买时上了3倍多。“商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅，其投资趋势将加强。”刘先生表示。

　　黄金商圈将成实力商家专属？

　　赛博广场租金上调的例子只是行业内的一个缩影，通过走访调查，滨江道、小白楼等传统的黄金商圈的租金也在不断上涨。滨江道某沿街商铺，不足20平米，租金为每月7000元，折合每平米日租金在12元左右；经营火爆的麦购租金更高，旺铺的店租每平米日租金达到了15元之多。

　　记者发现，很多实力有限的中小商户已经撤出租金昂贵的传统商圈，移至社区商圈或者新兴商圈。“像我们这种刚入行的小商户，一来没有一手的进货渠道，二来还没有积累长期光顾的老客户，实在没法承受如此高昂的租金，所以只能去大沽南路或者平山道等有一定商业氛围、租金也合理的地段租店。”滨江道上的一位小商户对记者表示。

　　小白楼商业街以及小白楼商业购物广场原都属于中低端商业，目前有不少商户也将集体退出该商圈。一位服装店的老板徐小姐对记者说：“政府要将这里整体升级，所以我们这种小商户自然要退出了。”

　　由此，不少业内人士分析，传统商圈将逐渐成为此两类客户的专属，一是具备实力的大卖场、二是开店不为赚钱只为做广告和铺渠道的客户，如新设立的银行，可以为了铺设网点和做广告而不惜代价开设分支机构。

　　合富辉煌房地产(天津)商业总监赵璞对记者表示，以和平路为例，早在2000年，那里被看作婚纱一条街；通过整改后，又变成了眼镜一条街；而现如今，又升级成了运动品牌一条街，众多运动品牌商家在那里开设旗舰店，李宁就在那里开设了近5000平方米的旗舰店。按常理推测，那么大的店面加之不菲的租金，很难盈利，而李宁在天津各大商圈的店面超过几十家，这里的职能主要是为了打造广告效应。

　　但小商家的撤出势必会带走大部分人流，因为天津的消费者毕竟以中低端收入为主，这样势必对商圈的氛围产生不良影响，氛围淡了，租金自然会随之下降。所以张洪罡认为，未来传统商圈即将成为旗舰店和大卖场的专属这样的说法还为时过早，因为商业市场一直处于一个动态平衡之中，高中低端的有机组合才符合市场规律，一旦低端商业的撤出极大地影响了商业氛围，那么商家自然会制定一些优惠政策再将小商户吸引回来。

　　租金狂涨埋下市场隐患

　　从最近两三年的商铺走势来看，商铺价格的不断高涨和商业利润的不断下降形成了鲜明的反差。中新商业管理有限公司副总经杨泽轩表示，这反映了当前商业地产市场一个深层行业问题:租金上调是正常的,但是上调多少是应该经过专业客观评估的,而不是商家任意决定的。

　　天津苓创商业地产顾问机构总经理冯新表示，目前商业地产的售价和租金定价已经严重透支行业利益。商业地产是一个商业与地产行业对接的复合领域，开发商是要靠商家来买单的，这在客观上就要求开发商一定要了解商业领域的基本运作规律，首先是商圈的成长周期问题，要考虑商圈培育的规律，在培育期要给商家喘息的机会。其次要考虑商家的成本问题，比如大型零售业的净利润只有3%～4%，这样就决定了商家对成本的承受是有底线的。开发商的高定价提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益，但一般商家比开发商具有更强烈的成本意识和风险意识，他们不会为开发商盲目买单的。违反商业地产内在规律的要求，必然要遭到市场的报复。

　　这场开发商和市场的博弈，最后的获胜方一定是市场， 如果租金仍然持续非理性上涨，日后必将造成商业物业大量闲置的景象，那时，恐怕买单的还是开发商！