1、我国购物中心的定义和分类
购物中心是零售管理和商业地产相结合的运营模式。依据国家商务部2004年8月19日发布的的《零售业态分类标准》，购物中心是12个主要零售业态之一，分为社区、市区和城郊购物中心三个类型。
社区购物中心：在城市的区域商业中心建立的购物中心，以大型住宅区为依托，一般面积规模在2-5万平方米。上海代表性物业：浦东证大大拇指广场。
市区购物中心：通常位于市中心黄金商圈，交通便利。一般楼层较高。营业楼层达到地下2-3层，地面6-8层或者更高。一般附有地下停车场。往往集中一些价格较高的知名精品品牌专卖店，以吸引年轻时尚的消费者购物和休闲。上海代表性物业：正大光场、龙之梦。
城郊购物中心：在城郊结合部建立的购物中心，面积一般较大，在10万平方米以上一般以量贩店为主力商店，吸引大批假日休闲购物者，以量多、价廉为经营特色。上海代表性物业：西郊百联购物中心。
2、地下购物中心快速发展的先决条件
2.1、经济环境
人均GDP 5000美元是购物中心随着经济发展而产生的较好经济基础。但是在人口密度高的一些经济不发达国家，购物中心业态同样存在兴起并繁荣的可能。
购物中心存在较强的业态竞争优势，是一种人类生活方式的变革，拥有强大的生命力。如果不存在百货类商业企业过分强势的情况，购物中心凭借对时间和空间的节约，对人类综合需求的满足，能够获得良好的发展。
进行购物中心的开发需要大量的资金，同时面临较高的招商和运营难度，因此融资能力强的大地产商和实力雄厚的大型零售企业是开发购物中心的主要投资者。目前购物中心运营水平最高的上海，购物中心化率39.5%，多数大中城市不及5%。
2.2、技术环境
地下空间给人的印象，常常与令人不愉快的环境，以及黑暗、潮湿、疾病等联系在一起。地下商业空间需要克服火灾和水灾疏散困难，地质断层增加地震冲击力的危险，地下相对封闭空间噪音的增加，通风和日照，以及初期投资费用过高。但是随着技术创新和新材料的改进，利用地下空间成为新兴的稳步发展的国际潮流，日本、美国和加拿大案例的成功大大推动地下购物中心的发展进程。如今上海市地下购物中心获得很大的发展，如徐家汇地下商业、五角场的百联又一城和大连万达商业广场、人民广场的香港名店街和迪美商业街等。
3、地下购物中心的购买力群体
3.1、普通大众日常用品、低档用品---超市/大卖场
普通者众，芸芸众生距离富贵尚远。上海市2006年末常住人口约1815.08万，由于社会的转型期，金字塔尖的群体总量寥若晨星，中产阶级虽然在壮大，但主力依然是底层的普通大众。日常的生活用品和低端消费品购买的频次和数量众多，支撑着超市和大卖场业态的发展。
宏观层面经济持续增长态势未变，零售业数据支持购物中心消费需求增长。2007年初以来，消费品零售总额保持快速增长，消费者信心指数日渐走高。十一黄金周消费品零售总额近3500 亿元，同比增长16％，涨幅比去年同期高出1.5 个百分点。预计2007全年社会消费品零售总额有望达到8.9 万亿元，名义增长约16.5%。在CPI 走高的情况下，零售业成为通胀的受益者。
3.2、中产阶级中档消费百货公司
中产阶级的定义：中国社科院陆学艺主持的报告，将中国中等收入阶层的个人年均收入定位在25000-35000元。国家统计局通过近30万份的抽样调查后将中等家庭年收入定为6-50万元。我们对中产阶级收入范围界定为10-50万。
中产阶级的群体构成：第一类是白领阶层；第二类是中小规模企业的商业精英基层；第三类是一定层次的政府官员，行政职位大概分属于局级、处级和科级；第四类是专人人士，文化资本相对雄厚的群体；第五类是新型文化人，影片制作人、编辑、记者和专业撰稿人等。
中产阶级的消费特征显著
时尚消费：十分关注国际、港台、国内流行趋势，有选择的跟进，以保持始终In vogue
品牌消费：中产阶级大多数十分关注品牌，并选择性拥有品牌，经济资本雄厚的新富或高层百零用知名品牌包装和消费；
文化消费：有向上跃进愿望和地位忧虑，促使他们有较强的学习动机，通过获取新的技能、文凭提升文化资本竞争优势；
品牌消费：中国目前大概没有哪个阶级比中产阶级更为强烈的关注和学习品位；
休闲和享受型消费：关注健康与生活质量，已经远离生存压力，学会享受生活已经成为中产阶级大多数生活方式的基本原则；
中产阶级的消费特征导致其消费范围具有明显的市场区隔，高档的消费中产阶级只能偶尔为之，低端的消费可能很难入他们的法眼，百货公司成为中产阶级的最爱。
3.3、精英群体高档消费顶级高档商场
精英群体的定义：万事达的报告《洞察力--2007年第二季度》认为，在中国，家庭年收入达到2.5万美元至5万美元的人群应被界定为中产阶层；家庭年收入在5万美元以上的为精英群体或富裕阶层。在日本对富裕阶层定义为家庭年收入为25万美元以上，韩国定义为家庭收入为15万美金以上。
管中窥豹奢侈品消费：2007年，中国在首饰、服装、皮具、香水等奢侈品（不包括私人飞机和游艇）上的消费已经达到80亿美元，成为仅次于日本的全球第二大奢侈品消费国。
4、地下购物中心的发展潜力和潜在风险
4.1、发展潜力
随着中国城市化的推进，可用耕地面积的不断减少，人类的活动空间越来越狭窄。要达到既控制城市增长，又增加城市的容量和人类的活动空间，既缓解交通堵塞，同时减少侵占耕地的目的，开发地下商业空间将成为必然的选择。
我国地下空间开发早期以人防工程为主，20世纪80年代后期一些城市建设了大型的平战结合工程，如地下商场、地下车库地下街等。90年代，地铁成为上海、北京、广州等城市地下空间开发利用的主体。目截至2006年底，上海已开发的地下商业面积已经超过100万平方米，相当于5个港汇广场大小。随着十一五期间轨道交通体系的完善，上海地下商业将迎来一个黄金时期。
由于上海市市区可以建造的土地越发稀缺，在水平方向可以挖掘的空间缩小，因此垂直向上的摩天大楼虽然可以建造，考虑到居民消费习惯的问题，超过10层的商业已经凤毛麟角。因此向地下延伸，开发地下购物中心成为不错的选择。
《上海城市地下空间概念规划》将打造一个以人民广场为核心的、涵盖轨道交通、越江交通、地下停车库、地下管沟和地下商业等多种地下构筑物的地下上海，日本地下空间技术日臻成熟，香港以地铁上盖建造商业物业模式也被证明相当成功。地下购物中心潜力之的期待。
4.2、国家出台严控购物中心措施和过度竞争的商业环境
城市地下空间开发利用已成为世界许多国家大都市土地利用的发展趋势。中国城市地下空间开发利用已经成为不争的事实。但由于目前还欠缺系统的法律予以规范，城市地下空间开发利用还存在很多问题，已严重影响城市的可持续发展和地下空间资源的可持续利用。《上海市地下空间概念规划》也只是一个以地方政府规章形式表现出来的概念性规划。
相关数据显示，美国人均享有的零售业面积为1.7平方米。而上海市2007年人均商业面积将达到2.81平方米。由于目前购物中心盲目求大、非理性开发的现象严重，购物中心的竞争日趋白热化，造成资源浪费和商业面积空置。因此地下购物中心不仅面临来自审批的压力，而且还是地上购物中心的竞争会让发展环境更加恶化。
商务部2007年9月份宣布，2008年将出台《购物中心建设与管理技术规范行业标准》和《购物中心分等级规范》，从开发建设招商、顾客服务系统、物业管理、人员培训等方面提出一些基本要求；拟从体量结构、零售业态、布局等方面对新申建的购物中心进行严控；该项《规范》不仅适用一二线城市，也将适用于县级的购物中心。
（作者：刘玉刚）
