迪士尼效应再度升温 浦东周边商业地产迎来新的春天

 　　“迪士尼落成带动的首先是浦东新区旅游业发展的氛围，进而带动浦东周边商业地产价格未来可能高达数倍的上涨。”东方证券的一份报告说。

　　界龙实业：迪士尼第一股的里外之分

　　界龙300多亩土地就实实在在摆在迪士尼大门的正对面。

　　界龙实业坦承目前可以确定的是，在浦东黄楼附近有300亩土地，是公司厂房建设预留地。而且与这块土地紧邻的是一块政府预留地，具体用途公司并不清楚。“如果这块土地就是供迪士尼开发所用，那么我们就是迪士尼的邻居，可现在还不得而知。”界龙实业董秘楼福良表示。目前政府规划未定，将来如何变化还是未知数，所以公司会不会出让这300亩厂房土地，现在还言之过早。

　　目前上海川沙地区的商业地块的拍卖价格在600万元-1000万元/亩。公司拥有产权证明的土地面积约250亩，正在办理有关权证的土地面积约100余亩。按照国际行情迪士尼周边地价基本是城市中心豪华地段商业地价的1-2倍，目前公司拥有的土地达300余亩，保守估计价值在假设成立下将达35亿元，若按拍卖地块收入70%分配给企业(还需计提所得税)计，界龙实业该项拍卖收入或超过20亿元，每股净资产增值超过11元。但是东方证券分析师王树娟(已于近日离职)指出，如果界龙现有厂房上动迁的话，由于涉及政府重大项目建设，相关补贴不会很高，反而会影响公司业绩，在周边反而更好。

　　张江高科：中区已做好准备

　　“如果迪士尼确定选址浦东川沙南汇交汇处，公司从中受惠，而我们已经做好了充分准备”，张江高科董秘周丽辉表示。张江高科公司目前控股孙桥现代农业园区，与迪士尼只有3公里距离的14平方公里的低成本土地，在川扬河以南还有近5平方公里的智慧岛项目的南扩土地贮备(即中区)距迪士尼只有5公里。而公司已经做好了智慧岛项目的相关规划，包括科技主题公园、配套文娱、商业、商务等区域，未来中环匝道从中区东南角下来之后直接连到迪士尼用地。

　　“集团也明确了将所持有的10平方公司可开发土地中的成熟项目逐步注入上市公司。”兴业证券认为，张江高科技园区中区的开发将是未来几年公司的亮点。“公司的未来几年业绩增长其实很确定”，安信证券认为，张江高科园区已是国内发展最好的高科技园区，并有潜质成为中国的“硅谷”。

　　浦东金桥：300亩远近之间的租金想象

　　可以预见的是，如果迪士尼落地，推高区域房产价格水平，仅租金上涨一项，浦东金桥就将享受巨大的收益。浦东金桥拥有的金桥工业区总体规划面积24平方公里，分为东部、西部和南部三大区域，其中占地3.7平方公里的西部生活区和2.8平方公里的南部出口加工业区距离规划中的迪士尼占地较近。 


　　具体产业而言，公司目前开发建设有“碧云品牌”高档社区，以及新金桥广场在内的多个商业地产项目。同时，20万平方米的工业厂房则是浦东金桥分享迪士尼红利的另一大倚仗，约300亩，属于金桥出口加工区南区，与浦东川沙镇仅一河之隔，距离未来迪士尼核心区也只有10公里之远。虽然具有地利之便，但从其地块上获得收益道路还十分曲折。问题首先是土地性质变更有难度。目前金桥拥有的20万平方米厂房为工业用地，如果想要从迪士尼中分得一杯羹，必须将其转变为商业用途，这还需要操作上进一步努力。问题之二在于这部分土地开发利用有难度。除了土地被分割无法形成规模之外，大部分地块尚未完成七通一平，还有部分地块存在拆迁难题。同时，根据浦东金桥总经理沈荣的表述，“这0.8平方公里土地开发的成本很高，同时也不具备注入上市公司的条件，母公司方面至今并没有相关处理方案，也未提起注入事宜。”不过，根据研究人员介绍，浦东园区类公司近期资本运作的力度非常大。

　　深长城、中华企业：直接收益住宅价格飙升

　　深长城是房价刺激的直接受益者。深长城在迪士尼区域的产业主要是中环墅项目，它位于张江高科技园区南端，占地面积1.19万平方米，规划368套别墅，离迪士尼只有5分钟车程，绝对路线最近。根据目前迪士尼周边地区房价情况，从2008年年初有迪士尼消息传出至今，相关楼盘价格上涨幅度均在30%左右，而别墅等高档住宅上涨幅度更大。据此推算，深长城在中环墅拥有的300多套房产，其资产增值至少在30%以上。某私募研究人员认为，受迪士尼刺激房价，中环墅项目完成预期，至少将获得2-3亿利润，加之这两年处于项目结算期，房价的上涨将对公司业绩构成实质利好。

　　另一个能够从房价上涨中获得收益的是中华企业。中华企业及其下属控股公司古北集团和上房经营集团，合计斥资50多亿元投资上海南汇板块，三个项目分别为大型公寓住宅、联排别墅和独栋别墅项目，总规模超过77万平方米，分别位于周浦、航头和惠南，初期“两河流域?南郊中华园”项目20万平方米别墅即将上市。尤其值得注意的是其受让的三灶镇曙光村6/2丘地块项目，位于迪士尼南汇地块规划区的核心位置，该地块位于南六公路以东，沪南公路以北，占地面积145409平方米，如果迪士尼传闻位置确切，则对其这个项目有直接利好。

　　外高桥、新黄浦：潜在的双重收益

　　虽然距离迪士尼核心区距离较远，但雄厚的外高桥、新黄浦仍然有可能从两个方面分到一杯羹：第一是地产升值，第二是参与开发。

　　外高桥开发的外高桥保税开发区在迪士尼区域东北，直线距离在20公里左右。项目包括商业地产、工业地产等多个领域，如果迪士尼建成，川沙地区将成为上海新的经济发展一极，外高桥也会在其辐射之下。外高桥也能从迪士尼带来的地价上涨、租金上涨、房价上涨中获得收益。

　　另一方面，迪士尼开发是一个总投资额数百亿的大项目，不可能由某一个公司进行开发，根据市场人士分析，上海实力雄厚的地产企业都将能够参与项目开发。外高桥、新黄浦由于近十年的发展，无论在资金还是技术方面都拥有丰富的经验和积累，加之公司在上海本地的资源，参与迪士尼，收益迪士尼可能性非常大。不过同样值得注意的是，按照目前传出的消息，迪士尼先期开发商将由陆家嘴等浦东地产企业牵头，外高桥、新黄浦等企业暂没有参与，因而其收益规模还需要等待后期观察。