长沙：五一商圈的三根“大柱子”

20世纪90年代的长沙商业曾以“五虎之争”的辉煌历史鼓舞了一代本土的商业巨人，自90年代末期，由于市场经济和改革开放的持续深入，平和堂——这间来自日本的著名商业零售品牌以“和平鸽”的标志形象，来到了长沙乃至湖南人民的心窝里，在五一广场的世纪改造和商业转型时期，平和堂以一柱擎天的姿态，承担了一个历史节点的责任，承续了五一路商业中心的繁华历史。 　　2003年，王府井百货广场开始启动，这个据说由平和堂高层人士组成的开发企业一扫传统商业地产的开发旧尘，以产权式商铺销售的商业地产革命掀起了一场全民投资商业地产的浪潮，由此，五一商圈不再只是购物者的天堂，更是地产投资者的淘金场。五一商圈的第二根柱子出现了。抢进湖南第一商圈成为投资者们心痒难耐的原因。 　　据王府井的销售负责人梁忆先生说，在王府井百货露面之前，五一商圈经历过一个短暂的投资冷淡时期，当时平和堂开业的盛况以及步行街商业模式在全国疯狂热炒使开发商看到了一个巨大的蛋糕，一口要将这个大蛋糕吞下的急迫心情使当时的发展商定出了长沙前所未有的高价商铺，5万余元每平方米的商铺价格自然使开发商获得了丰厚的回报，但是，虽然蛋糕吃到了嘴里，但随之而来的商业定位不明确，商业档次不高，以及开发商对整体商业氛围缺乏构想，使经营户们颇感经营的艰难，于是投资者心里开始打鼓，投资热情受到打击。 　　2003年8月4日，北京王府井百货与长沙金华康房地产公司在北京悄然结盟，共同签署了联合打造湖南第一大产权式流行百货商城———长沙王府井商业广场的战略协议。至此，王府井百货悄然取得了进入湖南第一商圈的豪华入场券，完成了在中南地区最为重要的百货布局；而金华康公司则为自己的业主们拿到了第一份投资回报，于是，坐收投资回报的王府井百货广场在开盘之期便完成了上亿的销售额，座无虚席的销售部成为了有产阶级的俱乐部。 　　与此同时，投资者对五一商圈的非常青睐引起了另一个商业大鳄的注意。2003年12月28日，国内百货业巨头铜锣湾集团与岳阳兴长的子公司怡海置业正式签约，合力打造长沙铜锣湾广场这一超级SHOPPINGMALL。 　　五一商圈第三根柱子面世了。 　　“抢滩湘江是崛起珠江、饮马长江的关键一步。”深圳铜锣湾总裁陈智先生说。 　　“自铜锣湾广场6月份开盘以来，一、二层销售已经超过50％，仅不到一个月。”项目总监王强先生说。铜锣湾广场开盘时的情景记者仍然记得，因为当时现场排队的人太多，记者根本钻不进去，最后虽然怡海置业的一位负责人派人出来接应好不容易挤到门口，却终因为人太多而只能在门口逡巡了一番。 　　而前几日为写本稿在对王强先生采访时，记者看到正好有一位女投资者央求王先生，希望他为其留下几个商铺，因为她正在筹措资金，但王先生只能无奈地告诉她，带租约的商铺只剩下最后两个了。 　　三根柱子稳稳地支撑起五一商圈这顶金色皇冠。 　　而每一个投资者都想拥有对皇冠上某颗珍珠的所有权。 　　新地产———品牌商业是开路先锋 　　似乎是从万达广场与沃尔玛联姻开始，五一商圈的地产开发都是以品牌商业作为开路先锋。金华康房地产公司作为一个新入长沙的开发商借国内零售业龙头王府井之赫赫声威一举成名，怡海置业其实在长沙也算是新面孔，却因为深圳铜锣湾百货的入驻，成为南派商业在中南地区的领军盟主。 　　通过大型品牌商业集团来体现和实现商业地产的投资价值已经是五一商圈开发的一种固有模式。 　　对此，金华康公司的梁忆先生认为，在一个城市的核心商圈进行的物业开发，其真正的主体应该是商业，与商业集团结盟的现象证明，开发商已经从单纯物业的开发者向物业的经营者和开发者两者合一的新型发展商的转变。 　　梁忆先生说，大型商业聚集大量消费人群的能力才能保持商业地产的长久利益回报，而大量的自营式小型商铺也才能借助这些消费人群得以保值增值，大型商业和小型商铺才能形成一种相互作用的发展动力。五一商圈这些开发商的功劳也许并不是建筑了大量的摩天大楼，而是引来了众多的品牌大型商业集团，使五一商圈的商业氛围永葆青春。 　　梁忆先生说，从目前的形式看，为商铺购买者预先招商或许是最好的商铺营销，因为一个个体投资者的招商能力显然比地产开发商差得多，而投资者犹豫不决的也正是对自己招商或经营能力的不自信，开发商如果在这关键性的问题上解决了投资者的后顾之忧，商铺的营销问题自然迎刃而解。 　　所以，现在商业地产的开发商更像一个代理投资公司。而现在的新型商业地产卖的并不仅是物业，而是商业。 　　投资方向 　　王府井商业广场———位处五一路商业特区的核心黄兴中路南段与解放西路的交汇处，长沙知名历史文物建筑八角亭景观的原址所在地，为长沙五一广场中心城区屈指可数的绝版商业珍藏地段。项目占地36亩，总体规划面积逾14万平方米，王府井商业广场主要由王府井黄金座商城（王府井百货湖南旗舰店）、王府井地中海商城和王府井白金座商城及三座分别为11层、22层、29层的花园式全功能小户型精品商务公寓和住宅组成。据了解，目前王府井商业广场的一、二期已全部售出，实现销售额3个亿，眼下即将推出的是精品公寓住宅和负一楼的购物公园。 　　据介绍，负一楼的购物公园将采取自营式商铺的出售方式，该购物公园将建成一个时尚和年轻化的购物休闲区，以丰富的景观设施、趣味装修使之产生漫步公园的休闲体验，同时通过增加电梯扶梯、出入口等强化人流的通行和汇集能力，使负一楼的商业氛围和地面人气充分对接。同时业内人士认为，自营式商铺的收益比产权式商铺的回报更高。 　　北京王府井百货（集团）股份有限公司（SH600859）是以百货零售业为主的综合性上市公司，于是1996年入选“上证30指数”样本股，1997年5月加盟北京控股有限公司，实现香港上市。 　　2000年9月，王府井百货与东安集团实现资产重组，成为目前国内最大的百货零售集团之一。目前的连销战略是，构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区中心城市黄金地段的一级连销销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。 　　坡子街商业街区———项目是长沙市政府列入2003年重点工程的一条仿古商业街区，东接黄兴南路步行街，西至湘江风光带，北临解放西路和沃尔玛商业广场，南靠人民西路，处于长沙重中之重的核心商业圈。坡子街项目占地面积达4．8公顷，总建筑面积14万平方米。目前，其第一期工程正在施工。 　　　对此，金华康公司的梁忆先生认为，除了由于五一商圈商业的急剧膨胀带来了巨大的年轻白领群体和柜台职员之外，由于品牌产品连锁店增多，需要更多的小型办事处，且众多的商场柜台也需要更多的小型仓储，所以五一商圈小型商住楼的紧俏也就不足为怪了。 　　铸造长沙“金三角” 　　黄兴南路步行街的最大的城市功能也许就是将核心商圈向南延展开去，使泛五一商圈的大型城市商业功能区找到了不可撼动的基点。翻开五一商圈的交通图，可以清楚地发现，在解放西路与步行街的西南方向，坡子街商业街区斜切而过，使解放西路、黄兴路步行街和坡子街围合而成一个三角形，这便是坡子街项目的营销负责人于驰邦先生所说的长沙金三角。于先生说，事实上，根据翻阅典籍所知，坡子街应该是长沙商业文明的发祥地。因为长沙自战国时代有城池之始，坡子街一带就是长沙市的核心商业区，自清代初年，坡子街一带已成为全国商贾的聚集之地，到清代末年，坡子街又成为金融业、药材业的集中之地，坡子街在1000多年漫长的发展过程中，演绎了长沙商品商业繁华与发展的经典历程，街内如今依然保存了有着近300年历史、享誉国内外的火宫殿，其特有的各色名优小吃以及湖湘文化底蕴，已成为今天湖饮食文化的代表。 　　但是于驰邦先生对于营销却似乎并不很在意。他说，我们的目地不在于这个项目赚多少钱，也不在于花哨的营销方式使资金尽快回笼，这个项目的目地是使坡子街一带的街区成为长沙城的一个城市印象的标志，是经营长沙的一个重大设想和举措，我们的目地是使坡子街成为古城长沙最值得留影纪念的地方，不到坡子街就如未到过长沙。坡子街将是长沙的一个卖点，所以我们做的其实是城市营销而不仅仅是一个项目的营销。 　　于先生说，现在的长沙从旅游的角度来说，只有毛泽东，是湖南最不能磨灭的印象，所以虽然古城千年，多少历史烙印，多少金戈铁马，却还不如韶山冲在海内外的名气大，长沙没有自己的使人一游为快的城市名片。这是建设者们的遗憾，也是长沙人的遗憾。 　　而坡子街本是长沙的千年商贾地，又与解放西路、黄兴南路步行商业街相连，解放西路是长沙最著名的休闲娱乐特色街，有着独特的酒巴文化氛围；黄兴南路商业街则是长沙人流量最大的品牌服饰街区，日人流量达30万人次，坡子街区则以传统湘菜小吃为特色，综合服饰、娱乐、文化、休闲等功能，三街相连，形成一个消费者可循环流动的商业片区和城市文化片区。使之既具有无可比拟的商业价值，也有着进行地域传统文明的体验认知的作用，不仅仅是长沙人的必往之地，也是旅游湖南的必往之地。 　　“因此”，于先生说：“坡子街项目将大部分五层以下的仿唐建筑。采用传统的独立铺面销售，使产权明析。而且第三四楼将全部用以出租，开发商将组织商家进驻经营，以保障整个街区的繁华不绝。” 　　北方潜龙———黄兴中路 　　“其实，目前的黄兴中路及中山路这一块的五一商圈北岸蕴藏着更大的投资价值。”长沙铜锣湾广场的项目总监王强先生说：“黄兴中路正处于旧城改造期，商业气氛有所滞后，所以目前这一区域的商铺售价只有2万余元每平方米，比如铜锣湾一楼的商铺售价也未超过3万元，与未来几年这个区域的发展潜力很不相符。据调查，现在同一条路上的黄兴南路步行街商铺开业当时的售价即为4万－5万元每平方米，现在步行街商铺的转让价已经攀升，5万元每平方米已经拿不到商铺了。而黄兴中路区块的商业价值因为铜锣湾开业的临近而日渐接近爆发的临界点。” 　　据了解，黄兴中路区块的商业用地已经全部被开发商所鲸吞，目前已经亮相的大型商业物业有铜锣湾商业广场，掩掩遮遮的是联佳世纪广场，而更多的商业项目正在幕后磨刀霍霍。 　　真正的投资价值在于地块商业欲发而未发、引弦拉弓之时。王强先生说，在未来两三年内，黄兴中路区块的众多商业项目将会陆续面世，以铜锣湾百货为龙头，商业氛围迅速形成，可以预见，随着黄兴中路区块的旧城改造结束，统一的大五一广场商圈将会形成，而黄兴中路区块的商铺价格将迅速与黄兴南路区块的铺价拉平。所以，事实上黄兴中路区块时下的投资收益空间更大。可以这么说，这两年，五一商圈商业地产投资最可能的“冷门股”就在黄兴中路。 　　“这是五一商圈北岸的一条潜龙”，王强先生说。 　　其实，黄兴中路与中山路在长沙大规模旧城改造之前的商业繁华并不逊于黄兴南路，只不过由于南路区块旧城改造在前，大量的商铺投资机会涌现在黄兴南路区块，使黄兴中路区块商业氛围处于相对弱势。但随着五一商圈北岸的改造和商业项目的启动，众多大型商业集团进驻，商铺的投资价值自然会迅速补涨。 　　对于商业地产的投资价值而言，地段好只是其中一个条件，更重要的是看整体的商业发展模式。黄兴中路商业区块缺少的只是一个成规模的、有特色的百货商业，东汉名店和万代广场的失落就是因为体量太小，不能留驻大型品牌商业，而铜锣湾广场则正好填补了这一空白。铜锣湾的CEPA免税专营区更是港台商品在中南地区的一个桥头堡，也是深港商业与湖南商业的一个对接口，随着泛珠三角洲的9＋2经济合作模式进入实质进行中，长沙铜锣湾在湖南商业中的地位更不可限量。 　　所以，从各方面对黄兴中路进行商业论证，商业地产的起飞即日可待！ 　　投资方向： 　　长沙铜锣湾广场———位于五一商圈之黄兴中路与中山路交汇处，东接南阳街，南与五一绿化广场相邻，西临黄兴中路，北靠中山古亭，拥有巨大的市场凝聚力和成熟的超强辐射商圈。占地面积32亩，总面积超过10万平方米，预计于2004年12月16日正式开业。建成后，将是湖南第一家SHOPPINGMALL概念的购物中心，突破传统商场纯粹的购物功能，将购物、休闲、旅游等消费功能融为一体的全省最大的市民汇集中心。 　　该广场同时拥有3260平方米的绿地面积和300余个停车位，加上独树一帜的文化营销活动，不拘一格的增值服务及与国际接轨的创新业态，满足消费者在一个空间里物质和精神文化在内的多方面的需求。 　　长沙铜锣湾广场的第一主力店铜锣湾百货为大型时尚百货店，主营珠宝名表、品牌女装、休闲服饰、床上用品、运动装备等时尚百货。总营业面积4．5万平方米。 　　联佳·世纪广场——位于金满地地下步行商业街地面沿中山亭以北，黄兴北路与营盘路交汇处以南，长沙市青少年宫绿化广场西北一侧，环绕原基督教堂，总占地22．5亩。是一座以绿化婚庆广场为中心，集商住、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游于一体的超大型商贸城。据开发商介绍，联佳·世纪广场商贸城是一个将历史文化宗教与现代建筑风格有机结合的商住建筑群，总投资达4．8亿元，建筑面积12万平方米，其中商业面积达5万平方米。 　　开发商称，联佳·世纪广场商贸城将于今年9月正式动工建设，预计明年年底建成交房。商贸城共32层，其中地下两层，地上30层，负一层为地下商场，与金满地地下步行商业街相通。 　　据了解，联佳·世纪广场商贸城由长江置业有限公司和香港鸿悦国际实业有限公司共同开发，深圳人人乐连锁商业（集团）有限公司将加盟进来。