潍坊商业地产 在质疑声中集体反思寻求突破

      一块地，做住宅还是商业，这是个问题。一个项目，繁荣还是萧条，这不仅是个问题，还是个需要大家共同探讨的大问题。无论是动辄几万平米的大型商业项目，还是社区里旨在为居民服务的社区商铺，抑或是花了大力气培养人气的特色商业街，都离不开前期严谨的定位、规划、设计和后期的建设、招商、运营几个步骤。

    那么，面对纷繁复杂的市场形势，开发商们到底是以怎样的心态来看待潍坊的商业市场的？对于自己的项目，他们又是怎样规划的？在“潍坊商业地产是否过剩”的疑问声中，潍坊商业地产又怎样寻求突破？

    程鹏 威格斯物业顾问(上海)有限公司国际地产顾问

    “潍坊的商业地产整体发展并不成熟，整个市场还有很长的路要走”

    潍坊是个极其特别的城市，如果想拿来做范本，我认为对其它城市而言，是没有什么参考价值的。因为这样一个非一线城市，却拥有着惊人的商业面积，大卖场、百货店、专业市场，一个都不少。但我认为，潍坊的商业地产整体发展并不成熟，整个市场还有很长的路要走。

    商业地产简单来说，需要进行细致的产品分析，需要制定详尽的策略研究，且不说其他方面，就这两者而言，潍坊与其他一线城市之间，有着较大的差距。在潍坊，商业项目的定位往往不尽如人意，前期的调查工作不坚固，怎么能撑得起后期那么庞大的高楼大厦？其次潍坊的商业项目比较集中，商业扎堆化现象严重，有些商圈甚至就是几家“巨头”在竞争，其他项目所占份额很小，缺乏整个圈子一体化繁荣的凝结点。另外潍坊的商业项目缺乏特色，都在说差异化经营，到底差异在哪里？独一无二的特色在哪里？谁都不知道。

    一个商业项目的发展要靠开发商和政府的共同努力，后者的前期引导是前者做项目的前提，但归根结底，提升整个市场升级的根本，在于开发商，因为他们的理念决定着项目的方向。

    郭大力 潍坊国大房地产开发有限公司总经理

    “商业繁荣肯定有地段因素的影响，但最重要的，还是定位的问题”

    提起临街商业，恐怕大家最常想到的就是道路两旁，霓虹灯闪烁，餐饮、娱乐等项目林立其中，人来人往，车水马龙，热闹非凡。不是泼凉水，这种情形，就是在市中心，也不过几条街的样子，大部分的临街店铺，天一黑，也就跟着黑了。这其中肯定有地段因素的影响，但最重要的，是定位的问题。你说要在高速公路口作餐饮一条街，能成吗？除非你请来世界一级厨师，价格还不能太贵。

    我现在在做一个住宅项目，在北海路与玉清街交叉路口，有临街的商业面积，也做了一个独立的商业项目，两者面积加起来3.5万平方米，而那个住宅项目总建筑面积是32万平方米，但我有信心能把这么大体量的商业做好。为什么？还是定位。

    北海路虽然是潍坊重要的景观大道，道路两旁也有不少楼盘，但不可忽视的是，这里至今还没有一个为北海路居民准备的商业中心。这里的居民要购物的话，只能去新华路，或者更远一点比如到泰华。

    如果有这样一个项目，离你家只有5分钟路程，超市、百货什么的都有，你还会舍近求远，去新华路吗？答案是显而易见的。所以不能简单地说商业面积大还是不大，而要看项目周边的群体购买力能不能消化这个项目。

    张慧华 潍坊八达置业有限公司营销总监

    “商业地产中虽然有一些标准性的东西，却不能｀放之四海而皆准’，需要具体问题具体分析”

    现在我们说商业地产，实际上在建的纯粹的商业项目并不多，更多的是商住小区，也就是我们平常说的临街商业或者社区内商业。这种商业形式与专业的商业项目最大的区别在于：前者几乎是要完全依赖所建设的小区地段决定定位，打个比方，如果这个小区离汽车配件城不远，那么临街差不多也会是做汽配类的店铺；如果小区位于繁华的市中心，那么多是以餐饮、休闲、娱乐等与居民日常生活息息相关的商业为主。而后者的地段依赖性显然弱于前者；如果是专业市场，对交通运输能力的要求甚至高于地段要求。因此，商业地产中虽然有一些标准性的东西，却不能“放之四海而皆准”，需要具体问题具体分析。

    玉泉 山东新纪元房地产开发有限公司董事长

    “没有成熟的理念，没有大集团的介入，没有产品货源地，仅这三个理由，足以解释为什么会有人气低迷的项目”

    说句不好听的，以我这么多年来作商业项目的经验而言，潍坊的商业地产还处于比较原始的阶段。为什么这么说呢？没有成熟的理念，没有大集团的介入，没有产品货源地，仅这三个理由，足以解释为什么会有那些人气低迷的项目。前两者我就不多说了，说得也差不多了，我想说的是第三个理由，没有产品货源地。潍坊现在的大型商业项目不少，有些还兼任着批发市场的功能，可看看，除了纺织品市场之外，哪一个的货源地是潍坊？既然都是从外地运过来的，其他城市的人为什么要千里迢迢到潍坊来购物？很多项目实际上是无源之水，仅作物流根本不够。

    另外，由潍坊整体的房产市场决定的，潍坊缺少真正意义上的5A级写字楼，现有的写字楼不过是A重复B，B重复C，同质化现象严重，这对于潍坊力图打造的商业中心的形象是种损害。

试想，一家全球500强企业进入潍坊，想找个高档一点的办公地点都找不到，怎么让人树立起对商业的信心？

    袁涛 潍坊鑫润置业有限公司营销总监

    “社区商业与专业的或者大型的商业圈没有冲突，商业是相互融合的”

    我们说社区商业，其实一定要解释一个词语，就是什么是社区商业。满足了社区居民生活需要的商业，这个说法没有异议。如果说同时还辐射到周边的生活圈呢？比如说，我在A社区做一个社区商业，做的很大，渐渐的影响力上来了，知名度打开了，周围的居民都慕名前来购物，那么这一块商业还算社区商业吗？答案很肯定，当然算。只要存在于社区之中，以满足居民日常生活需要为主要目的的商业形式，就是社区商业。这个与专业的或者大型的商业圈没有冲突，商业是相互融合的，而且居民的购物习惯有着比较大的固定性，谁都不能天天逛佳乐家，大部分时间还是要从农贸市场买菜的。