许铭：打造国际资本平台 联华工业巨舰正在启航

置身星河传说，真正有魂游幻境般的感觉，让人不得不钦服联华国际的气魄和大手笔。随着联华贵阳科技工业基地落成和江西萍联华数码科技城破土动工，联华国际开始高调进军中国的工业地产领域。

其实，在中国工业地产领域，联华国际并不是新面孔。最近又爆出消息：联华国际正筹备成立工业园运营集团，联合美国一只基金，准备打造一个工业地产资本运作平台，而目标，是上市！联华国际一如既往的，总是要带给我们惊喜。


为地方经济发展做点事

中国工业地产：联华国际为何开始大举进军工业地产呢？

许铭：纠正一下，不是开始。其实工业地产投资联华并不是新手，甚至可以说我们在这方面有着丰富的经验。早在90年代，那时候还没有提出“工业地产”这个概念。在那时候，我们就为珠三角地区引进了700多家港、台资企业，建造厂房物业面积达700多万平米。我们曾承建韩国三星，台湾富士康、芬兰诺基亚、美国金霸王、香港伟易达等国际制造业巨头在广东的工业园区。


中国工业地产：联华国际是为什么选择在内地投资工业园项目？联华国际在一个在传统商住地产、旅游地产和酒店等方面实力很强的地产集团，再次进军工业地产是因为工业地产投资回报率更高吗？

许铭：起因是想为地方经济发展做点事。工业地产投资相对于商住地产来讲实际上回报率要低，投资周期要长，也存在很多风险。因为看中联华国际雄厚的资本实力、丰富的工业地产运作经验，很多内地政府跟我们董事长廖翊畅先生说，你们以前做了那么多工业地产，做的那么好，看看你们能不能也帮我们做一做。廖翊畅先生也很想为内地的经济发展做点事情，所以我们又回过头来投资工业地产。

打造资本运作平台

中国工业地产：还有其它比如战略上的原因吗？

许铭：当然有，前面说的是最初的动因。但作为联华这么大的集团，这么多资金投入来做一个事情，真正做起来就必须从战略上去考虑，小心谨慎，认真仔细的做好。一方面是联华国际地产战略的一个补充，另一方面是要打造一个资本运作的平台。目前我们正在筹建联华工业园运营集团，准备和美国一只基金合作，打造一个工业地产资本运作平台。因为它有稳定的长期收入，这是很多资本需要的这种平台，比如有很多基金，他承诺的是给认购者稳定回报，我们的产品是一个资本运作的平台，绝对不是想短期赢利，我们现在和基金合作，最后的目的还是想运作上市。

中国工业地产：在第二届中国工业地产峰会上，天津中大融泽资产管理有限公司总裁马吕梁认为，国内做REITS的基本都在往后退，领锐不做了，中信也不想做了。他还说：“联华也不见得做得成。”您怎么看？
许铭：由于政策等方面的因素，在国内做REITS确实有很多困难，领锐做了尝试，给我们留下许多可以借鉴学习的东西。但从目前的市场来看，在工业地产方面，很多的海外客户依然有许多自身需求，他们不是在炒地和炒房产。他们自身需要到中国买土地建仓库、厂房、办公场所，政府也在大力吸引这方面的外资。与房地产不同，工业地产在这块从来没有对外资关闭过，所以做REITS也要把房地产和工业地产区分来看。

10小时物流、产业圈

中国工业地产：联华国际以什么标准选择内地的工业地产项目来投资？

许铭：我们是围绕着珠三角十小时车程的物流、产业圈来投资，要有高速公路连通、要有铁路、要有机场。如果再远的话，是很难操作的，中小企业走出去，开始几年都无法脱离珠三角本地的原材料采购和一些下游厂商，所以必须要交通比较方便。



中国工业地产：能以贵阳联华科技工业地产为例具体谈谈吗？

许铭：贵阳虽然离广东比较远，但它其实以前是一个老的军工城市。他的电子产业配套和基础还是不错的，在人才方面并不缺乏。其它基础产业配套没有广东完善，但也有一定基础。从地位战略上讲，贵阳能把整个西南连接在一起。它离重庆很近，现在全程高速3个半小时就能到，到成都也就是6个小时左右。特别是由广州到贵阳的高速铁路和高速公路正在建设中， 全程仅需4.5小时和9小时。



中国工业地产：具体的产业定位呢？是不是什么样的企业都可以进去？如果珠三角的企业过去，如何解决他们的产业配套问题？

许铭：定位就是电子产业。我们的贵阳科技工业基地本身就在一个国家级的高新区内，自身里面已经有300家这样的电子类型的制造厂家，产业链已经比较成熟。这是大定位，小定位呢？现在工业基地周边都是商业区了，那么我们就不能搞太多大工业在周边。我们也需要结合商业的氛围，做一些可以为商业服务的制造企业，比如商业印刷。这是市政府支持的，借助印刷企业进驻的，拿一栋楼出来做数码港湾，例如平面设计，广告设计，效果图等，来为周边的企业做商业服务。



中国工业地产：在招商方面呢？是以本地的企业为主还是以珠三角外迁的企业为主？

许铭：们的定位是五成从珠三角迁移过去，三成从西南地区聚集，两成从贵阳本地整合。
中国工业地产：按照十小时物流、产业圈的标准，联华国际在未来还会在内地投资哪些工业地产项目？

许铭：我们成立工业园运营集团后，打算在国内要控制的工业园总面积在6000—8000亩，建筑面积在600万—800万平方米。现在定下来的是贵阳科技工业基地是1100亩，江西萍乡数码科技城是610亩，广西北海工业园有3000亩地，还有铁山港有2000亩的物流港口，我们想参与到泛北部湾的经济圈建设中去。这些都是今年要去做的，都是有协议，马上要落实的。同时我们考虑想在长沙做一个高端点的工业园，长沙的整体工业基础不错，但工业园配套跟不上。



产业转移要遵从市场规律

中国工业地产：您如何看待产业转移？

许铭：产业转移和升级是事实，也是大势所趋，在我们身边就有很多企业倒闭、迁移。这本身是企业的市场行为，不要加进去许多其他的因素。我们联华也要遵从这个市场规律，顺势而为。我们不是说自己有多大能耐，能把广东的企业招到西藏去，招到沙漠去，你就是盖个五星级的厂房给它，它也不会去。要走的自然会走，不愿意走的逼也不会走。



中国工业地产：从区位上来说，产业转移目前有哪些特点？

许铭：据我个人考察来看，珠三角的产业转移和长三角的转移还没有形成交汇点。两地的企业也在交互的转，但长但角地区的产业级次比较高。如果企业是要做一些高科技的产业，那么去到长三角会更好一点。如果说要辐射香港，东南亚，那么在珠三角可能好一点。就内地来说，目前江西、湖南是承接珠三角产业转移受益最多的地方。



中国工业地产：沿海企业向西北内陆地区迁移的可能性大吗？

许铭：沿海企业往西北地区走的可能性非常小，整体转移更是不可能的。除非是企业强大了，需要辐射西北市场，在西北开分支机构是有可能的。但目前来看，即便是这种形式下西北地区也只有成都，重庆受益较大。广东沿海的企业到了西北是很难生存的，因为他的产业链配套都在珠三角。



中国工业地产：联华国际在珠三角有很好的企业客户基础，有没有考虑将珠三角地区一些落后的产业整体迁移到内地，比如在内地建产业转移园？

许铭：产业转移园这个概念听起来不错，很吸引人。但实际上是政府的一相情愿，政府觉得这个产业落后了，想把它们一起搬到外地。实际上很难，有些企业对本地的依赖性太强了。例如东莞的家具企业，东莞市现在已经不让办家具厂，出台很多限制政策，想让他们走到内地去，但这些家具企业都是出口型的，你让他们搬到内地去就很不现实，一是交通不方便，二是信息流通不方便，三是承接区政府的政策、态度、行政效率往往跟不上，四是这些高污染高能耗的企业，究竟哪里又适合他们呢？搬到内地去以后又该怎么办？
工业地产市场机遇和挑战并存

中国工业地产：您觉得中国工业地产物业市场是怎么一个现状？到底是刚刚起步呢，还是已经开始激烈竞争了？

许铭：其实工业地产这个名词也是近几年才提出来，是一个新鲜事物，还是一个很不规范的市场。拿全中国来说，我们掰着指头数，全国专业做工业地产开发的地产商也没有多少家。现在国家的法律法规政策，也还没有明确工业地产这块该怎么管理，怎么操作，还有待完善。但就算是这种阶段，也不见得做工业地产就会活的很舒服。具体操作起来，还有许多问题，事实并不是某些媒体报道那样，好象进入工业地产领域就是去捡钱一样。



中国工业地产：为什么还有那么多商住地产商转投工业地产？

许铭：主要是商住地产近几年受到的政策调控压力太大。他们如果要转行，也是朝着自己比较熟悉的行业去转，他们不可能从商住房地产直接转去做鞋，这样跳跃太大。他们最熟悉的还是土地运营，于是他们稍微往边上一扩展，就到了工业地产领域了。第二是很多地方政府都有这样的招商要求，跟我们一样，很多地产商也是应政府要求去为地方经济发展做点贡献。



中国工业地产：工业地产市场总是和地方经济发展联系在一起的，那么投资工业地产打交道最多的就是政府。以您多年的实操经验，您对内地政府在工业地产开发和招商方面的印象是怎么样的？

许铭：我个人觉得内地政府很多想的还是90年代广东沿海的那一套。四处点火，灶灶生烟。他们对工业的规划是没有很好规划和定位的，也没有很好的配套，遍地开花，乱糟糟，广东沿海当年就是这样。

那些欠发达地区的思想还比较落后，一般都是批一块地，是企业就让进，不做产业定位，就算做了规划，比如这块做什么，那块做什么，这两块也是不相关的东西，硬生生把两个不相关的产业搞到一起。我看了很多开发区，一会这里是医药，一会那里是钢铁，一会这边又是造纸，这样一些产业链配套不相关的企业硬搞在一起，经济效益是很低的。比如我们贵阳的工业园定位了电子产业，那么其他像陶瓷、机械就不能再弄进来

还有些内地政府，做事不现实，好高鹜远，一开