房地产企业创新融资谋求新增长

   2008-07-16 9890
近日,发行公司债券成为低迷金融市场的新焦点,而在这一群淘金大军中,正经受资金链考验的房地产企业倍受关注。

  继今年3月12日金地集团12亿元公司债券发行获证监会批准后,保利地产,新湖中宝公司债券发行在5月份相继获批。昨日公告的北辰实业也加入这一行列。据公告,北辰实业本期债券(“08北辰债”)票面利率询价区间会在7.5%-8.6%,远远高于最近发行的2008年凭证式国债。

 截至目前,监管部门批准的房地产公司债已达133亿元,这是监管层对房地产企业强势宏观调控下的一次大输血。

  业内人士称:“监管层对房地产上市公司融资一直持谨慎态度,再融资的闸门松动是有条件的,主要针对经营状况较好的大型房地产企业。”

  公开资料显示,2007年北辰实业的收入为43.54亿元,其中投资物业和零售商业收入合计14.32亿元,占比32.89%,作为房地产综合运营企业,公司的抗风险能力优于其他纯粹性房地产开发企业。截至2007年底,公司经营的北京亚运村总建筑面积达47万平方米的大型综合物业群,包括2家酒店、2个写字楼、1个国际会议中心、1个公寓群和1个购物中心。随着国家会议中心、北辰时代大厦及周边物业的逐步投入运营,2009年公司的投资物业及零售商业持有并经营的面积将达到120万平方米。随着投资物业和零售商业持有并经营的规模快速扩张,公司上述两个业务板块的收入也将大幅增加至36亿元以上。

  7月2日,新湖中宝不超过人民币14亿元的公司债开始发行,债券期限8年,票面利率9%创下公司债发行利率新高。但网上发行不到几分钟就被投资者抢购一空。上周五,保利地产也发行了5年期、票面利率为7%的公司债,网上发行同样得到超额认购。可见,尽管房地产公司面临资金链的考验,但其发行公司债券的市场反应仍得到投资者青睐。

  据平安证券分析师预计,08北辰债发行情况会“相当不错”。因为其债券持有者可以选择在第三年以票面价格回售,这一条款保证了08北辰债未来三年的二级市场价格。08北辰债的利率询价区间为7.5%—8.6%,虽不及新湖中宝的9%,但其期限短,风险更小,并有北京市国资委100%控股的北辰集团做无条件不可撤销的连带责任担保。

  同比5年期的保利债,北辰债不仅票面利率较高,还附带赎回条款,对投资者更有吸引力。

  权威评估机构中诚信证券评估公司将本次债券的信用级别评为AA,由于地产企业资产负债率普遍较高,这一级别已经相当高。此外,北辰实业2007年的资产负债率为58.4%,可谓稳健。

  兴业证券的分析报告表明,按照08北辰债7.5%—8.6%之间的发行利率,三年的到期收益率将超出同一信用水平下的银行间同类债券185-315bps,超出上交所同类债券105-235bps,在信用风险相同的条件下收益率却更高。185-315bps的一二级市场之间的利差无论对3-5年的中期投资者还是1年以下的短期投资者都具有极大的吸引力。

  无疑,公司债这种创新的融资方式给地产企业提供了新的融资渠道。

  民生证券有关人员介绍,企业采用发行公司债券的方式进行融资对于企业本身,首先,它是上市公司利用市场进行融资的渠道之一;其次,它对于企业的基本面起到了良好的扶持作用;第三,只有经营良好,财务稳健的公司才能够获得主管部门的批准,这也是市场人士宏观衡量的重要依据之一。

  其实,北辰实业等优质房地产企业,资金链压力远远小于市场的推断。加上公司的奥运媒体村项目热卖,国家会议中心在奥运后开始经营等利好因素,北辰实业的实际负债率将大幅度降低。行业大蛋糕缩减并不必然意味着每家企业的分额减少,至少目前北辰实业并无太大资金压力。

  专家认为,北辰实业等房地产公司发行公司债的目的是为了改善财务结构,以便于在房地产“冬天”的最佳投资时机增加投资扩大规模,这在某种程度上有理由推动房地产行业的进一步集中,促进行业良性发展。
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