投资型物业逐渐回暖 成都"酒店小户"又成热点

5·12大地震后，曾让成都的房地产业蒙上一层阴影。然而随着一系列优惠政策的出台，楼市信心正在逐步恢复，在投资型物业的表现比较突出。记者调查发现，经过国家一系列政策调整，目前成都投资客对投资性物业的信心正在复苏。加之目前股市低迷，许多投资客认为，相对于风险较大的股市而言，投资型物业的安全系数要稳健得多。 

　　调查 

　　8成投资客信心十足 

　　自去年10月住宅市场进行调整后，成都楼市风向开始朝投资型物业转移，并且这个趋势越来越明显。有资料显示，除了成都自身的许多优势外，政策对非住宅偏移——产权税给予一定的优惠也让许多投资客看好酒店、写字楼等投资型物业。仲量联行今年二季度市场回顾报告指出，成都房地产市场在5·12汶川大地震影响下经历了短暂停滞而后迅速恢复的过程。 

　　熙城国际的负责人吴昌华认为，成都房地产投资市场将持续吸引投资客的进入，这一趋势并不因地震而改变。市房管局发布《成都市城市宜居及楼市信心调查报告》以及一些机构对市民的调查报告显示，市民在地震后投资楼市的热情不减。8成左右的被访者对成都市投资价值充满信心，其中有一半以上的人认为地震并不会影响自己对投资型物业信心。 


　　楼盘调查数据也显示，投资客对投资性物业的信心正逐渐恢复。位于金牛区营门口路的熙城国际主要是销售写字楼以及酒店小户型和住宅为主。以熙城国际的投资性物业——写字楼和酒店小户型为例。从今年4月到目前为止，该楼盘的投资型酒店小户型房源总计销售出近200套。据统计，从该楼盘的投资型酒店小户型开卖到地震前，楼盘每天来电来访的投资客在60组以上；地震后直到在6月1日份前，该楼盘的来电来访量平均每天在20－30组之间；6月份直到现在，楼盘平均每天的来电来访客户在50-60组之间，显示该楼盘即将恢复到震前的“人气”。位于高笋塘的3HOUSE楼盘的负责人也介绍，尽管目前3HOUSE还没有开盘，但是来电咨询的人数仍络绎不绝，详细询问该楼盘的投资以及回报情况。 


　　就投资性物业而言，即将恢复“震前水平”也并非个别现象。位于内双楠与伊藤洋华堂双楠店隔街相对的财富双楠和金牛区沙湾东二路的智业·世纪加州负责人也都认为，现在每天来电来访的客户数几乎恢复到4月份的水平。据了解，在地震后的两个月时间内，熙城国际仍售出不低于100套的投资性小户型房源，智业·世纪加州的销售量仍然不菲，3HOUSE的来电量一直不减，财富双楠则在无广告推广的情况下已售出约200套，购买者多以办公和商住两用为主。从楼盘的来电来访量以及成交量我们仍可看出，目前投资客对投资性物业的信心依然十足。 


　　趋势 


　　投资型物业3-5年内将成热点 


　　仲量联行成都分公司董事总经理吴允■认为，西部广阔的市场将持续吸引企业入驻，这一趋势将不会因地震而改变。据仲量联行调查显示，地震后，租客对办公楼品质的升级需求凸显，也对办公楼安全性和物业管理品质要求不断提升，办公楼升级需求增大，震前已决定进驻成都的企业也并未因地震改变扩张步伐。市场成交数据显示，许多原本租用质量较一般的乙级办公租户如今倾向于搬迁至高品质新建办公楼；而一些原本已有搬迁计划的租户，进度更明显加快。 


　　据统计，成都市甲级办公楼2008年上半年净吸纳量为17,400平方米，较去年同期大涨266%。有资料显示，从2002年至今，成都的商业地产开发量每年都以超过100万平方米的速度在发展。业内人士认为，在楼市调整语境下，城东、城西、城南的商业环境显山露水，商铺、酒店、写字楼等持续放量，占尽先机，深度挖掘商业地产投资潜力正是商业地产开始复兴时期。不完全统计，2008年全年成都将有上百万平方米规模的投资性物业项目投入开发，其中包括写字楼、商铺、酒店、服务式公寓等。 


　　从土地供应来看，2006年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩，而在2007年仅8-12月份，就有2260亩商业住宅用地推向市场。据测算，这些地块将于2008年和2009年集中推向市场，商业地产开发量将达数百万平方米，是近一两年放量的数倍之多。 


　　有相关统计数据显示,未来3年内，成都将有260万平方米左右的商业逐渐释放，成都商业地产投资潮将重新到来。高力国际的蔡孟颐认为，这种状态会在未来的三到五年之内继续。 


　　得益于成都商务酒店市场的持续看好，对一些升值潜力明显的投资性物业，值得投资的可以尽快下手。目前,部分有前瞻眼光的开发商已经嗅到了沙湾会展经济转型过程中孕育出的物业租赁需求商机,包括智业·世纪加州、熙城国际在内等多个投资性物业已成众多投资人追捧的对象。此外，位于高笋塘的3HOUSE也成为了投资客追捧的新热点。 


　　热点 


　　投资客追捧“酒店小户型” 


　　近年来成都等各大城市都兴起了 “酒店小户型”投资热潮，这种物业类型集住宅、酒店、写字楼等多种功能于一体，和一般的公寓相比，它最大的特点在于开发商提出的高回报率。据记者了解，这种“酒店小户型”房源尤其受到欢迎，吸引投资者的主要是其高出租回报率以及精装修。 


　　“酒店小户型”被投资者购买后以“小户型包租”的形式作为酒店来经营。其户型以35平方米左右为上选 ，酒店从业主手中以价格在每平米30-50元/月不等，再以每天98－138元/天出租，钟点房在50元/两小时和80元/3小时，并且这个价格还在不断上涨，投资前景十分看好。同时，该小户型也会被酒店进行精装修。意味着投资者购买清水房，得到精装房。 


　　一般开发商在推广“酒店小户型”时往往会承诺10%－15%的高回报率，那么这类“酒店小户型”是否真如宣传所言有如此高的回报率呢？据吴昌华介绍，以购买熙城国际35平方米的小户型清水房为例，按照均价在6800元/平方米计算，花费在23万元左右。购买后，投资人与凯宾酒店签订为期10年的包租合同，之后酒店对房源进行精装修，并付给投资者每个月1200元的租金，在第二年起每个月租金将以2%递增。根据计算，其投资回报率在7%。而投资者将在13年左右后收回投资成本。意味着，到时该物业的回报是精装房以及物业自身的增值。 


　　有投资就必须承担一定的风险。有许多投资客认为“酒店小户型”也存在一定的风险，例如酒店经营不善而关闭等一系列问题。对此，吴昌华认为，首先在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目，租赁回报是存在较高的风险；其次酒店的经营不善而关闭的风险也可以在最初引进品牌型酒店而降低。