房地产企业创新融资谋求新增长

近日，发行公司债券成为低迷金融市场的新焦点，而在这一群淘金大军中，正经受资金链考验的房地产企业倍受关注。

　　继今年3月12日金地集团12亿元公司债券发行获证监会批准后，保利地产，新湖中宝公司债券发行在5月份相继获批。昨日公告的北辰实业也加入这一行列。据公告，北辰实业本期债券(“08北辰债”)票面利率询价区间会在7.5%-8.6%，远远高于最近发行的2008年凭证式国债。

　截至目前，监管部门批准的房地产公司债已达133亿元，这是监管层对房地产企业强势宏观调控下的一次大输血。

　　业内人士称：“监管层对房地产上市公司融资一直持谨慎态度，再融资的闸门松动是有条件的，主要针对经营状况较好的大型房地产企业。”

　　公开资料显示，2007年北辰实业的收入为43.54亿元，其中投资物业和零售商业收入合计14.32亿元，占比32.89%，作为房地产综合运营企业，公司的抗风险能力优于其他纯粹性房地产开发企业。截至2007年底，公司经营的北京亚运村总建筑面积达47万平方米的大型综合物业群，包括2家酒店、2个写字楼、1个国际会议中心、1个公寓群和1个购物中心。随着国家会议中心、北辰时代大厦及周边物业的逐步投入运营，2009年公司的投资物业及零售商业持有并经营的面积将达到120万平方米。随着投资物业和零售商业持有并经营的规模快速扩张，公司上述两个业务板块的收入也将大幅增加至36亿元以上。

　　7月2日，新湖中宝不超过人民币14亿元的公司债开始发行，债券期限8年，票面利率9%创下公司债发行利率新高。但网上发行不到几分钟就被投资者抢购一空。上周五，保利地产也发行了5年期、票面利率为7%的公司债，网上发行同样得到超额认购。可见，尽管房地产公司面临资金链的考验，但其发行公司债券的市场反应仍得到投资者青睐。

　　据平安证券分析师预计，08北辰债发行情况会“相当不错”。因为其债券持有者可以选择在第三年以票面价格回售，这一条款保证了08北辰债未来三年的二级市场价格。08北辰债的利率询价区间为7.5%—8.6%，虽不及新湖中宝的9%，但其期限短，风险更小，并有北京市国资委100%控股的北辰集团做无条件不可撤销的连带责任担保。

　　同比5年期的保利债，北辰债不仅票面利率较高，还附带赎回条款，对投资者更有吸引力。

　　权威评估机构中诚信证券评估公司将本次债券的信用级别评为AA，由于地产企业资产负债率普遍较高，这一级别已经相当高。此外，北辰实业2007年的资产负债率为58.4%，可谓稳健。

　　兴业证券的分析报告表明，按照08北辰债7.5%—8.6%之间的发行利率，三年的到期收益率将超出同一信用水平下的银行间同类债券185-315bps，超出上交所同类债券105-235bps，在信用风险相同的条件下收益率却更高。185-315bps的一二级市场之间的利差无论对3-5年的中期投资者还是1年以下的短期投资者都具有极大的吸引力。

　　无疑，公司债这种创新的融资方式给地产企业提供了新的融资渠道。

　　民生证券有关人员介绍，企业采用发行公司债券的方式进行融资对于企业本身，首先，它是上市公司利用市场进行融资的渠道之一；其次，它对于企业的基本面起到了良好的扶持作用；第三，只有经营良好，财务稳健的公司才能够获得主管部门的批准，这也是市场人士宏观衡量的重要依据之一。

　　其实，北辰实业等优质房地产企业，资金链压力远远小于市场的推断。加上公司的奥运媒体村项目热卖，国家会议中心在奥运后开始经营等利好因素，北辰实业的实际负债率将大幅度降低。行业大蛋糕缩减并不必然意味着每家企业的分额减少，至少目前北辰实业并无太大资金压力。

　　专家认为，北辰实业等房地产公司发行公司债的目的是为了改善财务结构，以便于在房地产“冬天”的最佳投资时机增加投资扩大规模，这在某种程度上有理由推动房地产行业的进一步集中，促进行业良性发展。