上半年深圳二手商业物业成交平淡 价格走低

   　今年上半年，深圳二手商业地产受市场整体调整影响，成交较为平淡。 

　　据世华地产最新发布的“2008年上半年商业地产三级市场分析报告”显示，写字楼、商铺、厂房等三大代表物业普遍表现为成交萎缩、价格走低、租赁市场活跃的综合特性。 


　　其中写字楼买卖市场观望氛围依旧浓郁，租赁多以自用为主，投资型租客基本销声匿迹。商铺市场成交价格虽与去年同期基本持平，但社区商铺的置业信心尚未恢复，相信价格有进一步的下调空间。相比厂房市场，在市场刚性需求下，低总价的厂房物业仍受到市场追捧。 


　　综合市场整体情况来看，低价抛盘现象并未出现，如买卖双方对价格的期望值差距不能缩小，买卖市场成交量低迷的态势在近期内仍将难以改变。 


　　写字楼量平价跌，租赁活跃 


　　今年上半年全市写字楼三级市场成交平淡，买家担心物业的价格会进一步下降使得手中的物业成为“负资产”，从而选择暂缓入市，市场需求量减少，成交则以性价比高的靓盘居多。据世华地产市场监控数据统计，今年1－6月份，全市写字楼成交量相比去年同期，下降达50%以上。甲级写字楼成交均价约为29025元/平方米，环比下降4%，但相比去年同期均价，涨幅依然在20%以上。乙级写字楼成交均价约为9144元/平方米，比去年略有下降。 


　　在全市买卖市场僵持的情况下，更多的客户转向租赁市场。据世华成交系统显示，今年1－6月份写字楼租赁成交均价每月100元/平方米，比去年均租金水平上涨5.3%。其中，一季度为租赁成交旺季，租金水平持续上扬，进入二季度之后，由于乙级写字楼的成交数量增多，使得租金水平出现小幅波动，但整体保持平稳趋势。成交量方面，进入5月之后，出现较大回落。原因在于不少自用型租客的刚性需求在第一季度已得到释放，再加上受经济形势影响一些公司放慢开拓及扩张的步伐，使得写字楼租赁市场需求减少。同时，因租金低、面积小、使用灵活，商住及写厂类办公物业受到部分中小型企业的青睐，成交开始活跃。 


　　商铺价格持平，长期看好 


　　据世华地产监测数据显示，今年1－6月份，深圳二手商铺成交均价与去年同期持平，除热点商圈之外，关内众多街铺的成交价稳定5－8万/平方米，关外街铺的成交均价稳定在3－5万/平方米之间。社区商铺及住宅底商市场成交持续不景气，多数商铺即使价格下跌8000－10000元/平方米，依然成交困难。 


　　今年下半年，商铺市场中开发商的推盘速度将会进一步放慢，新增商铺供应量不多，且以关外为主。整体来说，热点商圈的街铺发展态势良好，社区商铺尤其是关外住宅底商的成交状况在短期内不会有大的改善，但价格不会出现像住宅一样的大幅度的下降，调整空间有限。 


　　从今年初以来全市商铺的供应结构看，华强北、东门、福田中心区等成熟商圈的供应已经少之又少，可供开发的项目一般位于位置较偏的地方，而1－6月份关外新增商铺供应量已达到总量的80%左右。关外商业资源开发力度的增加，为打造新的商业氛围奠定了基础。一些住宅集中的区域如南山前海、商业文化中心区区、宝安中心区等地段，随着配套设施不断完善，人气提升，商品发展多元化，如商铺可从目前多为中介地铺、银行等单一用途向餐饮、娱乐等多用途发展，商业价值将会得到进一步提升。长远来看，社区商铺投资价值的提升依赖于政策的逐渐消化，政府商业规划的逐步实现，以及社区规模的不断完善和稳定的居住人口。 


　　低总价厂房受青睐，关内外租金差别较大 


　　今年上半年，深圳厂房市场的成交价格走势平稳，关内、关外的租金水平差异明显。关内以泰然工业区为首，租金最高达每月80元/平方米，南山区、莲塘工业区的租金保持在每月30－50元/平方米。关外宝安西乡、安乐工业区租赁价格在每月15－20元/平方米，福永镇工业区厂房成交价格较低，多在每月10元/平方米以下。 


　　今年1－6月份，厂房物业买卖市场较为沉寂，买家购买厂房物业的热情不高。整体而言，上半年成交的物业以性价比高的靓盘为主，总价在1000万元左右的较多。成交面积方面，1000－2000平方米厂房物业较受买家的青睐。其主要原因在于，当前买家多为小型企业主和少部分投资型买家。小型企业主出于自身需求和购置成本两方面来考虑，按照他们的实际需求，1000多平方米的厂房面积较为合适，且购置总价较低的物业，资金压力相对较小。对于部分投资型买家来说，目前厂房物业的租金并没有明显上涨，为获得稳定的租金回报，物业容易出租成为置业的主要前提之一。而目前租赁市场上，1000多平方米的厂房物业最受欢迎，且投资成本相对较小。 


　　市场调查显示，受整体经济环境的影响，再加上不少制造型企业外迁，企业对于厂房的需求量在今年将有所减少，而全市厂房物业的供应量充足。预计二手厂房成交低迷的状况在近期内难以有大的改观，在供应量充裕的情况下，买家在选择物业时依然会将价格作为考虑的主要因素。