房贷新政让投资者转向商铺 商业地产机会来临

    近期，住宅房贷新政引起了房产投资市场的震动，政策高力度指向住宅市场的炒房现象，让人们开始对住宅投资这项“必然”获利的项目开始了重新计算。与此同时，商业地产市场在新政下显得波澜不惊，各商业银行并未对店面的贷款政策做出明确调整，依然延续了首付不低于四成、最长还款期限10年的政策。 

      因此，一业内人士认为，新房贷政策的出台，也许为商业地产项目带来机会，住宅市场投资受限，将会使一部分投资者转向店面投资。虽然目前厦门岛内市场店面价格不菲，但从长远获利角度看，店面显然更具保值增值效果，虽然前提仍是投资者要心明眼亮，选对投资项目。

      面对新的商机，厦门新老商业街区也都要使出浑身解数，以吸引投资者的目光。

      商业观点

      交通直接影响岛内商业布局

      厦门百润商业地产经营管理公司市场部黄清荣

      商业的核心就是为人服务，而交通是否便利直接影响着商业往来的人流与人气，所以城市交通对商业布局的影响至为重要。在今天，城市的变化日新月异，大力推动交通的快速发展，而在交通变化的同时，商业的布局也随之变化。交通对于商业的发展具有决定性的作用，特别是对于大型的城市交通和交通枢纽的建设，更有效的影响着城市的商业布局。

      目前，因交通带动起来的大型网点有SM、世贸、明发商业广场和瑞景商业广场等。SM城市广场，规模12万平方米，位于嘉禾路与仙岳路的交叉入口，是厦门南北向与东西向的两条主要交通干道，也是出厦门岛的主要通路，属于嘉禾路火车站－江头商业带内；世贸商业中心，规模5．5万平方米，位于火车站旁，属于嘉禾路火车站－江头商业带内；明发商业广场，规模40万平方米，位于嘉禾路与莲前大道的交汇处，南北向交通动脉与岛内东部通路的交汇点，属于嘉禾路火车站－江头商业带内；瑞景商业广场，规模6万平方米，位于莲前大道旁，是来往岛内东部的主要通路，属于东部商圈。

      从这些大型商业网点的布局来看，大都选择在交通主干道两侧，如嘉禾路两侧，这些交通干道基本都是以双向8车道为主，通达性好，部分还设有高架快速路（如仙岳路），吸引了许多有私家车的消费者前来消费。这几条交通主干道的公交线路较多，也是未来BRT快速公交的主要交通线路，也是连接岛内岛外的主要交通工具，而沿这一区域的商业辐射范围必将更广。因此，顺畅的交通带来了商业的繁荣，带来了人流与人气，反过来吸引了众多商业地产开发，目前嘉禾路两侧正在开发的大型商业项目罗宾森广场、T．C．PARK、SM二期等，存量加上增量，更奠定了这条商业带在岛内的地位。

      商业故事

      林先生的扩张梦

      林先生是做冰店生意的，独创的冰品来自台湾的亲戚提供的“秘方”，回头客不少。原来在小区开了家小门面的店，虽然客源有限，但因为成本低，收入还算稳定。去年开始，林先生动了扩张的心思，先在老市区的一个商业城开了第一家分店，但因为商业城生意一直不好，又要支付不菲的租金，林先生感到很快就撑不下去了。今年上半年，东部片区的瑞景商业广场引起了林先生的兴趣，开始琢磨开新店的事。没想到事情很顺利，七月开张的新店，在短短的三个月的时间里，就开始有些小盈利了。林先生认为自己“在东部的扩张已经初见成效”了，但对新商业区域的未来前景，他说还有待于市场的考验。

      现在至于下一个新店开在哪里，林先生密而不宣，但显得胸有成竹，他说等到下一个冰品旺季来临前一定会有新店开出。

      人流量给老商业街区撑腰

      人流量显然一直是中山路这样的老商业街区的骄傲。一直以来，中山路和火车站两大商圈创造厦门“商业传奇”的核心竞争力是不减的人流量和客流量。每到节假日，中山路上的人流量可以用摩肩接踵来形容，成为许多商家看好这些商圈的重要理由。

      因此，在这些商圈的地产项目也以此为出发点，在做商业定位时，会与人流量的特点相结合。南中大地广场引进了奥特莱斯名品折扣店、百事运动城，老虎城以女性购物为主题，这些都是以人流量为基础的商业经营项目。对此，南中大地广场数次在省内做推广时，也都是以厦门中山路为卖点，以此来吸引外地投资者，并且取得了较好的效果。

      “商业地产不好做，即使有了人流量的支撑，也未必能做好，制约因素太多了。”一长期从事商业地产经营的业内人士对此也提出了非常理性的看法。在他看来，像上面提及的两大商圈，面临着同质化竞争的问题，因此，在商业定位上要做到推陈出新，才能让这些商圈的“商业传奇”继续下去。

      停车位为新商业增添砝码

      对于有车一族的李女士来说，逛街的选择标准就是好停车的地方。她说，原来没买车的时候，坐着公车想到哪逛街都行。现在有车了，逛街的地方却受到限制了，如果停车位少，单单停车就觉得很麻烦。目前，李女士更多的会选择去SM商业广场、瑞景商业广场这样一些交通较为方便、停车相对容易的商场。

      可以说，李女士的选择能够代表城市较具有消费能力的有车一族。商业选址的一个必备条件就是交通的便利性，对于有车的消费者来说，这种便利性更主要的是体现在私家车往来是否方便，它直接关系到消费者购物的便利程度。不同的交通条件，决定了商业的不同的消费群体，如中山路主要是以公交为交通工具的消费群体为主，而SM商业广场的私家车为交通工具消费群体占很大一部分。

      可以说，停车位和交通的便利性为新商业街区增添了不小的竞争砝码。据了解，SM商业广场地面停车位有约1000多个，瑞景商业广场的停车位有400多个，而且均为免费停车。在有些停车位紧张的商场，则需要达到一定的消费额才能免费停车，与之相比，SM商业广场、瑞景商业广场这样的新商圈显然更具购物吸引力。

     市场

     华天港澳台购物中心 

     目前价位为16000－56000元／平方米，面积约为11－50平方米，总价约19万至160万。

      该商场营运一年多，吸引了500强企业肯德基、屈臣氏，周生生、阿玛尼等国内外知名品牌争相入驻。近期还推出了大型的鞋区，百丽、天美意、思加图、他她等知名品牌都已入驻。华天管理机构运用统一招商、统一经营、统一管理的模式，目前商场已稳步发展中。据了解，华天还推出了精品旺铺即买即收租金。

      南中大地广场

      目前价位约在30000－60000元／平方米，面积从10多平方米到100多平方米不等。

      计划在明年初开业的南中大地广场，目前已有奥特莱斯品牌折扣中心和百事可乐中国首家冠名的百事可乐运动城两家主力店。同时，餐饮及特色商业正在招商中。该商业项目在停车位的规划上显得具有优势，有大型停车场地，可同时停放车辆约500辆，可以部分解决厦门中山路步行街停车难的老问题，并希望以此吸引驾车族到此购物休闲。