常平商业地产20年崛起 迈入现代写字楼时代

    在上两期的关注中，本报着重对常平目前的住宅市场进行了全面的分析。而本期的关注，我们将把视野从住宅转向商业地产。经过20年发展，在这个有着“大京九”称号的镇区，铁路成了物流干线，大型农贸产品集散地是常平物流业发展的最初。“现在东莞人吃的大米，绝大多数是从常平运出去的”。如此重要的物流核心，如今商业地产发展是否有了更高的追求。让我们来细细探讨。

    谈现状，就得从过去谈起。要弄清常平商业目前发展的机遇和问题，就必须探究它的发展之初。不过话又说回来，常平最初的发展，与东莞虎门、厚街、长安等经济强镇一样，都是从小打小闹的摆地摊生意开始的。那些历史，很难找到具体的数据进行支撑。老周是一位生在常平，长在常平，又在常平地产行业中走过多年的“老常平”，他的叙述形象地展现了这段历史。

    地产萌芽

    香港人投资“13层”

    谈常平，就得从改革开放后谈起。老周说，现在常平镇中心的中园街，在上世纪80年代，就已经很旺了。那时候都是叫赶集的。周一、周四、周日，每周三次。那时的集市，已经有了很多香港货———最多的还是服饰。大型的香港家电也开始出现在市场上，不过一般都是托关系才能买到。中园街就是从那时一步步发展起来的，它是常平最传统的一个商业中心。

    但那时的商业形态还是以低端为主，不用说大型商场，连像样的商场都没有。到了大概是1989年左右，雄狮酒店、常平体育馆相继建起来。那时这两个项目在东莞都是少有的。而今20年过去，很多年轻人甚至都不知道有这个酒店，但那时像雄狮酒店这种13层的大型建筑，是非常让人仰慕的。常平人都把它简称为“13层”。香港人投资的“13层”可以说是常平商业形态脱离低端发展的一个开始。80年代末，香港人对地产的投资，可以看做是常平地产发展的萌芽期。

    快速发展

    广九铁路聚集优势

    到了上世纪90年代，特别是1994年10月28日，开通了“广州-常平-九龙”的列车，使得常平的铁路优势更加明显，进一步吸引香港客前来度假和旅游。“常平边防站曾是常平的一块金字招牌，为常平的经济发展立下了汗马功劳”，这是常平政府官员对常平边防站的评价。

    自1994年在常平设立边检站以来，香港投资商纷纷看到常平的发展机遇，开始大力投资常平房地产。好运广场、联邦花园、紫荆花园都是那时开始建设的，而隐贤山庄则是那时最具典型的代表。老周说：那时的隐贤山庄，在全国都有名。甚至有些香港人只知道常平，而不知道东莞。从那时候开始，常平楼市开始进入高峰期。

    步入高端

    2001年起开始发力

    但与如火如荼发展的住宅市场相比，常平的商业地产则显得不温不火。直到2001年，常平才开始自行建设大型商场和购物场所，而现在大和百货所在的振兴购物商场就是当时动工建设的。振兴购物商场投资方为正利实业有限公司，该公司负责人表示：当时商场的建设，政府是很支持的，项目2001年初开工，当年年底就开业，显示出少有的建设速度，如果少了政府的支持，就不可能完成。
    
    但大型高标准酒店和品牌商业形态的进驻，到了2005年才开始发展起来。2005年上半年，常平真的华泰酒店、汇华国际饭店和美怡登酒店三家按四星级以上标准兴建的民营酒店相继开业。而2005年下半年，全国百佳零售企业深圳天虹商场也落户常平。2005年是常平商业地产发展的一个重大年份，当年以常平大道为轴的大型高档商业区初步成型，商贸业布局进一步优化。自此之后，华润、天天百货、章业万货、乐购等都进驻到常平。商场的发展一时红火起来，但其中也伴随着一些商场的倒闭，如章业万货。

    行业演进

    业界竞争越发激烈

    在经历了商场集中式发展之后，目前常平商场的竞争也越来越加剧。曾经历过利用降价的恶性竞争环节的大和百货，在和章业万货大打价格战之后，幸存下来。但章业万货则因为经营不善而倒闭，行业竞争依然很激烈。

    同时，随着各区、村小商业形态的出现和完善，瓜分了市场的消费力。而东莞政府倡导的“治摩”行动，也使得中低档次的商业形态的营业受到冲击。公交系统不发达，习惯以“摩的”为代步工具的消费者，在失去交通便利性后，都选择就近消费。从而使得中心商圈的发展受到威胁。
商业形态分析

    物流业

    与购物商场发展相比，以铁路交通为依靠的物流专业市场，则是先热后冷。在2001年首届大京九农副产品食品交易会成功举办后，常平就开始依托铁路枢纽和东莞国际制造业基地，为京九线上的农副产品流通提供交易平台，开始规划建设功能齐全、管理先进的区域性电子成品及配件、工业成品及半成品、农副产品等货物的采购中心、配送中心和中转中心。

    在2003年，常平又新增了大京九玩具城、华美乐建材超市和常平花卉市场等专业市场。各种专业市场的建设一哄而上。

    在短时间内建设的以物流为依靠的专业市场的发展，并没有一直延续。记者了解到：当初依靠铁路为支撑的物流业，在高速公路网完善之后，公路的交通与铁路也发生了竞争，使得一些产地不在常平的企业物流点或者是产品运输点可以外撤。常平的制造业特别是专业市场的制造，在东莞的镇区来说优势并不是特别明显。现在专业产品的运输更倾向于直接从产地或者是工厂利用公路运输，而不是运到常平，通过铁路来运输。

    物流渠道的多元化发展，使得铁路运输的功能减弱，同时也减弱了常平的物流功能。从而导致常平专业市场在行业中影响力的下降。目前的常平，更多是货物运输的一个中转站。

    写字楼

    要综合衡量常平商业类地产发展水平，写字楼是不能缺少的一种物业形态。写字楼档次的高低和数量的大小，往往意味着这个区域经济发展层次的高低。

    常平写字楼发展要以2003年为分界点，最早的写字楼是常平商会大厦，主要是供常平商会会员使用，但早期写字楼在软硬件较难满足现代商务办公需求。2003年11月星汇中心开盘，标志着常平写字楼开始进入现代化写字楼的时期。2007年志兴国际开盘。但常平目前还没有纯写字楼项目。

    正处于建设中的嘉骏中心，为5A级写字楼，代表着目前常平写字楼的最高水平。负责该项目销售的中原地产的何小姐认为：目前常平写字楼还处在发展期。缺乏高档写字楼，已有写字楼中掺杂不少私人自建房和经过厂房改造的写字楼。物业管理水平也有待大幅度提高。已有写字楼的租金水平也较低。星汇中心的租金为68元/平方米，志兴国际的租金在35-38元/平方米。另外还有一个私人自建的建旺大厦，租金为35元/平方米。

    从三个写字楼的租金水平，足以看出常平写字楼市场还存有市场空白。但靠一个镇区，能否支撑起未来的高端写字楼项目？不光是常平，东莞32个镇区商业形态的发展，都有这样的疑问。
业界观点

    写字楼要高端、更要实用

    而今东莞写字楼逐渐走热，对于常平写字楼未来发展，东莞希尔顿广场总经理邓学冠认为：从东莞写字楼发展来看，普遍存在的问题是投资方更希望从建筑学和美学的角度去考虑，缺乏对实用性方面的考虑。这很容易给人造成华而不实或者内强中干的印象。常平也不例外，发展写字楼项目不能单纯地去追求高端、追求甲级标准。

    目前东莞写字楼的发展阶段有点类似于广州上世纪90年代，处在起步期，更多的是要符合当地经济发展状况。现在东莞面临产业转移，一些中小企业以前在厂内、民宅内办公的情况，迟早会改变。

    面对这种情况，写字楼项目应该向居家式方向发展，多规划一些小面积，并且带有居住功能的办公楼。这样的写字楼更容易吸引创业初期的企业或者老板。如果一味追求高档次，东莞写字楼的发展就会走进一个误区。

    这个转变，甚至使得一些非写字楼项目也开始做SOHO.对于镇区带有专业发展的背景，他表示：要在镇区做好写字楼项目，必须跟当地的产业链相挂钩。脱离产业，只为了“写字楼而建设的写字楼项目”，必定缺乏市场支撑。