仲量联行：天津商业地产08上半年增长强劲

日前，国际知名房地产服务公司仲量联行发布了2008年上半年天津商业地产市场报告，报告从商铺、写字楼、工业物流地产以及投资四个方面对当前天津商业地产的供需状况和市场发展前景进行了详细解读和分析。报告认为，作为一个以制造业和港口闻名的城市，今年上半年天津在写字楼，商铺和物流市场都有着强劲的需求。仲量联行天津董事总经理何迈可指出，这种快速增长的需求将缩小商业物业的整体存量并刺激新的项目开工和建设，从而进一步活跃天津商业物业市场的成交。 

　　商铺市场：更多新的零售商进驻 


　　报告指出，2008年第二季度，天津商铺市场的平均租金水平为456元/平方米/月。消费者的可支配收入不断增长，以及蒸蒸日上的经济发展，都确保了天津零售业的成功，并且，今年有更多新的零售商进驻了天津市场并争夺市场份额。比如Mango和Zara在南京路上的米莱欧各自开设了其在天津的首家店面，面积分别为2,000平方米和200平方米。路易威登在天津友谊商厦开设了在天津的首家店铺，面积达345平方米。另外，餐饮业的金钱豹已在乐宾百货正式开业，面积达6,000平方米；茉莉轩食府在海信广场亦租赁了1,100平方米的空间；以及位于津汇购物中心地下一层的“The link”也将于6月份重新对外营业，其将集合众多餐饮品牌，包括争鲜寿司等在内的其他一些新进的零售商将以全新的面貌给消费者提供了更多新的选择。 


　　此外，一些著名的开发商，如印尼力宝集团和广东天河城(集团)股份有限公司，已计划在天津市中心的步行街区域开发大型商铺项目。与此同时，滨海新区也吸引了国外投资者的目光。日本最大的零售企业—永旺株式会社最近与天津泰达集团签署了协议，双方将在天津经济技术开发区共同开发永旺购物中心。 


　　甲级写字楼市场：存量相当有限 


　　报告认为，2008年天津将不会有新的甲级写字楼项目竣工。2008年第二季度，甲级写字楼市场空置率从2007年年底的27.22%降至25.71%。在由和记黄埔开发的天津世纪都会在2010年竣工前，可供租户选择的甲级写字楼空间将相当有限。2008年第二季度天津甲级写字楼租金水平微幅下跌，降至175.85元/平方米/月。由于租户对更高品质空间的需求日益增加，天津最早建成的甲级写字楼——天津国际大厦正面临着目前天津最高档的写字楼——津汇广场2座的竞争压力，而采取了降租策略。 


　　报告分析，2008年前两个季度，天津甲级写字楼市场的主要推动力来自众多新进入天津市场的企业，尤其是专业服务公司和金融公司。比如，英国奥雅纳集团在天津的首个办公室设在津汇广场2座，租赁面积278平方米。安永也在同一座写字楼租赁了354平方米开设其在天津的首个办公室。此外，汇丰银行在津汇广场1座开设了南京路支行，至此汇丰银行在天津设立的支行总数达到5个。 


　　与此同时，一些跨国公司将办公地点搬迁至更知名的项目，以改善其办公环境。例如天津依水国际贸易有限公司与怡和物流集团都从乙级写字楼迁至津汇广场。 


　　本季度首次进入天津的租户包括安永和奥雅纳工程顾问等。同时，汇丰银行在津汇广场1座开设了其在天津的又一家支行。 


　　此外，位于天津市区以东约60公里的天津经济技术开发区近期宣布将开发“现代服务区”项目。这一大型综合项目的总建筑面积约100万平方米，其中大部分将开发为优质写字楼物业。目前天津经济技术开发区内的写字楼主要是品质较低产权分散的写字楼。预计该项目建成后，将改变和提升该区域写字楼市场的面貌。 


　　工业物流市场：市场需求强劲总体空置率下降 


　　第三方物流公司在吸纳天津市场的优质仓储空间上，仍然扮演着十分重要的角色。与此同时，制造业企业和时装零售商对天津仓储空间的需求更加强劲。目前有多家公司在天津设立配送中心，例如，美特斯邦威在新竣工的普洛斯天津空港物流园一期成立了20,000平方米的配送中心。此外，大众集团在普洛斯泰达物流园二期新租赁了25,000平方米作为配送中心。 


　　与此同时，很多物流服务供应商正在寻求交通条件便利的战略地段，以最大限度地提高其运营能力。比如，嘉里大通物流有限公司就在东方瑞泰物流园一期租赁了1,000平方米的仓储空间。 


　　2008年第二季度，天津物流市场的租金为人民币0.89元/平方米/天，与上一季度持平。由于市场需求强劲，总体空置率降至19.87%。目前租户仍青睐海关监管和保税项目，因此与非保税项目相比，保税项目的空置率相对更低、租金水平也相对高很多。2008年第二季度，天津物流存量达到726,937平方米。今年下半年，由国际物流开发商投资的数个项目将会完工，这些项目主要集中在港口和机场区域。 


　　“传统上，制造商一直以来都使用自有仓库，但这种情况正在发生改变，他们现在已经开始寻求第三方专业开发的物流配套设施。”何迈可说，“因此，我们预计在今后几个季度内，天津物流市场对仓储空间的潜在需求将会相当大。” 


　　投资：热度不减 


　　投资者继续热衷于天津市场。新加坡城市发展有限公司购买了位于友谊路上的一座写字楼，该项目将于2009年2月开业。印尼力宝集团和天津现代集团将共同投资2.86亿美元开发紧邻步行街的中心花园改造项目。此外，这两大集团也会联手在天津开发总投资达11.4亿美元的北方国际商贸中心。 


　　在报告的结尾部分，仲量联行预期，在今年下半年，除了专业服务公司对写字楼有较大需求外，来自金融企业的需求将更为强劲。受天津城市居民可支配收入快速增长的带动，众多零售商纷纷积极进军天津市场，或进行扩张，预计在第三和第四季度这种趋势将继续保持下去。同时，由于对物流空间强劲需求的支撑，租金将继续增长。这一趋势将使天津市场受到高度关注。何迈可分析，“各个业态的租赁需求相比两年前更加明显，我们相信这将有助于影响新租户和开发商进入天津，并且将继续确保天津是寻找景气投资市场的投资者的首选城市之一”。