杭州汽车北站附近的杭州瑞浩大厦，号称“杭州2008最新LOFT户型”，总价36万元起，均价只要8000多元/平方米，这比同等地段的LOFT户型商品房便宜了整整一半左右。这到底是怎么回事？记者调查发现，这个所谓的瑞浩大厦LOFT空间只是一个4S品牌店项目的商业用房，并非住宅。那么，汽车4S店是如何变身LOFT空间？低价房背后又隐藏着什么风险？
100多套房子
只剩20多套？
8日上午，记者来到瑞浩置业现场展示中心实地暗访。
这个项目由一幢九层的小高层以及2幢2层的功能用房组成，小高层已经接近结顶，在楼体上打着“杭州瑞浩大厦4.98米层高LOFT，总价36万元起”的广告。记者走进了设在现场的售楼处，一位施姓销售主管非常热情地介绍起了瑞浩大厦。
她说，瑞浩大厦是由杭州瑞浩置业有限公司开发的。这幢小高层一至两层是商铺，三层至九层都是LOFT户型房，40年产权。面积从38平方米至90平方米不等，售价从7000元/平方米到9000多元/平方米不等，共有100多套房源，5月开盘到现在仅剩下二十套房源。她还拿出了一张表格，上面涂满了红色的标记，并透露这些红色标记的房子都已售出。
这位主管还表示，就在瑞浩大厦对面的易构街区LOFT户型房要卖到16500元/平方米，普通的住宅也卖到了13000元/平方米。
产权证为什么要过3年才能办？
实地看房时，工作人员介绍了厨房和卫生间的位置，还称过道里的部分空间也可以隔成储藏室，并承诺到时可由开发商根据消费者要求作免费隔断。
这位工作人员说，房子的产权为40年，但产权证要过3年才能办出来。她强调说，办产权证需要一定的时间，但3年内确实可以办出来，只是办理时还需再付钱，价格是2000元/平方米。瑞浩大厦的做法显然和普通商品房买卖有区别，通常普通商品房在交付之日起90天内就可办出三证，且办三证时无须再向开发商付钱。
“2000元加上去也就1万零一点，这个价格还是很合算的。”她的理由是，房子还可能增值，现在下手时机不错，而且外地投资者还可组团来买房。
与普通商品房买卖不一样的还有按揭方式，购买瑞浩大厦的首付高达五成，按揭期限只有5年，商铺因总价高可以适当延长按揭年限，但不得超过10年。
这位工作人员见我们疑惑，主动拿出《合同书》说，合同上对产权证是有明确约定的，还指着其中的条款给我们看。
的确，合同中第八条第1款确实这样规定“自甲方交付房屋后三年内，如该房屋经相关部门批准后具备将《房屋所有权证》办理到乙方名下的条件的，则双方应另行签订房屋《买卖合同》，本合同自然终止，所收房屋使用权出让费转为房屋转让款，同时，乙方按该房屋建筑面积向甲方补交每平方米……的房屋转让款。”
“如果办不出产权证会怎么样？”工作人员没有正面回答，合同当中也没有找到相应的约定条款。再仔细看这份《合同书》，发现它跟一般的商品房买卖合同不一样，在合同中几乎难以找到“房屋售价”的字眼，更别提常见的商品房预售许可证说明。
走样的“使用权转让”
记者向杭州市国土资源局了解得知，瑞浩大厦的土地用途为商业用地，用于建造4S品牌汽车店以及配套用房。在杭州市建委给杭州瑞浩置业公司的批复上，记者看到这个项目名为“瑞浩汽车精品中心”。在获得项目土地之后，瑞浩由一家汽车销售公司更名为目前的杭州瑞浩置业有限公司。
以目前瑞浩大厦8000元/平方米均价，每套LOFT平均面积是50平方米，如果其工作人员所说的100多套事实成立并且全部销售，瑞浩大厦就可回笼资金超过4000万元。
杭州汉嘉土木工程咨询有限公司高级研究员古亚军分析，这个开发公司可能需要大量资金开发后续项目，因此才急于将手中的房产变现。 4S品牌店属于商业地产，需要开发公司长期持有，投资回报期长，风险相对较大；而酒店式公寓LOFT户型房属于商用住宅，开发公司可以预售，提前回笼资金，一是风险相对较小，获利很快，套现的资金可用于下个项目的开发。“况且，近几年杭州房价上涨过快。长期持有商业地产的收益，未必比卖房丰厚。”
面对质疑，杭州瑞浩置业有限公司副总经理章先生解释，这是出让房屋使用权的价格，因为是使用权出让，也就没有预售证一说了。
“房子是公司自有物业的一部分，公司出让的是这些房屋使用权。”章经理称，房子造起来之后，公司自身办公用不完，因此将剩余的部分拿出来出让房屋使用权。他还特别强调，造起来的房子以自用为主，出让使用权的仅仅是一小部分。
关于工作人员在宣传介绍时所称的三年内办出产权证。章经理推测这是销售人员为提升销售业绩所说的不妥当的话，他称房子是委托其他公司代理销售的，并表示和代理销售的单位有明确约定，明明白白约好转让的仅仅是房屋的使用权。
浙江裕丰律师事务所副主任叶水荣律师认为，暗访现场的情况证明，工作人员说的是卖房子，且称三年内可办出产权证，但《合同书》上却是“转让使用权”，这就涉嫌误导消费者，这种“变相销售”的方式很可能让买家忽略一些风险因素，甚至造成不必要的损失。
资深律师揭示“使用权”背后风险
在房子产权问题上，杭州楼市已有前车之鉴。曾有媒体披露，几年前位于城西的楼盘西溪风尚，就因小产权问题引起业主和开发商的纠纷，在杭州曾一度轰动。直至几年后，西溪风尚才解决了小产权分割的问题。但并非每个楼盘的业主最终都能拿到属于自己的产权证，这种在租和售之间打着“擦边球”的房源，接手的消费者无疑要承担巨大的风险。
昨天，两位资深律师浙江裕丰律师事务所副主任叶水荣律师和浙江星韵律师事务所徐建民律师就结合暗访资料和《合同书》作了风险揭示，希望能够给正在准备下单的投资者一个提醒：
●揭示一：不是“买”是“租”
合同仅标注是《合同书》，并未写明是《商品房买卖合同》或《房屋买卖合同》，就具体内容来看，合同仅就房屋的使用权做了相关规定，并非严格意义上的房屋买卖合同。也就是说，房屋的产权并不明确，明确的仅仅是使用权。房屋的所有权有四大职能，分别为占有、使用、收益和处分，使用权仅是其中一项，出让使用权说白了就是出租房子。
●揭示二：40年的“租期”有效期只有一半
同时，《合同法》中规定，房屋使用权出让的最高年限是20年。也就是说，20年过后，购房者需要与该公司重新签定使用权再次出让的合同。由于主动权在开发公司手中，购房者届时可能面临开发商根据那时的房地产市场行情要求补足差价等要求，一旦遭拒，开发商有权收回房屋。
●揭示三：产权办理承诺更像一张空头支票
在关于产权的约定条款中，前面加了“如”字，这是一种假设，不是确切的承诺，而且没有约定如果办不出产权证开发商要如何承担违约责任，这跟空头支票无异。
从事实上来看，这种房子要办出产权证的可能性很小，一方面该房屋的土地性质为商业用地，市建设委有关资料也显示该工程的建设内容为：“汽车品牌店及配套用房”，这跟墙上挂着的家居效果图所暗示的住宅显然有很大的出入。在商业用地上建起住宅形式的房源，要办理相关产权证的难度可想而知。
●揭示四：“转租无效”是真正的“不动产”
因为是转让使用权的缘故，购房者与杭州瑞浩置业有限公司的关系事实上是租赁关系，也就是说，人们花了几十万元“租”的房子，开发商才是真正的房东。这时，如果你这个“二房东”要转租，开发商还可加以其他限制，致使“转租无效”，也就更别提抵押或是转卖了，这样的房子可谓是真正的“不动产”。
●揭示五：生活成本将会提高
由于不是住宅，这里的水、电等费用很可能按商业标准计算，致使居住者的生活成本提升。
●揭示六：拆迁补偿费不一定能拿到
至于《合同书》中规定的，如该房屋被国家征用拆迁的，该房屋的拆迁补偿费等费用归乙方享有的条款。因为购房者没有房产证，国家征用拆迁补偿的政策只适用于杭州瑞浩置业有限公司，就是拆迁补偿费是给这家公司的。而购房者能不能拿到，能拿到多少拆迁补偿费均由该公司说了算。
●揭示七：购房者利益可能受损
因为所有权在开发商手上，开发商就拥有将其抵押、出租收益等权利，一旦因抵押造成其他风险(如抵押贷款到期后却无法还清时，银行有权处置这些房子)，到时购房者利益可能受损。
