京津城际铁路创造楼市利基 亦庄永乐店区域受捧

      京津城际铁路的开通使意欲在北京东南方向置业的部分潜在自住需求以及投资需求可能分流到天津，同时对北京南站商业项目的发展带来了大契机，也给东南楼市带来了新机遇。

      3月份，小章已是第三次穿梭于北京与天津之间了。三次的目的只有一个，就是希望能选择到适合自己的房子，而第三次与他同行的还有两位他的同事。促使小章接二连三赶往天津的缘由就是即将于奥运前正式运行的京津城际铁路。

      置业需求再向东南移“我已经看过了亦庄、武清、甚至天津站周边的近10个楼盘”，回忆起自己的寻房历程，小章介绍，这还不算去年在京北、京东的看房经历。但是看过了无数的楼盘后，由于尚无太多积蓄而无法承受高房价，比较京城各大区域楼盘后，他最终确定了在东南方向购房。

      作为我国首都的北京内扩外张，如今已经“摊”至六环，每一次新环线的落成，都带动了周边房产的开发热潮，无所不用其极的扩张也反映出日益庞大的房地产市场需求。而当小章有了购房想法之时，月收入仅4000元的他只有在京南买房的机会了。

      京津城际铁路开通的消息更坚定了他的选择。京津城际在北京设有三个站点：北京南站、亦庄、永乐店。小章对每个站点周边的楼盘考察后却并不满意。“我看过了亦庄的金地格林小镇、亦庄北岸等项目，感觉亦庄的房价并不便宜，而永乐的整体配套设施我觉得还不够成熟。直到考察天津武清站点后，小章下了最后的决心，就在此购房。

      像小章一样的人不在少数，小章的同事则是用来投资。用其同事的话讲，只要有小章这样的需求在，他的投资就能赚钱。并且天津生活节奏慢，生活成本低，临近大海，配套也很完善，现在趁着房价还不太贵，买后既可以出租，等升值后也可出售。

      对此现象，高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇接受《楼市》记者采访时表示，郊区化一直是京城楼市发展的方向，而京津一体化的形势下，就使得北京的住房需求再向东南方向转移，而且，部分潜在自住需求以及投资需求还将跨越城市的界限，分流到天津。同时，北京东南楼市以及天津站点周边楼盘在需求的刺激下房价也将步入上涨通道。

      “南站经济圈”破冰北京南站是京津城际铁路的始发站。“京津城际铁路的开通会拉动整个沿线范围的房地产，但是重点影响在两端，北京南站即为其中之一。”五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔表示。

      北京南站原名永定门火车站，是北京普客(俗称慢车)的始发站，这里也是崇文区、宣武区和丰台区的交界处，俗称“三不管”。

      这一持续多年的局面即将彻底划上句号，将于8月1日正式启用的北京南站改扩建后被誉为“亚洲第一站”。按照规划，北京南站不仅是京津城际铁路的始发点和终点，也是京沪高速铁路的始发点和终点，同时还是地铁14号线和4号线的中间站。范围东至马家堡路，西至马家堡西路，南至凉水河，北至南二环的北京南站成为了高铁、地铁、市郊铁路、公交、出租“零距离”换乘的大型交通枢纽。3月9日，沿着南二环一直往西，快到开阳桥时，记者看到一个藏在老式住宅楼群后的巨大椭圆形屋顶轮廓建筑，尚未完工的北京南站已经显示出现代的感觉。

      不过，北京南站周边基本无在售新盘，据记者了解，周边的开阳里、清芷园、东庄、洋桥北里、西罗园、世纪金色嘉园等项目当前的二手商品房价格在16000-17000元/平方米之间，由于受到4号线地铁和京津城铁的双重影响，从2007年开始，周边楼盘房价开始了快速上涨，2007年至今，涨幅达36%。

      据丰台区建委主任郭振江介绍，新南站建成后，“北京南站经济圈”也将应运而生，成为沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点，将给南城发展带来新的契机。据记者了解，建成后的新北京南站比北京西站主站区建筑面积多出将近一倍，可容纳1万多人同时候车。预计每天的客流量将达到10万人，不亚于西站。2020年南站运量每年超1.9亿人次。

      “南站经济圈应主要突出商务概念，如商务办公，物流商业。”郭振江说。不过就目前而言，“南站经济圈”商务地产仅刚刚破冰，总体量20万平方米的搜宝商务中心目前在售的是3号楼，均价16400元/平方米左右。由于北京南站周边的很多社区都是20世纪90年代之前兴建的老居民区，除了京明酒店、侨园饭店、大康国际鞋城等几家大型商业外，四周几乎没有大型商业设施，部分临街居民楼底层被改为经营类底商，但商铺总体档次较低。

      对此，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔分析认为，铁路经济的效应非常明显，一般火车站周边都很繁华，铁路运量消费层次与机场不一样，机场客流的目标消费场地是高档场所，而火车站的客流一般需转乘城市内部地铁，转城市公共系统，在转换过程中会引发一系列交易行为，因此北京南站一带未来商业需求肯定增加，对北京南站商业地产项目而言是个大契机。

      看来，以前曾经是小饭店、小旅馆聚集的北京南站将借助京津城际高速铁路迅猛发展。

      亦庄房价继续冲高 

      亦庄成为京津城际铁路的第二大受益区域。

      大片的杨树林，在阳春三月的风中左右摇摆，施工中的亦庄站俨然成了亦庄的一个新风景。张宏是北京一家生物技术公司的拓展部负责人，他正在京津城际铁路亦庄车站附近选址，计划在京津城际铁路开通以后在此设立分部。张宏信心十足地告诉记者，“从亦庄到天津仅20多分钟，同时亦庄又是北京重点发展国家级经济技术开发区，公司设立于此将对拓展两个城市的业务大有益处。”

      “当时，我参加了亦庄站评审，此站将为北京南站提供疏解作用，非常重要。”五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理陶滔认为，京津城际铁路的开通对亦庄产业的发展大有裨益，而产业的发展又将带动服务业、房地产业的发展。

      据记者调查了解，目前亦庄五大主导产业分别为电子信息产业(含微电子和TFT)、光机电一体化产业、生物技术与新医药产业、新能源、新材料产业、软件产业。目前世界500强企业42家，国际跨国公司60多家，高新技术企业210家进驻亦庄，产值占地区工业经济的85%以上。在产业发展的带动下，近几年亦庄房地产行业发展如火如荼。据链家地产统计资料显示，在亦庄区域内登记购房的客户中，外地消费者占到近七成。

      今年亦庄有近10个楼盘入市，其中，金色漫香林、国融国际为纯新盘，亦庄北岸、金地格林小镇、天鹅堡等为楼盘后期。目前新入市楼盘平均房价达10100元/平方米。由金地集团开发的金地格林小镇6已由2007年4月的6500-6800元/平方米上升到9500元/平方米；亦庄北岸一期均价7800元/平方米，目前三期均价高达10100元/平方米；天鹅堡2007年9月均价9800元/平方米，一年后均价已达到13000－14000元/平方米。

       商务办公方面，亦庄目前主要在售楼盘有BDA国际广场、联东U谷、汇龙森国际·企业港、隆盛大厦，前两者均为独栋销售，汇龙森国际·企业港既有独栋式组团，也有酒店式小面积科研办公用房。隆盛大厦可租可售，有中、小户型。亦庄写字楼目前售价为8000元/平方米左右，整体来看，亦庄写字楼存在价值洼地。预计京津城际铁路的开通将把亦庄楼盘房价拉向新高，其中3月份隆盛大厦已提价500元达到8500元/平方米。

     永乐店地产“启蒙”

     京津城际铁路自北京至天津的第三站是永乐店。永乐店位于北京的最东南端，与河北廊坊及天津武清区的河西务、大孟庄镇相临。这里由于交通不便，成为投资的死角。京津城际铁路的建设给该镇带来了商机。

      记者看到，处在德仁务村和半截河村之间京津城际铁路永乐站附近的部分村民已经在整修自家的房屋，积极筹备开办农家乐。

      永乐店镇主管规划的李宗秀副镇长近来也在思考京津城际铁路可能带来的巨大发展机遇。李宗秀坦陈，京津城际铁路改变了永乐店镇的规划，“以前是以镇政府为核心发展，现在要南移，要以京津城际铁路永乐站为核心，将来此处叫做德仁务片区。”

       目前，永乐店镇商品房开发还处于启蒙期，但是借着京津城际铁路开通的东风，永乐店的房价也由3年前每平方米不到1000元涨到3000元左右。 

      “京津城际铁路开通后房价肯定要高于3000元，肯定有人在北京工作，到永乐买房。”附近的村民相当自信地对记者说。而据永乐店镇何海龙副书记介绍，当京津城际铁路在永乐店设站的消息发布后，永乐店一夜之间就成了各大投资者的首选之地，如香港协和集团、河北卓达集团等，大有抢占先机的劲头。

      不过，五合国际集团(5+1 WERKHART)中国区总经理、中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔认为，在京津城际铁路的站点中，永乐刚好处于亦庄和武清之间，由于永乐目前的经济发展无法与亦庄和武清相比，并且未来在此停靠的车次也比较少，因此，相比较京津城际铁路的其他几个站点而言，永乐的经济及房地产快速