无锡商业地产格局有待提升 潜力"商铺"尚需蓄势

 　07年末至08年以来，高力无锡国际汽车博览城、五洲国际家居生活广场、无锡东方国际皮革城、江苏太湖国际包装印刷城等专业型商铺项目以绝对的高销量冲击着无锡楼市商业地产的成交份额。随即，南禅寺紫金广场、金太湖国际城、明发、万达等零售型商铺逐一登场，在无锡商铺热销一路演绎的盛况下，对比当前无锡现有商业项目的发展状况，这些源源不断出售的商铺在日后能否“盘活”，实现皆大欢喜的运营双赢?

　　带着这样的疑问，无锡搜房新闻频道展开了“无锡商业地产能否做活？”的主题调查，期望通过这样一个楔子拉开“无锡商铺地产”相关话题探讨的序幕。后续，我们将以人物访谈的形式，就商铺地产的运营、投资、营销、市场等问题与业内人士展开一对一的对话。

　　综观无锡的商业地产现状，形成成熟气候的依旧集中于中心商业板块，突出的区域为崇安寺及周边地段，三洋百盛、大洋百货、商业大厦是这一区域的典型支撑项目，亦是无锡当前商业氛围最为浓郁和繁华的代表。反观其他商业板块，以替代和分化核心商圈为使命的太湖广场（CBD）版块发展至今，商圈气氛及人气远没有达到预期，“在其内部商业格局尚不明朗、商业核心尚未形成的前提下，太湖广场商圈显然是无力去引导一个城市的商业发展，更多的是推动、加快全市整体商业发展。”在主力替代板块尚待完善的情况下，河埒口、东亭、锡沪-广益、北塘等商圈板块的发展就更显力不从心了，以至于形成目前中心商圈板块过渡集中、边缘板块难以聚合独立发展的隔阂状态。

　　在本次调查关于“您认为无锡商业目前没有做起来的原因是？”一栏中，有55.10%的网友认为“区域板块定位及发展规划早层商业地产隔阂带”及“后期招商、运营能力不足”是当前无锡商业运营存在的最大问题，解放环路商圈格局在一定程度上的局域性小圈子是无锡商业向更大范围扩展的一个主要限制性因素。此外，规划上的不合理和混乱，对于当前商圈的发展也是非常不利好的。 

　　就无锡商业地产现存的情况来看，究竟需要多久才能突破限制而真正成熟发展起来呢？在本次调查中，有两个答案是同比例居高的，有网友对于无锡的商业市场较为看好，且对后市的调整具有一定的信心，认为“3年”之后无锡的商业格局将是另一番景象。也有同比例的网友认为无锡商业地产全线盘活需要“6年以上”的时间。就一般的商业地产从开业到成熟的运营规律来看，也是需要大约5年的培养期，如此看来，这部分网友对于无锡的商业地产“破局”的走势并不抱以乐观，像五洲、高力及明发、万达等新上市项目从开业至规模运作也尚需时日。所以，倘若综合各方限制壁垒的攻克来讲，无锡商业地产的成熟运营大概需要这么久。

　　在“商业地产运作成功的决定性因素”选择上，有31%的网友认为招商经营环节对于项目的成功运作具有决定性的影响。而这个环节亦是目前业内人士普遍担忧的问题，场子是有了，怎么做如何做就成为最重要的问题。商业地产，不仅仅是在做地产，更多的则是在如何经商。

　　随着宝龙、明发等福建系地产商和恒隆、华润、万达等老牌商业巨头的进驻，无锡的商业地产呈现出了前所未有的繁荣景象，一个小小的三级城市何以能招徕这么多的“金凤凰”，无锡在全国相对冒尖的GDP就是最好的招商说明。市场潜力无限，怎么将这种需求真实的转化为商机，着实地将无锡的商业地产做好做大做强，需要的不仅仅是品牌实力，更看中的是地产商运营的能力和影响力。综上所述来看，无锡商业地产的观潮期还未到来，小格局占主导的境况下，还不足以大观后市，再经3年的招商和试运营，孰优孰劣即可见端倪。

　　在“您看好专业市场还是零售市场”一栏中，有53.13%的网友认为专业市场更有潜力。笔者在线上访及一位无锡房地产业内人士时，他说：“零售的形态不成规模，不能够打造具有实力和整体效果的市场。”相对来讲，专业市场也是当前中国商业地产发展所大力倡导的模式，但就城市发展的需要来讲，零售市场的爆发力不可小觑。