地产开发商规避“调控寒冬”转向二三线城市

     中国二、三线城市，或已成为地产商规避“调控寒冬”的理想阵地。无锡市无疑是长三角地区一个值得关注的范本。在7月6日召开于无锡的中国房地产高峰论坛中，几位国内地产“大佬”的发言里，均提及了无锡市长谈到的“幸福指数”。

　“无锡市领导介绍了无锡的情况，按面积算，无锡只相当于北京的一个区，但去年GDP全国排名第9，和北京只差几位，北京任何一个区都比不上无锡，但是无锡的房价却很便宜。”北京市华远集团总裁任志强表示。

　　北京国际城市发展研究院院长连玉明介绍：“人均GDP接近10000美元的无锡，其平均房价刚刚突破5000元/平方米，北京的人均GDP是7000-8000美元，但是房价已经是15000多，可见无锡市人民的幸福指数有多高。”

需求不受宏调影响

　　北京市银信房地产有限公司董事长张民耕亦表示，无锡去年的人均可支配的收入突破了20000元，按房价均价6000元计算，一套100平米的房子60万，只是一个三口之家年收入的十倍。“北京、上海这类城市，购房潜力不如无锡这样的二线城市。” 抑制一线城市地产发展，除了房价与购买力因素之外，自然还有土地的制约，大城市的现实情况显而易见，可用的土地越来越少，逐步走向稀缺。

　　北京万通地产股份有限公司董事长冯仑坦言，目前全国住宅均价8000元以上的城市，都有一股向下的拉力，人均GDP在4000美元左右的城市，其房价依旧在上涨，因为这些城市城市化进程相对较慢、他们有拆迁、改善居住和城镇人口增长带来的住房需求。

　　作为城市战略专家的连玉明也分析道：“世界的城市化进程的一个模式，首先是先积聚，然后辐射，先大城市，然后是中等城市，目前中国的城市化程度已经达到44%左右，在40%-60%之时，就进入由大城市辐射中等城市的周期之中。

　　为了触摸中国城市化进程调整的脉搏，张民耕曾做了一次尝试。“前几年我到山东，选择了离海岸线200公里以外，经济相对落后的菏泽盖房子，当时菏泽没有小高层，没有电梯住宅，住宅区内没有园林和管理，我们带去的是开发水准和北京旗鼓相当的产品，菏泽的需求一下子就迸发出来。”

　　二三线城市对住房需求是极为实在的刚性需求，当地乡镇的农民和商人有钱以后都到县城购房，而县城人有钱以后就到地级市，地级市的富人前往省城发展。二、三线城市不仅有内在的需求，同时这个需求受宏观调控影响较小，中型城市，比如无锡受宏观调控的影响就不是很大。二、三级城市会成为住宅市场的坚实基地。

一线或向二线倒流

　　从商业地产发展来看，二三线城市发展依旧缓慢，根据仲量联行的分析，目前中国的商业地产发展情况分为三个阶段：其中合肥、南昌、昆明等城市商业地产处于休眠期；无锡、宁波、哈尔滨、济南、长沙等城市商业地产处于导入期，而天津、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉和南京的商业地产处于成长期。

   仲量联行华东区总经理Eugene Tang认为，这些城市的商业地产蕴藏的潜力值得大型投资机构关注，部分二、三线城市的经济增长速度甚至高于北京、上海等一线城市，潜在的消费能力惊人。而对于城市选择的标准，每个地产商都有其一套衡量指标。业内人士也透露，曾经到无锡的江阴市做地产调研时，发现其GDP和人均收入水平已经达到二线城市水平，但是这个城市商品房没有存量，使大家十分吃惊。

　　在7月1日启动的沪宁城际铁路开工总动员仪式，又为长三角的发展前景注入新机，在2010年该线通车后，这个位于沪宁城际铁路线沿线的中端城市，其前往南京或上海的时间只需要30分钟左右。长三角将会形成一个以上海为核心的城市带，随着高速公路和城际轨道的发展，城市沿线的中小城市会成为房价适宜，居住环境良好，人文环境优秀的宜居城市。这样将使得两类人会倒流：一类是大城市的退休人口，还有一类是工作在特大城市，居住在沿线的二、三级城市的上班“候鸟族”，目前“候鸟族”已经在上海和苏州出现了。

   另外，这些二、三线城市的投资性的买房数量不会超过三分之一，而在北京、上海这些地方，二次购房和投资性的购房比例已经非常大，在我们现行的金融政策之下，二、三级城市金融支持的力度相对宽松，这些城市都成为各大房地产公司的主战场，种种优势表明，开发商今后会把开发的重点向二、三级城市转移。

资金压力加大 开发商欲转行“熟地”频转让

　　和之前的“大手笔”以及“不惜代价”拿地的局面不同的是，近一段时间以来，开发商的“熟地”纷纷选择了在各大产权交易所挂牌转让。昨天，中国纺织机械（集团）有限公司在北京产权交易所挂牌转让其所拥有的佛山市金色阳光房地产开发有限公司100%股权，而该企业则拥有佛山市黄金地段近170亩住宅用地的专项开发权，转让价格面议，挂牌时间为期一年。

　　与这块来自佛山黄金地段的与这块来自佛山黄金地段的土地相同的是，北京的很多开发商也选择了挂牌出让其地块或者合作开发的形式。据北京产权交易所发布的公告显示，仅5月和6月两个月内，就有7块土地发布了出让信息，这些地块均通过出让100%公司股权的方式进行转让，出让土地的总占地面积120万平方米，主要集中在宣武、丰台、昌平、密云和怀柔。