不欢而散的三里屯：百万平米商业地产谁来买单

  　三里屯正在蜕变，或者对于流连于三里屯夜酒吧的那部分人来说，是正在被颠覆。高耸林立的塔吊替代了往日午后林荫的静谧，在太古、世茂、SOHO中国等众多地产巨头纷纷抢滩三里屯周边的时候，让我们看到了三里屯多元化的灿烂未来，同时也看到了目前三里屯不得不面对的现状。

　　近100万平方米的放量或许放在整个北京不算什么，但是集中在方圆也就500米的范围内，而且近乎是集中入市，那就不得不让人捏把汗。不仅如此，其中60万平方米的商业部分不约而同、齐刷刷地定位走高端路线，一场同质化的“肉搏战”业已拉开帷幕。而这所有的背后，是这片土地所原有的，也是藉以闻名的文化底蕴正面临方向的选择……这就是如今三里屯的现状，让站在不同立场上的人，都充满期待。

　　集中放量，如何消化？

　　政府部门给未来三里屯的定义是：三里屯在2008年要成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。这个概念让开发商们对三里屯趋之若鹜，如今这里已经变成了商业地产开发商实现商业梦想的战场。既然称之为“战场”，那么就会有胜负。

　　SOHO三里屯47万平方米、三里屯Village17万平方米、世茂三里屯项目21万平方米……2008年年底之前，三里屯新增商业面积将达到60万平方米，加上住宅和写字楼的供应量，三里屯新增建筑面积在100万平方米左右。

　　这其中，三里屯Village开业时间在一拖再拖之后，即将浮出水面；SOHO三里屯的样板间前段时间已经开放，感觉依然维持了建外SOHO的简约风格；面世最晚的世茂三里屯项目，据其策划部门相关人员介绍，整体定位也将于奥运后最终确定、开工建设。而无论是SOHO中国、世茂地产，还是太古地产，所有的梦想都在今年一一呈现在世人面前，接受来自商业地产市场的考验。

　　三里屯已然迎来了一场地产开发的盛宴，面对三里屯的变化，业界的看法褒贬不一。“三里屯目前正在处于一个很好的上升阶段。”潘石屹表示，大体量商业、写字楼和住宅项目的进入，给三里屯注入了新鲜活力，三里屯正由“本土化”走向“国际化”。而有专家则表示，在一条不足3公里长的街道上打造多个大型商业地产项目，是否将造成“体量大、消化不良”的结果？国际化的高端定位会否令改造后的三里屯落到“曲高和寡”的境地？而另一个必须要面对的问题是：这么多的商业面积，未来带来的交通压力如何解决？

　　定位高端，谁来捧场？

　　三里屯Village北区定位为国际一二线品牌旗舰店，世茂也提出商业部分将是世界顶级品牌，老潘的三里屯SOHO商业部分将由5个购物中心组成。如此众多的商业项目集体定位高端，首先国际一线品牌热情不会太高，其次难获足够消费力支撑。而汉博集团董事长朱友军毫不讳言地指出“很难，几乎不可能”。

　　太古三里屯Village项目北区定位为高端，分布国际一二线品牌旗舰店和特色酒店；南区则定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮和星级酒店。世茂集团将斥资30亿元，打造一个集超五星级酒店、世界顶级品牌商业、文化休闲于一体的商业综合体。而潘石屹计划将三里屯SOHO打造成北京的“铜锣湾”，把香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯。这样同质化的定位引起了业界专家的质疑。且不说目前三里屯难以比肩国贸、金融街，即便未来可以，国际一线品牌店也不可能选址遍地开花，那不成了五步一主力店、十步一旗舰店了吗？

　　联想到此前包括中国红街、3·3服装大厦等同样走高端、国际路线的项目，纷纷半途而废，更加深了业界对区域商业地产前景的担忧。三里屯Village初定2007年底开业，推迟到2008年初，而至今依然没有开业，招商困难应该是主要原因。位于东大桥路的世贸天阶距离三里屯并不算远，这个同样针对高端的商业项目，开业时间推迟一年之久，开业时入住率仅维持在50％左右。

　　就目前三里屯的商业氛围而言，定位高端，既难以分流国贸等商圈的固定消费群体，也让现有的消费群体难以认可。3·3服装大厦在苦苦支撑。曾经想打造吃、喝、玩、乐于一体的新商业模式，但是最终项目却以特色服装卖场面市，而且目前经营状况并不乐观。和3·3服装大厦一样遇到困难的还有中国红街，卖出了天价铺王，曾经针对奢侈品的定位、曾经宣称要使投资人的资产像滚雪球一样成倍增长，如今早已无从谈起。想起了老潘前几天放言：“两年后，三里屯SOHO的价格就是今天上海最繁华区域商业的价格。”老潘豪言的背后，是再次将商业打散零售的隐患。