商业地产格局大变-裹着银行造MALL将付出代价

作者：吴乐晋 来源：东方早报

　　中国商业地产正承受“热开发”后“冷思考”的磨砺。7月初，一场针对商业地产新的“摸查”又将在全国范围内进行。

　　一个购物中心的投资动辄数亿元甚至几十亿元，但自筹资金却不超过30％，有的MALL（大型购物中心）甚至只有5％、3％，几乎90％以上的风险由银行承担。

　　据悉，此次牵头的国家主管部门比上次“查告”的4部委又多了一家国土资源部。而且，此次调查的力度已经明显增强。

　　中国商业地产正面临第一次大变局。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在厦门参加“2004商业地产高峰论坛”透露，国务院已于5月初批复商务部上报的《关于防止大型商业设施盲目投资和重复建设的意见》，同意在7月初开始在全国范围内摸查大型商业设施项目。“摸查”期间，要求在建的大型商业设施项目一律停建，银行停止项目贷款，正在审批的项目不予审批，所有项目进行重新评估后，对不符合商业网点规划和没有市场前景的项目要求停建，最终可能会要求其改变用途。（而且应该通过正面鼓励作用促使行业的良性发展。商业地产联盟将与银行共同进行，对坚持“只租不售”、出售比列很小，或者养铺几年后至成熟期再开始售铺的大型商业设施给予优先考虑。只租不售是国际认可的摩尔基本原则）

　　此次“摸查”的背景主要在于上次国务院“查告”行动的失效。今年早些时候，购物中心市场是否过热？购物中心到底违规占用了多少银行资金？这些问题引起了国务院的高度重视，温总理批示，由银监会、商务部、发改委、建设部等部委联合对全国大型商业设施建设进行彻查并报告结果，称之为“查告”。
　　
　　商业地产开发藏隐忧
　　商业地产的盲目投资带来最大的恶果就是银行债务风险。

　　据上次参与“查告”的官员介绍，购物中心圈牢的银行资金超过1300亿元！被提及最多的数字是“2000多亿”。更关键的是，大部分购物中心建设自筹资金不超过30％，有的甚至只有5％、3％。如此以来，几乎90％以上的风险由银行承担。

　　一个ＭＡＬＬ购物中心的投资动辄数亿元甚至几十亿，其中，30％左右为土地款，土地款又主要由土地出让金和拆迁费组成；另外70％主要为土建和机电设备投入。巨额投入是如何简单地通过几千万就“搞定”？对行业之外的人而言，简直不可思议。

　　一位嘉定的开发商告诉记者，3％或者5％的资金，付的只是土地交易的定金。但这是关键的第一步，意味着开发商已经成功“圈地”。接下来，开发商就可以拿到规划批文、得到立项批复，并注册成立项目公司，随后开始第一次融资。手里拿着项目的开发商融资方式可谓“八仙过海、各显神通”，有的找到另外的投资方，有的找到基建单位现行垫资，有的找到“有关系”的银行成功融资，随后支付土地款。

　　而土地款中，土地出让金是必须要上交给国家的，占土地款80％以上的拆迁费，还可以通过其他方式变通支付，如变更土地转让形式为“租赁”，就可以分期付款。随后，开发商就能成功拿到土地使用权证，然后就可以到银行贷款，来支付剩下的70％土建和机电投入。

　　日前在厦门举办的“2004商业地产高峰论坛”上，中国商业地产联盟秘书长王永平指出，正是低资金的开发方式，带来了系列后遗症：开发商债务缠身，往往成为“甩手掌柜”，购物中心还未建好，就急着卖铺，一旦收回资金，就全身而退，把大部分经营风险转嫁给小业主。而根据一般的商业规律，购物中心等大型商业地产，需要8年左右的培育期，多数开发商显然无此耐性，与投资者、经营者共进退。

　　
　　宏观调控波及商业地产
　　参加厦门论坛的国务院发展研究中心副所长任兴洲指出，对商业地产的调控已经成为当前宏观调控的一部分。

　　与中国商业地产联盟主席荀培路“大型商业设施存在着过热的苗头”的谨慎说法不同，王一鸣的观点很鲜明：“当前各地大兴土木，兴建购物中心，具有很大盲目性。”对大型购物中心的主要宏观调控手段，主要也是控制信贷和土地整顿。王一鸣认为，后者的问题更加迫切而关键。

　　沪上著名的烂尾MALL-３３万平方米的“虹桥商贸城”，该地块的用地性质为绿化和仓储，四证未全即开始兴建，至资金链断裂而停工。还有一些“工业用地”被用来开发商业地产的项目最近也被摘了牌。

　　对此，王一鸣指出，开发商之所以热衷“圈地”，是因为目前的土地价格还未形成市场价，只要拿到地块，就意味着可观的远期收益。这次的土地整顿主要内容，就是要收回那些没有经过正常手续审批的地块，违规项目则要摘牌。

　　那么，这次宏观调控将持续多久？这个问题王一鸣表示目前也无法回答。但是他很肯定地说，随着投资热潮回落，目前很多的措施势必慢慢缓和，但是规范土地市场，促使土地价格逐渐走向市场化，将是一项长期而艰巨的任务。“长三角是中国土地生产条件最好的地区，如果这里的农田都变成了钢筋水泥，将会带来什么后果？后期的生态问题由谁来负责？”王一鸣反问记者。

　　王一鸣指出，大型购物中心不仅仅是地产项目，同时还是社会公共设施—————每一种商业变革的出现，都以一定的城市形态变化为前提，同时，商业的变革和发展，也使城市的面貌和内涵发生巨大变化。在这个意义上，购物中心还涉及城市交通、人流、环境等问题，必须有所规划地发展。
　　
　　行业门槛回归高位
　　以做商业地产闻名的大连万达的董事长王健林曾说过：“商业地产是商业和地产结合的高级形式，现在却成了谁都可以做的事情。”（在海外，８０％的ＭＡＬＬ都是由少数实力雄厚且富有商业经验的专业发展商连锁开发的-如美国的ＲＯＳＥ集团、ＷＥＳＴＦＩＥＬＤ集团、ＧＧＰ集团、ＴＵＢＭＡＮ集团等、菲律宾的ＳＭ集团和ＲＯＢＩＮＳＯＮ集团等等，而不是百花齐放--拥有大量中小开发商）

　　中国商业地产联盟主席荀培路深以为然。近日，40万平方米的明发MALL在厦门面世。据悉，明发MALL目前已经进驻了百安居、香港新世界百货、家乐福、时代华纳等众多知名商家。而主要商家在建筑初期就已经介入设计环节。

　　西南设计院的侯伟负责明发MALL的设计。侯伟说：“单是时代华纳交到我们手上的规划图纸，比整个MALL的规划图纸还厚上一倍。”在后期售铺阶段，明发的开发商保留了65％的建筑面积自营。荀培路说，今后商业地产的开发都应该这样规范和专业。

　　商业地产是资金密集、人才密集、技术密集、产业密集的高难度行业。王永平说，对商业地产宏观调控的目的，就是让商业地产行业门槛回归高位。

　　据悉，银根紧缩已经逼迫一些上海的开发商更加迫切地套现。汤臣集团上海浦江传奇实业经营发展有限公司沈总最近就接触到不少案例。比如一打算售价每平方米4万元的购物中心，承诺给投资者的回报率是每年8％，由于大部分商业物业的实际经营面积只占建筑面积60%左右，这意味着该商业物业每平方米每天的实际租金必须达到13、14元。而已经非常成功的港汇广场每年的租金目前也不过3亿元，以8％的回报率计算，每平方米可售价也不过4.5万元。沈总认为这个要价和年租金承诺都属虚高。

　　除此之外，为数众多的商业地产项目开始抛向市场，上海甚至形成了一些暂时的中介人，帮助开发商找资金、找下家。而一些手里有资金的大商家则开始从容地挑选，以最便捷的方式介入市场。

　　“行业的洗牌已经在进行。接下来，不规范操作的、资金实力弱的商家将主动退出市场。”沈总说。

　　王永平认为，还可以通过正面鼓励作用促使行业的良性发展。王永平说，商业地产联盟将与银行共同进行，对坚持“只租不售”、出售比列很小，或者养铺几年后至成熟期再开始售铺的大型商业设施给予优先考虑。（只租不售是国际认可的摩尔基本原则）

　　另外，到年底推行的听证制度也将起到行业的把关作用。王永平介绍，听证会主要由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门和政府部门、生产流通消费者协会，专家，商业网点的所在区街道的企业和居民代表组成。开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。