市场分析：高端酒店成新宠 滇企天津豪赌200亿元

 　  当广州、深圳的开发商开始不遗余力地打折降价销售楼盘，宏观调控对于住宅市场的深入影响已日趋显现时，国内房地产开发商开始将重心转移至如火如荼的商业地产，而高端酒店更成为国内开发商谋求转型的抢滩重点。

　　作为分担北京部分职能的北方重要港口城市，天津开始受到众多地产商的青睐。天津滨海新区、空港经济的巨大经济吸引力不仅促使众多国内外龙头企业聚集，更激发了酒店业和高端房地产业的快速增长。

　　在去年低调以63亿元地价夺得天津市津南区天嘉湖地块后，偏隅西南地区的一家企业——云南星耀集团，日前对外宣称，将投资200亿元在这个地块打造“星耀五洲”项目，建造世界最大的室内滑雪场、华北区最大的室内综合运动馆、全国最高端的国际影视会所、全国面积称冠的大型水上游乐中心、地标级的超七星国际酒店和商务中心……

　　“7000亩水域的天嘉湖，这样的自然条件十分罕见。这让我看到了‘五大洲’的梦想。”对于在京津塘经济圈核心腹地投入巨资，星耀集团董事长颜语这样告诉记者。

　　据了解，“星耀五洲”项目地处天津市西南部，距离天津市外环线约19公里，距项目驻地最近的津港高速公路约3．5公里。该项目将在尊重地块基本现状的同时，对地块内部区域进行处理，并结合地块限制及项目本身需求，把该项目建成一个缩小版的“五大洲”，并分别以亚洲、欧洲、北美洲、大洋洲、非洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，进而形成一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”。

　　显然，这家成立于1992年，1998年开始进军房地产开发领域，此前并未活跃在异地市场的企业是有备而来。据了解，该集团曾因在昆明打造过“新亚洲·体育城”综合项目而广为人知。不过，与星耀五洲占地面积7000亩、投资200亿元相比，这个占地面积2200亩、投资总额达50亿元的项目似乎显得小了许多，其经验能否在天津成功复制尚待时间检验。

　　事实上，不仅仅是星耀集团，很多房地产企业都将高端酒店开发作为转型出路之一。合生创展、富力集团、金融街、绿地集团等国内知名的住宅开发商近几年来都陆续将触角延伸至酒店开发，且几乎无一不是四星、五星级别的高端酒店。

　　业内人士指出，对于开发能力较为单一、尤其是宏观调控中资金链紧张的开发商而言，高投入、周期长的高端酒店或许会让他们望而却步，但更具实力的开发商显然更看重其背后的整体产业升值。

　　酒店区别于住宅开发，是一项长期回报的投资，一定比例的长线投资将很好地完善公司的财务收支；而酒店区别于写字楼的是，高端酒店往往能够提升周边区域的整体价值。丽兹·卡尔顿前任总裁曾经表示，国际上经过丽兹·卡尔顿管理之后的酒店，周边地价涨了25%到30%。

　　正是看到了上述两大优势，多数综合型房地产开发商将商用物业的比例确定在25%－30%左右，从而让高端酒店投资成为开发商的新宠。

　　不过，值得注意的是，由于国内高端酒店在品牌经营、客源营销网络和产品经营等方面与国际酒店集团都存在明显差距，所以，目前国内有限的高档客源市场基本都被国际酒店集团所垄断。

　　与此同时，在充足的财富支撑下，国内开发商容易自我意识膨胀，并选择最高端的酒店品牌。不过，在选择酒店品牌之后，往往看不到品牌背后的代价：不知道品牌酒店对材料有苛刻的要求，不知道品牌酒店在细节上精益求精，不知道品牌酒店在细小的东西上往往都吹毛求疵。再加上国内和国际惯例存在差异，例如地毯，国内的标准与国际标准就不一样，开发商原本的材料可能根本达不到管理公司的要求。而这种认知的不足往往导致最终预算失控。

　　毋庸置疑，尽管高端酒店正在成为房地产商们的新宠，但考虑到种种现状，开发商们的这种转型犹如赌博一样，存在着很大风险。